タイの不動産・ビザ・生活サービス用語集
カテゴリー別に58の用語を解説。外国人所有枠、チャノート、リースホールド、エリートビザ、LTR、BOI 7.32、住宅税、エスクロー、不動産管理など、タイで不動産を購入・賃貸する外国人に必要な用語をまとめました。
タイの不動産
- 外国人所有枠（Foreign Quota、FQ）タイのコンドミニアム法（Condominium Act B.E. 2522、第19条）に基づく規定で、区分所有建物の総専有面積のうち外国人が所有できる割合を49%までに制限するもの。この上限を超えると、Land Office（土地局）は所有権移転の登記を拒否し、売買は成立しない。
- チャノート／土地権利証書（Nor.Sor.4）タイで唯一認められている完全な所有権を示す権利証書で、欧州の公証人による権利証書に相当する。チャノート（正式名称 Nor.Sor.4 Jor.）は、土地の境界が地籍当局によってGPSで測量され、Land Office（土地局）に登録されていることを証明する。これより下位の権利証書
- Nor.Sor.3 Gor（NS3G）認定占有を示す権利証書で、チャノートより一段下位に位置する。NS3Gは現地でのGPS測量を行わない航空写真による地籍調査に基づくため、現地の境界標が図面と完全には一致しない場合がある。NS3Gは地籍の確認を経てチャノートに格上げできる（手続きは6〜18か月）。それまでの間もNS3
- Sor.Kor.1（SK1）1972年以前に占有者が行った単なる地籍申告で、所有権としての法的効力は一切ない。SK1の土地は売却も、抵当権設定も、譲渡もできない。移転できるのは相続によってのみである。外国人による購入では、リースホールドを用いる場合であっても（賃貸借契約は無効となる）、絶対に避けるべきである
- リースホールド（30＋30＋30年）外国人がタイで土地やヴィラを取得する際によく利用される長期賃借権（外国人による土地の直接購入は禁止されている）。タイの法律では1回の賃貸借契約は最長30年に制限されているが、デベロッパーは2回の更新約束を付けた30+30+30年の契約を組むことが多い。2回目・3回目の更新期間の法
- フリーホールド（完全所有権）完全な所有権（リースホールドに対する概念）。タイでフリーホールドを保有できるのは、タイ人、またはコンドミニアムのForeign Quotaを利用する外国人のみである。フリーホールドは、期間の制限なく所有者としてのすべての権利（売却、賃貸、抵当権設定、贈与、相続）を与える。資産を長
- 用益権（Usufruct／Life rights）所有者ではないまま、不動産を使用し収益を得る権利を保有者に与える期限付きの物権。タイでは用益権は期間の定めのあるもの（最長30年）と終身のもの（life usufruct）がある。タイ人女性と結婚した外国人夫によく利用され、ヴィラは妻がフリーホールドで所有し、外国人の夫はLand
- 区分所有（Co-Ownership）タイのコンドミニアムにおける正式な区分所有制度で、コンドミニアム法（Condominium Act B.E. 2522）によって規律される。区分所有者（Co-Owner）は、専有部分（自身のユニット）の排他的持分と、共用部分（プール、ロビー、ジム、庭園）の不可分の共有持分を保有す
- タイ株式会社（Thai Company Limited、TCL）民商法典（Civil and Commercial Code）に基づくタイの有限責任会社で、フランスのSARLに相当する。株主は最低3名で、事業が外国人事業法（Foreign Business Act）の対象となる場合は、51%を実在のタイ国民（名義人ではない）が保有しなければな
- ノミニー（名義貸し）スキームタイでは違法とされるスキームで、タイ人の名義人（従業員、友人、不動産業者など）に、外国人のために土地やヴィラを購入するとされる会社の51%を形式上保有させるもの。外国人事業法（Foreign Business Act B.E. 2542、第36条）は、名義貸しに対し20万〜100
- BOI投資奨励（BOI Promotion）タイ投資委員会（Board of Investment、BOI）が運営する投資制度で、優先分野（テクノロジー、バイオテクノロジー、再生可能エネルギー、自動車、一部の不動産事業）のタイ企業に税制上・事業運営上の特典を与える。主な特典は、外国人による100%出資の容認、3〜8年間の法
