よくある質問
タイの不動産 — 購入・賃貸・投資。外国人の購入者・借主・投資家に向けた、現地専門家による明確で最新の回答。
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コンドミニアム、ヴィラ、または土地の契約前に、外国人購入者が知っておくべきすべてのこと。
タイのコンドミニアムにおける外国人枠(Foreign Quota)とは何ですか？
タイの法律(Condominium Act, B.E. 2522)では、外国籍の方が区分所有建物(コンドミニアム)の販売可能な総床面積のうち最大49%までを完全所有権(freehold)で保有することが認められています。この枠を超える分については、タイ人の購入者のみが取得できるか、またはleaseholdの仕組みを利用する必要があります。売買予約契約を結ぶ前に、必ずエージェントまたは管理組合に現在の外国人比率を確認してください。信頼できるエージェントであれば、Land Officeが発行する「Foreign Quota letter」を提供してくれます。タイにおけるfreeholdとleaseholdの違いは何ですか？
freeholdは完全所有権です。あなたの名前(またはあなたの会社の名前)がChanoteに記載され、自由に譲渡・売却できます。外国人に開放されているのはコンドミニアムのみです(49%の枠内)。leaseholdは30年の長期賃借権で、通常は2回まで更新可能(30+30+30)であり、Land Officeに登記されます。これは外国人がヴィラや土地を「所有」するための一般的な方法です。leaseholdは正しく登記されていれば安全ですが、賃借期間の満了が近づくにつれて残存価値が下がります。これは再売却における重要なポイントです。Chanote(Nor Sor 4 Jor)権利証とは何ですか？
Chanote(正式にはNor Sor 4 Jor)は、タイで最も強力な所有権権利証です。正確なGPS測量の後にLand Departmentによって発行され、第三者に対抗できる完全かつ全面的な所有権を保証します。信頼できる購入はすべてChanoteに基づくべきです。Nor Sor 3、Nor Sor 3 Gor、またはSor Kor 1には注意してください。これらは劣った権利証であり、現実的な法的リスクを伴います。所有権移転の前には、必ず最近発行された(30日以内の)認証済み謄本を請求してください。外国人はタイで購入するために銀行融資を受けられますか？
現地の銀行が非居住者に対して従来型の住宅ローンを提供することはまれです。一部の金融機関(UOB Singapore、ICBC Thai、Bangkok Bank Singapore branch)は、通常300万฿を超えるコンドミニアム向けに、USDまたはSGD建てのローンを、10〜15年で、6〜8%の金利、頭金30〜50%の条件で提供しています。外国人購入者の大多数は、国際送金による現金払い(将来の資金の本国送還にはFET formが必須)、またはデベロッパーによる融資(引き渡しまでの分割払い)を利用しています。タイで不動産を購入する際に見込んでおくべき税金や費用は何ですか？
Land Officeでの契約時には、おおよそ以下を見込んでください。transfer feeが約2%(購入者と売主で50/50に折半されることが多い)、stamp dutyが0.5%、または売主が5年以内に転売する場合はSpecific Business Taxが3.3%、そして変動するwithholding tax(法人の場合は1%、個人の場合は累進課税)。合計で、取引費用として4〜6%を見込み、これに弁護士報酬(5万〜8万฿)が加わります。新築コンドミニアムの場合は、sinking fund(約500〜700฿/㎡)と共益費1年分の前払いを追加してください。
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外国人賃借者向けの実用的なアドバイス：ビザ、契約、諸費用、保証金、そして各種サービスについて。
タイで長期滞在の賃貸をするにはどのビザを選べばよいですか？
30日を超えて住居を賃貸するには、適切なビザが必要です。Non-Immigrant O(リタイアメント、50歳以上、タイの口座に80万฿、または月額6万5千฿の収入)、Non-Immigrant B(就労)、Non-Immigrant ED(留学)、DTV Visa(デジタルノマド、10年)、Thailand Privilege(旧Elite、5〜20年)、またはLTR Visa(10年、優秀な人材や投資家向け)などです。60日間の観光ビザでは、水道・電気メーターをご自身の名義で開設することができず、貸主によるTM30登録も複雑になります。タイでは月単位と年単位のどちらで賃貸するのがよいですか？
年単位では、観光客向けの月額料金より30〜50%安い料金が適用されますが、賃貸契約(多くの場合12ヶ月)は通常、保証金を失わずに解約することはできません。月単位では完全な柔軟性がありますが、Airbnbやサービスアパートメントの料金を支払うことになります。6ヶ月を超える滞在の場合、年間契約のほうがほぼ常にお得です。注意点として、コンドミニアムを短期(30日未満)で賃貸することは、ライセンスがない限りHotel Actにより禁止されています。転貸する前に必ず区分所有規約を確認してください。タイのコンドミニアムにおける共益費(common fees)とは何ですか？
