مسرد العقارات والتأشيرات والخدمات في تايلاند
58 مصطلحًا معرّفًا ومصنّفًا حسب الفئة: حصة الأجانب، سند Chanote، الإيجار طويل الأجل، Elite Visa، LTR، BOI 7.32، ضريبة العقارات، الضمان وإدارة العقارات — كل ما تحتاجه لفهم سوق العقارات في تايلاند كمقيم أجنبي.
العقارات في تايلاند
- حصة الأجانب (Foreign Quota، FQ)قاعدة في قانون الوحدات السكنية التايلاندي (Condominium Act، B.E. 2522، المادة 19) تحدّ من نسبة المساحة الإجمالية لمبنى الملكية المشتركة التي
- سند الملكية تشانوت (Chanote / Title Deed، Nor.Sor.4)سند الملكية الوحيد المعترف به في تايلاند للملكية التامة والكاملة، وهو يعادل سند الملكية الموثق لدى كاتب العدل في أوروبا. ويثبت سند التشانوت
- Nor.Sor.3 Gor (NS3G)سند حيازة معترف بها، يأتي في مرتبة أدنى مباشرة من التشانوت. ويستند سند NS3G إلى مسح مساحي جوي دون قياس ميداني بنظام GPS، لذا قد لا تتطابق عل
- Sor.Kor.1 (SK1)مجرد إقرار مساحي قدّمه الحائز قبل عام 1972، ولا يتمتع بأي قيمة قانونية كسند ملكية. فالأرض المسجلة بـ SK1 لا يمكن بيعها ولا رهنها ولا نقلها،
- الإيجار طويل الأجل (Leasehold، 30 + 30 + 30 سنة)عقد إيجار طويل الأجل يستخدمه الأجانب كثيرًا لحيازة أرض أو فيلا في تايلاند (إذ يُحظر على الأجنبي الشراء المباشر). ويحدّ القانون التايلاندي كل
- التملك الحر (Freehold)ملكية تامة وكاملة (في مقابل Leasehold). وفي تايلاند، لا يحق امتلاك Freehold إلا للمواطن التايلاندي، أو للأجنبي ضمن Foreign Quota في مبنى ملك
- حق الانتفاع (Usufruct / Life rights)حق عيني مؤقت يمنح صاحبه حق استعمال العقار والانتفاع به دون أن يكون مالكًا له. وفي تايلاند، قد يكون حق الانتفاع لمدة محددة (30 سنة كحد أقصى)
- الملكية المشتركة (Co-Ownership)النظام الرسمي للملكية المشتركة في مبنى الوحدات السكنية (Condominium) في تايلاند، ويخضع لقانون Condominium Act B.E. 2522. ويمتلك المالك المشا
- الشركة التايلاندية المحدودة (Thai Company Limited، TCL)شركة ذات مسؤولية محدودة تايلاندية يحكمها القانون المدني والتجاري (Civil and Commercial Code)، وتعادل الشركة الفرنسية SARL. وتتكون من 3 مساهم
- هيكل الملكية الصورية (Nominee structure)ترتيب غير قانوني في تايلاند يقوم على استخدام أسماء تايلاندية مستعارة (موظفين، أو أصدقاء، أو وكيل عقاري) لامتلاك 51% من شركة يُفترض أنها تشتر
- امتيازات هيئة الاستثمار (BOI Promotion)نظام استثماري يديره مجلس الاستثمار (Board of Investment – BOI) يمنح امتيازات ضريبية وتشغيلية للشركات التايلاندية العاملة في القطاعات ذات الأ
- برنامج BOI 7.32 (BOI scheme 7.32)فئة فرعية من برنامج BOI مخصصة لأنشطة الصناعات الخاصة (Special Industries: الخدمات الرقمية، والبحث والتطوير، وتقنية المعلومات، والتكنولوجيا ا
- إدارة الأراضي / مكتب الأراضي (Land Department / Land Office)الجهة الحكومية التايلاندية المسؤولة عن السجل العقاري (المساحة) وسندات الملكية والمعاملات العقارية. وتتبع إدارة الأراضي (Land Department، กรม
- رخصة البناء (Building Permit)رخصة البناء التايلاندية التي تصدرها البلدية المحلية (Tessabaan) أو OBT (المنظمة الإدارية للتامبون). وتصدر عبر النموذج Or.1 (الرخصة)، وOr.4 (