- BOIスキーム7.32（BOI scheme 7.32）BOIプログラムのうち、特別産業（Special Industries：デジタルサービス、研究開発、IT、バイオテクノロジー、アグリテック）向けのサブカテゴリー。スキーム7.32では、外国人がタイ企業を100%保有でき、5年間の法人税免除、経営者向けのSMARTビザ、さらにオフィ
- 土地局（Land Department／Land Office）地籍、権利証書、不動産取引を管轄するタイの行政機関。土地局（Land Department、กรมที่ดิน）は内務省に属している。各県には地方のLand Officeがあり、チャノート、所有権移転、抵当権、賃貸借が登記される。タイにおけるすべての不動産取引は、署名当日に必ずL
- 建築許可（Building Permit）地元の自治体（テッサバーン、Tessabaan）またはOBT（タムボン行政機構）が発行するタイの建築許可。書式はOr.1（許可）、Or.4（変更）、Or.6（完了証明書）である。海沿いのヴィラでは、標高80mを超える場所や保護沿岸区域においてEIA（Environmental I
- 環境影響評価（EIA、Environmental Impact Assessment）タイで環境への影響が大きい建設プロジェクトに義務付けられる環境影響評価。対象は80室を超えるホテル、沿岸部のプロジェクト、保護区域内のプロジェクト、工業プロジェクトなど。EIAはONEP（Office of Natural Resources and Environmental
- 修繕積立金／管理費（Sinking Fund / CAM Fee）区分所有者（Co-Owner）が支払うタイのコンドミニアムの費用。毎月のCAM Feeは日常的な維持管理（警備、清掃、庭師、プール、エレベーター）をまかなうもので、グレードにより一般的に月25〜80THB/m²である。Sinking Fundは将来の大規模修繕（防水工事のやり直し
- 権利証書の名義移転（Title Deed transfer）売買契約書の署名当日にLand Office（土地局）で行う所有権の移転手続き。両当事者（またはその代理人）が、パスポート、チャノートの原本、署名済みのSPA契約書を持参して出席しなければならない。Land Officerは本人確認、代理権、納税状況を確認し、移転を地籍台帳に登記
タイのビザ
- タイランド・プリビレッジ（エリートビザ）タイ国政府観光庁（TAT）傘下の公営企業であるThailand Privilege Card Co.が運営するプレミアム長期滞在ビザ。2003年に開始され、2023年に5つのプランで刷新された。Gold 90万THB（5年）、Platinum 150万THB（10年）、Diamo
- リタイアメントビザ Non-O / O-A / O-X（Retirement Visa）50歳以上の外国人退職者向けの長期滞在ビザには3種類がある。(1) Non-O Retirement＝1年・更新可、タイの銀行に80万THBの預金または月6万5,000THBの収入、保険加入の義務なし。(2) O-A Long Stay＝1年・更新可、同じ資金条件＋2019年の省
- LTRビザ（Long-Term Resident、長期居住者ビザ）BOIが2022年に創設した10年（5＋5）のビザで、4つの対象者を誘致する。Wealthy Global Citizens（資産100万USD＋年収8万USD）、Wealthy Pensioners（50歳以上、年間不労所得8万USD）、Work-from-Thailand P
- SMARTビザ2018年に創設され2024年に対象が拡大された、4年間・更新可能なビザで、5つのカテゴリーを対象とする。SMART-T（Talent、月給20万THB以上）、SMART-I（Investor、2,000万THB以上）、SMART-E（Executive、月給20万THB以上、実
- 労働許可証（Work Permit、WP3 / WP10）雇用局（Department of Employment）が発行するタイの労働許可で、タイで報酬を得る活動を行うすべての外国人に必須である。WP3＝初回申請書、WP10＝承認後に交付される青い冊子の労働許可証。条件は、外国人1人につき払込資本金200万THB以上のタイ法人、タイ人
- 90日レポート（TM47）長期滞在ビザを持つすべての外国人居住者に課される、90日ごとにタイ国内の住所をTM47様式で届け出る義務。オンライン（入国管理局ポータル）、郵送、または窓口で行う。カウントは出入国やビザ更新のたびにリセットされる。届出を怠ると2,000THBの罰金が科され、今後の更新手続きが複雑
