Glosario inmobiliario, de visados y servicios en Tailandia
58 términos definidos y agrupados por categoría: Foreign Quota, Chanote, leasehold, Elite Visa, LTR, BOI 7.32, impuesto sobre inmuebles, escrow, gestión de propiedades — todo lo que un extranjero necesita para entender el mercado inmobiliario tailandés.
Inmobiliaria en Tailandia
- Cuota extranjera (Foreign Quota, FQ)Norma de la Condominium Act tailandesa (B.E. 2522, art. 19) que limita al 49 % la superficie total de un edificio en régimen de condominio q
- Chanote / Título de propiedad (Nor.Sor.4)Único título de propiedad plena reconocido en Tailandia, equivalente al título de propiedad notarial europeo. El Chanote (oficialmente Nor.S
- Nor.Sor.3 Gor (NS3G)Título de posesión reconocida, un escalón por debajo del Chanote. El NS3G procede de un catastro aéreo sin medición GPS sobre el terreno: lo
- Sor.Kor.1 (SK1)Simple declaración catastral realizada por el poseedor antes de 1972: no tiene ningún valor jurídico como título de propiedad. Un terreno co
- Leasehold (30 + 30 + 30 años)Arrendamiento de larga duración que los extranjeros utilizan a menudo para adquirir un terreno o una villa en Tailandia (la compra directa p
- Freehold (plena propiedad)Propiedad plena y absoluta (por oposición al leasehold). En Tailandia, solo un tailandés, o un extranjero a través de la Foreign Quota de un
- Usufructo (Life rights)Derecho real temporal que otorga a su titular el uso y disfrute de un inmueble sin ser su propietario. En Tailandia, el usufructo puede tene
- Co-Ownership (régimen de condominio)Régimen formal de propiedad horizontal de un condominio en Tailandia, regulado por la Condominium Act B.E. 2522. El Co-Owner posee una cuota
- Thai Company Limited (TCL)Sociedad de responsabilidad limitada tailandesa regida por el Civil and Commercial Code, equivalente a la SARL francesa (o a una S.L.). Está
- Estructura nominee (testaferros)Estructura ilegal en Tailandia que consiste en utilizar testaferros tailandeses (empleados, amigos, agente inmobiliario) para poseer formalm
- Promoción BOI (BOI Promotion)Régimen de inversión gestionado por el Board of Investment (BOI) que concede privilegios fiscales y operativos a sociedades tailandesas de s
- BOI scheme 7.32Subcategoría del programa BOI dedicada a las actividades de Special Industries (servicios digitales, I+D, TI, biotecnología, agritech). El s
- Land Department / Land Office (registro de la propiedad)Administración tailandesa que gestiona el catastro, los títulos de propiedad y las transacciones inmobiliarias. El Land Department (กรมที่ดิ
- Licencia de obras (Building Permit)Licencia de construcción tailandesa expedida por el municipio local (Tessabaan) o la OBT (Organización Administrativa del Tambon). Se tramit
- EIA (Evaluación de Impacto Ambiental)Evaluación de impacto ambiental obligatoria para los proyectos de construcción sensibles en Tailandia: hoteles de más de 80 habitaciones, pr
- Sinking Fund / CAM Fee (gastos de comunidad)Gastos de comunidad tailandeses que pagan los Co-Owners. La CAM Fee mensual cubre el mantenimiento corriente (seguridad, limpieza, jardinero
- Transmisión del título de propiedad (Title Deed transfer)Procedimiento de transmisión del título de propiedad en el Land Office el día de la firma de la escritura de venta. Ambas partes (o sus apod
Visados en Tailandia
- Thailand Privilege (Visado Elite)Visado premium de larga estancia gestionado por Thailand Privilege Card Co., empresa pública bajo la tutela de la TAT. Lanzado en 2003 y ren
- Visado de jubilación Non-O / O-A / O-X (Retirement Visa)Tres variantes de visado de larga estancia para jubilados extranjeros a partir de 50 años: (1) Non-O Retirement = 1 año renovable, depósito