- تقييم الأثر البيئي (EIA، Environmental Impact Assessment)تقييم إلزامي للأثر البيئي لمشاريع البناء الحساسة في تايلاند: الفنادق التي تزيد على 80 غرفة، والمشاريع الساحلية، والمشاريع في المناطق المحمية
- صندوق الاحتياطي / رسوم الصيانة (Sinking Fund / CAM Fee)رسوم الملكية المشتركة التايلاندية التي يدفعها الملاك المشاركون (Co-Owners). وتغطي رسوم CAM Fee الشهرية الصيانة الجارية (الأمن، والتنظيف، وال
- نقل سند الملكية (Title Deed transfer)إجراء نقل سند الملكية لدى مكتب الأراضي (Land Office) يوم توقيع عقد البيع. ويجب حضور الطرفين (أو وكلائهما) ومعهما جواز السفر وأصل التشانوت وع
تأشيرات تايلاند
- تايلاند بريفيلدج (تأشيرة النخبة Elite Visa)تأشيرة إقامة طويلة فاخرة تديرها شركة Thailand Privilege Card Co.، وهي شركة حكومية تحت وصاية هيئة السياحة التايلاندية (TAT). أُطلقت عام 2003
- تأشيرة التقاعد Non-O / O-A / O-X (Retirement Visa)ثلاثة أنواع من تأشيرات الإقامة الطويلة للمتقاعدين الأجانب من سن 50 عامًا: (1) Non-O Retirement = سنة واحدة قابلة للتجديد، مع وديعة بقيمة 800
- تأشيرة الإقامة الطويلة LTR (Long-Term Resident)تأشيرة لمدة 10 سنوات (5 + 5) أنشأها BOI عام 2022 لاستقطاب 4 فئات: Wealthy Global Citizens (أصول بقيمة مليون دولار أمريكي + 80 ألف دولار سنوي
- تأشيرة SMARTتأشيرة لمدة 4 سنوات قابلة للتجديد، أُنشئت عام 2018 ووُسِّعت عام 2024، وتستهدف 5 فئات: SMART-T (المواهب Talent، براتب 200 ألف THB شهريًا فأكث
- تصريح العمل (Work Permit، WP3 / WP10)تصريح عمل تايلاندي تصدره إدارة التوظيف (Department of Employment)، وهو ضروري لكل أجنبي يمارس نشاطًا مدفوع الأجر في تايلاند. WP3 = نموذج الطل
- تقرير الـ 90 يومًا (TM47)التزام على كل مقيم أجنبي يحمل تأشيرة إقامة طويلة بالإبلاغ عن عنوانه في تايلاند كل 90 يومًا عبر النموذج TM47، إما إلكترونيًا (بوابة مكتب الهج
- تصريح إعادة الدخول (Re-Entry Permit)تصريح لا غنى عنه لمغادرة الأراضي التايلاندية دون فقدان تمديد التأشيرة الساري. وله نوعان: Single Re-Entry (بسعر 1,000 THB، صالح لخروج وعودة م
- TM30 (تسجيل إقامة الأجنبي)إخطار إلزامي لسلطات الهجرة بمكان إقامة الأجنبي خلال 24 ساعة من وصوله إلى عنوان جديد في تايلاند. ويقدّم الإخطار المالك أو مدير الفندق/الكوندو
- دفتر المنزل الأصفر (Tabien Baan Lueang)دفتر سكن أصفر مخصص للأجانب المقيمين بصفة قانونية في تايلاند، وهو يعادل الدفتر الأزرق (Blue Book) الخاص بالتايلانديين. وتصدر البلدية (Tessaba
- بطاقة الهوية الوردية (Pink ID Card)بطاقة هوية وردية مخصصة للأجانب الحاملين لدفتر منزل أصفر (Yellow House Book) ساري المفعول. وتصدرها إدارة الشؤون الإقليمية (Department of Prov
- رحلة الحدود / رحلة التأشيرة (Border Run / Visa Run)الخروج من الأراضي التايلاندية لإعادة احتساب مدة الإعفاء من التأشيرة (سياحة لمدة 30 يومًا) أو لتمديد الإقامة. ومنذ عام 2014، قلّصت السلطات ال
- تجاوز مدة الإقامة (Overstay، 200 THB يوميًا)تجاوز مدة صلاحية التأشيرة أو التمديد. الغرامة ثابتة: 200 THB عن كل يوم تجاوز، بحد أقصى 20,000 THB. وإذا تجاوزت المدة 90 يومًا، يُدرج الشخص ف