- 再入国許可（Re-Entry Permit）現在のビザ延長を失わずにタイから出国するために必須の許可。種類は2つあり、Single Re-Entry（1,000THB、1回の出入国に有効）とMultiple Re-Entry（3,800THB、ビザの有効期限まで有効）がある。出国のたびに事前に申請する必要があり、Re-En
- TM30（外国人居住届）外国人がタイ国内の新しい住所に到着してから24時間以内に、その居住地を入国管理局に届け出る義務。届出はTM30様式（紙またはオンラインポータル）を用いて、家主またはホテル・コンドミニアムの管理者が行う。TM30が最新の状態でないと、ビザ延長はすべて拒否される。TM30は海外旅行か
- 黄色い住居登録証（Tabien Baan Lueang、イエローハウスブック）タイに合法的に居住する外国人向けの黄色い住居登録簿で、タイ人のブルーブック（青い住居登録簿）に相当する。イエローブックは、チャノート（所有者の場合）または登記済みの賃貸借契約書＋家主の同意書を提示して、自治体（テッサバーン）から発行を受ける。銀行口座の開設、タイの運転免許証の取得
- ピンクIDカード（Pink ID Card）有効なイエローハウスブックを持つ外国人向けのピンク色の身分証明書。地方行政局（Department of Provincial Administration）が発行し、タイでの日常生活を便利にする。パスポートを提示しなくても、銀行、病院、ホテルで身分証明として認められる。ピンクI
- ボーダーラン／ビザラン（Border Run / Visa Run）ビザ免除（観光30日）の滞在期間をリセットする、または滞在を延長するためにタイから出国すること。2014年以降、タイ当局は許容度を引き下げており、ビザ免除での陸路入国は暦年あたり最大2回までで、それを超えると例外なく拒否される。2026年時点の合法的な解決策は、事前に取得する60
- オーバーステイ（1日200THB）ビザまたは滞在延長の有効期間を超過して滞在すること。罰金は定額で、オーバーステイ1日につき200THB、上限は2万THB。90日を超えるオーバーステイは1年間の入国禁止（ブラックリスト）、1年を超える場合は期間に応じて3〜10年のブラックリストとなる。オーバーステイは出国時（空港
不動産の基礎
- 住宅ローン：タイの銀行と外国の銀行（Mortgage）タイでは、地元の銀行（Kasikorn、Bangkok Bank、SCB、Krungsri）は原則として居住用不動産の融資をタイ国民にしか行わない。外国人は次のいずれかを利用する必要がある。(1) 国際的な銀行（Standard Chartered Singapore、HSBC
- 頭金（Down Payment）売買予約契約（SPA：Sales and Purchase Agreement）の署名時に支払う最初の支払金。タイでは頭金は20%（一般的なオフプラン）から50%（高級物件、外国人向けプロジェクト）までの幅がある。キャンセル時に資金の返還を確保するため、必ず中立的なエスクロー口座
- オフプラン／プレセール（完成前販売）建設前（オフプラン）または建設中（プレセール）の不動産の販売。デベロッパーは図面に基づいて販売し、支払いは引き渡しまでの18〜36か月にわたり分割される。利点は、価格が安い（完成時と比べて10〜30%安）、階数や向きを選べる、カスタマイズが可能なこと。欠点は、デベロッパーリスク（
- 中古物件／セカンダリー市場（Resale）タイにおける不動産の転売市場で、一次市場（新築のオフプラン／プレセール）に対するもの。中古物件は同等の新築と比べて10〜30%割安なことが多く、即時入居が可能で、品質を実際に確認できる。欠点としては、チャノートの確認（偽造、地役権、抵当権）が必要なこと、Foreign Quota
- 表面利回り／実質利回り（Yield Gross / Net）不動産の年間賃貸利回り。表面利回り（yield gross）＝年間賃料÷購入価格で、諸経費や税金は考慮しない。実質利回り（yield net）＝（年間賃料－管理費－税金－空室損－管理手数料）÷（購入価格＋取得費用）。タイでは、パタヤのコンドミニアムで長期賃貸の実質5〜7%、Air
- ROI（投資収益率、Return on Investment）賃貸収入（キャッシュフロー）と売却時の値上がり益（キャピタルゲイン）を合わせた年率換算の投資収益率。簡易式は、5年ROI＝（5年間のキャッシュフロー＋（売却価格－購入価格－諸費用））÷購入価格。タイで適切に購入した物件は、一般的に実質利回り6%＋年2〜4%の値上がりで、合計ROI