共益費(CAM)は、24時間365日の警備、共用部分の清掃、プール・ジム・庭園の維持管理をカバーします。これらは1㎡あたり月額で請求されます。標準的なコンドミニアムでは30〜50฿/㎡/月、ホテル並みのサービスを備えた高級レジデンスでは60〜100฿/㎡/月が目安です。これらは賃料に加算され、通常は所有者が支払います(賃貸契約書でご確認ください)。一方、sinking fundは、購入時に支払う準備金への一度きりの拠出金です。タイで賃貸する際の保証金はどのくらいですか？
標準は賃料2ヶ月分の保証金＋1ヶ月分の前払いで、契約時に支払います。この金額は所有者が保管し(フランスのようにエスクロー管理されるわけではありません)、退去時の物件状態確認(state of premises)後30〜60日で、損傷や未払いの請求分を差し引いて返還されます。トラブルを減らすために、日付入りの写真を添えた詳細な入居時の物件状態確認を要求し、返還の期限と口座を明記した条項を挿入してください。賃貸物件における水道と電気はどのように機能しますか？
電気はPEA(地方)またはMEA(バンコク)によって請求され、住宅用料金でおよそ4〜5฿/kWhです。多くの所有者は6〜8฿/kWhの割増料金を適用します。これは合法ですが、賃貸契約書に明記されている必要があります。水道はMWAによって請求されます(約18฿/㎥)。コンドミニアムでは、多くの場合juristic personを通じて割増料金で請求されます。光ファイバーインターネット(AIS、True、3BB)は500Mbps〜1Gbpsで月額500〜900฿かかり、通常は賃借者の負担で、48時間で設置可能です。
タイで投資する
タイ不動産における外国人投資家向けの戦略、利回り、そして規制の枠組み。
Pattayaの賃貸用コンドミニアムでどの程度のROIが期待できますか？
Pattayaはタイでも有数の高い表面利回りを提供します。立地の良いコンドミニアム(Pratumnak、Wongamat、Jomtienのビーチフロント)では年6〜8%で、これに対しBangkokは4〜5%、Phuketは5〜7%です。この市場は、長期賃貸および季節賃貸におけるロシア、中国、ヨーロッパからの需要に支えられています。諸費用(CAM、税金、管理費10〜15%、年間1〜2ヶ月の空室)を差し引いた実質利回りは4.5〜6%に下がります。5〜7年での値上がり益はPhuketに比べて緩やかです。Pattayaはキャピタルゲイン狙いではなく、キャッシュフロー狙いの投資先です。BOI(Board of Investment)とは何であり、どのように活用すればよいですか？
BOIは、税制上の優遇措置を付与し、外国企業の設立を促進するタイの機関です。不動産分野では、主にデベロッパーやサービスアパートメント／ホテルの運営者にとって関心の対象となります。利益に対する法人税の免除(最長8年)、労働許可の取得の簡素化、そして一定の場合(工業団地、大規模な観光プロジェクト)には外国資本が過半数を占める会社が土地を所有できる可能性などです。1〜3戸のコンドミニアムを購入する個人投資家にとって、BOIは適切な選択肢ではありません。BOIは5,000万฿以上の投資規模を持つ運営体を対象としています。リタイアメントビザでタイの不動産を購入できますか？
Non-Immigrant O-A(リタイアメント、50歳以上)は特別な土地の権利を与えるものではありませんが、生活を便利にします。1年間の滞在(更新可能)、現地の銀行口座の開設(賃料を฿で受け取るために不可欠)、そして再売却時に値上がり益を本国送還するためのFET formの取得が可能になります。条件は、申請の2ヶ月前に80万฿を預け入れること、または月額6万5千฿の収入を証明すること、あるいはその組み合わせです。freeholdでのコンドミニアムの購入は引き続き可能であり、ビザとは無関係です。Bangkok、Phuket、Chiang Mai、Koh Samuiのうち、どこでどの程度の賃貸利回りを目指すべきですか？
2025年の平均表面利回りは次の通りです。Bangkokは4〜5%(Sukhumvit、Asok、Thonglor)、Chiang Maiは5〜6%(Nimman、Old City)、Phuketは5〜7%(Bang Tao、Layan、Kata)、Koh Samuiは6〜9%(Bophut、Chaweng Noi、Lamai)、Pattayaは6〜8%です。Bangkokは最大の流動性と最小の空室率を提供します。PhuketとSamuiは季節性のある短期賃貸を狙います(ハイシーズンは11月〜4月)。受動的な投資家にとっては、年間契約で貸し出すBangkokのコンドミニアムが最も安定したプロフィールです。積極的な投資家にとっては、プロによる管理下でバケーションレンタルするSamuiのヴィラが表面利回り9〜12%を狙えます。タイの不動産投資におけるどのような出口(exit)戦略がありますか？
主に3つのシナリオがあります。(1)外国人購入者への現金での再売却：PhuketとPattayaでは活発な市場ですが、3〜9ヶ月と5〜7%の費用(エージェント＋移転＋SBT)を見込んでください。(2)タイ人購入者への再売却：タイ人枠内のコンドミニアム、または会社を通じたfreeholdのヴィラであれば可能で、より広い現地購入者層へのアクセスが得られます。(3)長期保有＋相続による承継：freeholdのコンドミニアムは外国人の相続人に遺贈でき、相続人は49%の枠を遵守する必要があります。過度な為替費用なしに値上がり益を本国送還するには、当初のFET form(外貨での資金拠出の証明)が不可欠です。これがないと、本国送還は税務上非常に高くつきます。