أساسيات العقارات
- التمويل العقاري: بنك تايلاندي أم بنك أجنبي (Mortgage)في تايلاند، لا تقرض البنوك المحلية (Kasikorn، وBangkok Bank، وSCB، وKrungsri) عمومًا لشراء العقارات السكنية إلا المواطنين التايلانديين. ويتع
- الدفعة المقدمة (Down Payment)الدفعة الأولى التي تُسدَّد عند توقيع الوعد بالبيع (SPA – Sales and Purchase Agreement). وفي تايلاند، تتراوح الدفعة المقدمة بين 20% (البيع عل
- البيع على المخطط / البيع المسبق (Off-Plan / Pre-Sale)بيع عقار قبل بنائه (off-plan) أو أثناء بنائه (pre-sale). ويبيع المطور على المخطط وفق جدول دفعات موزع على 18 إلى 36 شهرًا حتى التسليم. المزاي
- إعادة البيع / السوق الثانوية (Resale)سوق إعادة بيع العقارات في تايلاند، في مقابل السوق الأولية (العقارات الجديدة المبيعة على المخطط أو مسبقًا). وتوفر إعادة البيع أسعارًا أقل غال
- العائد الإجمالي / الصافي (Yield Gross / Net)العائد الإيجاري السنوي لعقار. العائد الإجمالي (yield gross) = الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء، ولا يأخذ في الاعتبار الرسوم والضرائب. العائد الصا
- العائد على الاستثمار (ROI، Return on Investment)العائد السنوي على الاستثمار الذي يجمع بين دخل الإيجار (التدفق النقدي) وفائض القيمة عند إعادة البيع (capital gain). الصيغة المبسطة: ROI لخمس
- معدل الرسملة (Cap Rate، Capitalization Rate)مؤشر عقاري أمريكي يُستخدم لتقييم العقار المؤجَّر. Cap Rate = NOI (صافي الدخل التشغيلي Net Operating Income) ÷ القيمة السوقية. وNOI هو الدخل
- نسبة القرض إلى القيمة (LTV، Loan-to-Value)نسبة القرض إلى قيمة العقار. LTV = المبلغ المقترض ÷ قيمة العقار. وفي تايلاند، نادرًا ما تموّل البنوك المحلية الأجانب (LTV بنسبة 0% عمومًا). و
- حساب الضمان (Escrow)حساب طرف ثالث محايد يحتفظ بأموال المعاملة العقارية إلى حين استيفاء شروط العقد. وفي تايلاند، يسمح قانون الضمان لعام 2008 (Escrow Act 2008) با
- DPE / GES (ملصقات الطاقة الفرنسية)Diagnostic de Performance Énergétique (DPE، تشخيص الأداء الطاقي) وGaz à Effet de Serre (GES، غازات الاحتباس الحراري): ملصقات طاقة فرنسية إلز
- معامل المساحة الطابقية (Floor Area Ratio، FAR)معامل لاستخدام الأراضي يُعتمد في التخطيط العمراني التايلاندي للحد من كثافة البناء. FAR = إجمالي المساحة المبنية ÷ مساحة الأرض. وفي تايلاند،
- المساحة المبنية / المساحة القابلة للبيع (Build-Up Area / Saleable Area)تمييز حسابي لمساحة شقة الكوندو في تايلاند. Build-Up Area = إجمالي المساحة المبنية بما في ذلك الجدران الداخلية والخارجية والشرفات المسقوفة (ع
- المساحات المشتركة (Common Area)المساحات المشتركة في مبنى الملكية المشتركة (المسبح، والردهة، والنادي الرياضي، والحدائق، والمصاعد، ومواقف الزوار، وحديقة السطح sky garden، وا
- رسوم الصيانة الشهرية (Maintenance Fee)رسوم ملكية مشتركة شهرية تُفرض على المالك المشارك (Co-Owner) لتغطية الصيانة الجارية للأجزاء المشتركة (الأمن، والتنظيف، والبستاني، والمسبح، وا
الخدمات المهنية