- キャップレート（Cap Rate、還元利回り）賃貸不動産の価値評価に用いられる米国発の不動産指標。Cap Rate＝NOI（Net Operating Income、純営業収益）÷市場価格。NOIは、通常の経費（税金、管理、空室）を差し引いた後、かつ借入金の返済と減価償却前の純収益である。キャップレートが高いほど収益性は高い
- LTV（Loan-to-Value、融資比率）不動産の価値に対する融資額の比率。LTV＝借入額÷物件価値。タイでは、地元の銀行が外国人に融資することはまれである（通常LTV 0%）。国際的な銀行（Standard Chartered、HSBC）は、海外資産を担保にLTV 50〜70%まで融資する。デベロッパーが3〜5年、LT
- エスクロー（Escrow）不動産取引の資金を、契約条件が満たされるまで保管する中立的な第三者口座。タイでは2008年のエスクロー法（Escrow Act 2008）により、認可を受けたエスクロー業者（弁護士、公証人、銀行）を利用できる。資金は、Land Office（土地局）でチャノートの名義移転が実際に
- DPE / GES（フランスのエネルギーラベル）Diagnostic de Performance Énergétique（DPE、エネルギー性能診断）とGaz à Effet de Serre（GES、温室効果ガス）は、フランスで不動産を売却・賃貸する際に義務付けられているエネルギーラベルである。評価はA（非常に良い）からG
- 容積率（Floor Area Ratio、FAR）建築密度を制限するためにタイの都市計画で用いられる指標。FAR＝延床面積÷敷地面積。タイでは、FARは用途地域によって異なり、バンコク中心部の高密度地域（スクンビット、シーロム）で10:1、中密度地域で4:1、住宅地域で1:1となっている。FARは土地の価値に直接影響し、FAR
- ビルドアップエリア／セーラブルエリア（Build-Up Area / Saleable Area）タイのコンドミニアムにおける面積の算定上の区別。Build-Up Area＝内壁・外壁、屋根付きバルコニーを含む総建築面積（一般的に居住面積より5〜10%大きい）。Saleable Area＝請求対象となるすべてを含む、m²単価で販売される面積（Build-Upと同じであることが
- 共用部分（Common Area）コンドミニアムの共用部分（プール、ロビー、ジム、庭園、エレベーター、来客用駐車場、スカイガーデン、クラブハウス）で、すべての区分所有者（Co-Owner）がユニットの持分割合に応じて共同で所有する。タイでは、共用部分はプロジェクト総面積の平均30〜45%を占め、その割合が高いほど
- 月額管理費（Maintenance Fee）共用部分の日常的な維持管理（警備、清掃、庭師、プール、エレベーター、共用部の水道、共用照明の電気）をまかなうために区分所有者（Co-Owner）に請求される毎月の管理費。タイでは、月額のMaintenance Feeはコンドミニアムのグレードにより25〜80THB/m²である。パ
専門サービス
- 便利屋（Handyman）住宅の小規模な修理や日常的なメンテナンスを担う多能工。基本的な配管工事、一般的な電気工事、塗装、簡単な木工、家具の組み立て、エアコンなどに対応する。タイでは、便利屋の料金は時間制（地元相場で1時間300〜500THB、フランス語対応で1時間600〜900THB）または日当制（2,
- コンシェルジュサービス（Concierge service）タイに住む駐在員や一時滞在者向けのコンシェルジュサービスで、日常の手続きを代行する。銀行口座の開設、医療機関の予約、書類の翻訳、旅行者の出迎え、特別な買い物、レストランの予約、緊急時の対応など。プランは月5件のリクエスト（Essential、約5,000THB）から、運転手付きの
- 賃貸管理（Property Management、PM）所有者に代わって賃貸物件を総合的に管理すること。入居者募集、契約、賃料の回収、清掃、メンテナンス、税務、報告などを行う。タイでは、PMの料金は賃料の一定割合（8〜15%）または固定料金（月5,000〜10,000THB）である。フランス語圏の非居住オーナーにとって、PMは不測の事
- 賃貸利回り（Rental Yield）年間の賃貸利回りで、表面（経費控除前）または実質（経費・税金控除後）で表す。「表面利回り／実質利回り（Yield Gross / Net）」の項も参照。タイの平均表面利回りは、バンコク中心部で4〜6%、パタヤで5〜7%、プーケットの海沿いで6〜9%である。管理費と税金を差し引いた
- 空室率（Vacancy Rate）賃貸の空室率＝賃貸されていない日数÷365。タイでは、優れたプロパティマネージャーは、長期賃貸で空室率を10%未満（＝年間36日以下の空室）、Airbnbで22%未満（年間78日以下の空室）に抑える。これらの水準を超えると、実質利回りは大きく低下する。空室率は、物件の質、募集賃料
- 入居審査（Tenant Screening）賃貸借契約の締結前に入居希望者を審査する手続き。収入（直近3か月分の給与明細または雇用主の証明書）、身元照会（以前の家主、雇用主）、パスポート・ビザ、場合によっては犯罪経歴や信用スコアを確認する。タイでは、地元の不動産会社が入居審査を行うことはまだ少ないが、賃料滞納や損傷に対する
- 備品・室内状況チェック（Inventory Check）入居時と退去時に所有者と入居者が署名する、家具・備品および住居全体の状態の詳細な目録。タイでは、インベントリーチェックは非常に重要であり、敷金の差し引きまたは返還の基準となる。当社のサービスでは、80〜150枚の高解像度写真、メーターの検針値（水道、電気、スプリット型エアコン）、
- 入退去時の状態報告書（Move-in / Move-out condition report）入居者の入居時と退去時における住居の状態報告書。入居時（move-in）には住居の当初の状態（写真、備品目録、メーター）を記録し、退去時（move-out）にはその当初の状態と比較する。この比較が、敷金の返還または差し引きの根拠となる。タイでは、退去時チェックは入居者の退去後7日
タイの税制
- 印紙税 0.5%（Stamp Duty）不動産の所有権移転時にLand Office（土地局）で支払う、売買価格（または公示評価額のいずれか高い方）の0.5%の定額税。Stamp Dutyは通常は売主負担だが、契約で交渉可能である。Specific Business Tax（SBT）の対象外となる売買、典型的には保有期
- 特定事業税（Specific Business Tax、SBT）3.3%商業活動とみなされる不動産の所有権移転に対し、売主がLand Office（土地局）で支払う売買価格の3.3%の特定税。特に取得から5年以内の売却（投機目的の推定）に適用される。保有期間が5年を超える場合、売主は代わりにStamp Duty 0.5%を支払う。SBTは実際には3.
- 源泉徴収税 1%（所有権移転時、Withholding Tax）不動産の所有権移転時に、Land Office（土地局）で売主から徴収される売買価格の1%の源泉徴収税（売主が個人の場合は累進課税のPersonal Income Tax、法人の場合は一律1%）。タイの非居住者の場合、このWHTは租税条約に基づき居住国で税額控除できる場合がある。
- 移転登記料 2%（Transfer Fee）署名当日にLand Office（土地局）で支払う、公示評価額（appraised）の2%の移転登記料で、買主と売主が50/50で負担する（SPAに別段の定めがある場合を除く）。評価額は土地局（Land Department）が定めるもので、一般的に実際の市場価格より20〜40%
- 家屋税 12.5%（House Tax）タイで賃貸に出している物件の年間賃貸価値の12.5%に課される年税で、所有者が2月〜3月にテッサバーン（自治体）に納付する。賃貸価値は自治体が評価するが、過大に評価されることが多く、交渉の余地がある。所有者自身が居住する場合や直系の家族を住まわせる場合、House Taxは課され
- 賃料に対する源泉徴収税 15%（Withholding Tax）総賃料の15%を、借主が翌月の最初の7日以内に歳入局（Revenue Department）へ納付する源泉徴収税（PND.1様式）。フランス語圏の非居住所有者の場合、このWHTは1974年の租税条約に基づきフランスで税額控除できる。当社の賃貸管理サービスには、PND.1申告と年間
- 個人所得税（Personal Income Tax、PND.91/PND.94）累進税率（0〜35%）によるタイの所得税で、タイの税務居住者（年間180日超の滞在）には全世界所得に、非居住者にはタイ国内源泉所得に課される。年次申告はPND.91（給与所得者）またはPND.94（個人事業主・賃貸人）で、1月〜3月に行う。賃貸所得については、経費として30%の概