- عامل الصيانة المنزلية (Handyman)حِرفي متعدد المهارات يتولى الإصلاحات الصغيرة والصيانة الجارية للمسكن: السباكة الأساسية، والكهرباء العادية، والطلاء، والنجارة الخفيفة، وتركيب
- خدمة الكونسيرج (Concierge service)خدمة كونسيرج للمغتربين والمقيمين المؤقتين في تايلاند تتولى الإجراءات اليومية: فتح حساب مصرفي، وحجز المواعيد الطبية، وترجمة الوثائق، واستقبال
- إدارة العقارات (Property Management، PM)إدارة شاملة للعقار المؤجَّر نيابةً عن المالك: البحث عن مستأجر، والعقد، وتحصيل الإيجار، والتنظيف، والصيانة، والضرائب، والتقارير. وفي تايلاند،
- العائد الإيجاري (Rental Yield)العائد الإيجاري السنوي الإجمالي (قبل النفقات) أو الصافي (بعد النفقات والضرائب). انظر أيضًا مدخل Yield Gross / Net. وفي تايلاند، يبلغ متوسط R
- معدل الشغور (Vacancy Rate)معدل الشغور الإيجاري = عدد الأيام غير المؤجرة ÷ 365. وفي تايلاند، يحافظ مدير العقارات (Property Manager) الجيد على معدل شغور أقل من 10% (= 3
- فحص المستأجرين (Tenant Screening)إجراء للتحقق من المرشح للاستئجار قبل توقيع عقد الإيجار: الدخل (آخر 3 قسائم رواتب أو شهادة من صاحب العمل)، والمراجع (الملاك السابقون، وصاحب ا
- جرد حالة المسكن (Inventory Check)جرد مفصل للأثاث والحالة العامة للمسكن، يوقّعه المالك والمستأجر عند الدخول وعند الخروج. وفي تايلاند، يُعد inventory check أمرًا بالغ الأهمية،
- تقرير حالة المسكن عند الدخول والخروج (Move-in / Move-out condition report)تقرير عن حالة المسكن عند دخول المستأجر وعند خروجه. ويوثّق تقرير الدخول (move-in) الحالة الأولية للمسكن (الصور، والجرد، والعدادات)، بينما يقا
الضرائب في تايلاند
- رسم الدمغة 0.5% (Stamp Duty)رسم ثابت بنسبة 0.5% من سعر البيع (أو من القيمة التقديرية الرسمية، أيهما أعلى) يُدفع لدى مكتب الأراضي (Land Office) عند نقل ملكية عقار. ويتحم
- ضريبة الأعمال الخاصة (Specific Business Tax، SBT) 3.3%ضريبة خاصة بنسبة 3.3% من سعر البيع، يدفعها البائع لدى مكتب الأراضي (Land Office) على عمليات نقل ملكية العقارات التي تُعد نشاطًا تجاريًا. وتُ
- ضريبة الاستقطاع 1% عند نقل الملكية (Withholding Tax)ضريبة تُستقطع من المنبع بنسبة 1% من سعر البيع، ويقتطعها مكتب الأراضي (Land Office) من البائع عند نقل ملكية عقار (ضريبة دخل شخصي Personal Inc
- رسم نقل الملكية 2% (Transfer Fee)رسم نقل ملكية بنسبة 2% من القيمة التقديرية الرسمية (appraised)، يُدفع لدى مكتب الأراضي (Land Office) يوم التوقيع، ويُقسَّم مناصفة (50/50) بي
- ضريبة المنزل 12.5% (House Tax)ضريبة سنوية بنسبة 12.5% من القيمة الإيجارية السنوية لعقار مؤجَّر في تايلاند، يدفعها المالك إلى البلدية (Tessabaan) في فبراير–مارس. وتقدّر ال
- ضريبة الاستقطاع 15% على الإيجار (Withholding Tax)ضريبة تُستقطع من المنبع بنسبة 15% من الإيجار الإجمالي، يؤديها المستأجر إلى مصلحة الإيرادات (Revenue Department) خلال الأيام السبعة الأولى من
- ضريبة الدخل الشخصي (Personal Income Tax، PND.91/PND.94)ضريبة الدخل التايلاندية بجدول تصاعدي (من 0 إلى 35%)، تُطبَّق على المقيمين ضريبيًا في تايلاند (إقامة تزيد على 180 يومًا في السنة) على دخلهم ا