- Visado LTR (Long-Term Resident)Visado de 10 años (5 + 5) creado por el BOI en 2022 para atraer 4 perfiles: Wealthy Global Citizens (1 M USD en activos + 80.000 USD/año), W
- Visado SMARTVisado de 4 años renovable creado en 2018 y ampliado en 2024, dirigido a 5 categorías: SMART-T (Talent, salario de 200.000 THB/mes o más), S
- Permiso de trabajo (Work Permit, WP3 / WP10)Autorización de trabajo tailandesa expedida por el Department of Employment, imprescindible para cualquier extranjero que ejerza una activid
- Notificación de 90 días (TM47)Obligación de todo residente extranjero con visado de larga estancia de declarar su domicilio en Tailandia cada 90 días mediante el formular
- Permiso de reingreso (Re-Entry Permit)Permiso imprescindible para salir de Tailandia sin perder la extensión de visado en curso. Dos tipos: Single Re-Entry (1.000 THB, válido par
- TM30 (registro de extranjeros)Notificación obligatoria a inmigración del lugar de residencia de un extranjero en las 24 horas siguientes a su llegada a un nuevo domicilio
- Libro de domicilio amarillo (Tabien Baan Lueang)Libro de domicilio amarillo reservado a los extranjeros que residen legalmente en Tailandia, equivalente al Blue Book (libro azul) de los ta
- Pink ID Card (tarjeta de identidad rosa)Tarjeta de identidad rosa reservada a los extranjeros titulares de un Yellow House Book válido. Expedida por el Department of Provincial Adm
- Border Run / Visa RunSalida del territorio tailandés para reiniciar una exención de visado (turista, 30 días) o prolongar una estancia. Desde 2014, las autoridad
- Overstay (200 THB/día)Superación del plazo de validez del visado o de la extensión. Sanción fija: 200 THB por día de overstay, con un tope de 20.000 THB. A partir
Conceptos inmobiliarios
- Hipoteca: banco tailandés vs. banco extranjero (Mortgage)En Tailandia, los bancos locales (Kasikorn, Bangkok Bank, SCB, Krungsri) generalmente solo conceden préstamos para vivienda a ciudadanos tai
- Pago inicial (Down Payment)Primer pago que se efectúa a la firma del contrato de promesa de venta (SPA – Sales and Purchase Agreement). En Tailandia, el down payment v
- Off-Plan / Pre-Sale (compra sobre plano)Venta de un inmueble antes de su construcción (off-plan) o durante su construcción (pre-sale). El promotor vende sobre plano con un calendar
- Reventa / Mercado secundario (Resale)Mercado de reventa de inmuebles en Tailandia, por oposición al mercado primario (obra nueva off-plan / pre-sale). La reventa ofrece precios
- Rentabilidad bruta / neta (Yield Gross / Net)Rentabilidad anual por alquiler de un inmueble. El yield gross (bruto) = alquiler anual / precio de compra; no tiene en cuenta gastos ni imp
- ROI (Retorno de la inversión)Retorno de la inversión anualizado que combina los ingresos por alquiler (cash-flow) y la plusvalía en la reventa (capital gain). Fórmula si
- Cap Rate (tasa de capitalización)Indicador inmobiliario estadounidense utilizado para valorar un inmueble en alquiler. Cap Rate = NOI (Net Operating Income) / valor de merca
- LTV (Loan-to-Value, relación préstamo-valor)Relación entre el préstamo y el valor de un inmueble. LTV = importe prestado / valor del inmueble. En Tailandia, los bancos locales rara vez
- Cuenta de depósito en garantía (Escrow)Cuenta de un tercero neutral que custodia los fondos de una transacción inmobiliaria hasta que se cumplen las condiciones del contrato. En T
- DPE / GES (etiquetas energéticas francesas)Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) y Gaz à Effet de Serre (GES): etiquetas energéticas francesas obligatorias para la venta y el al
- Coeficiente de edificabilidad (Floor Area Ratio, FAR)Coeficiente de ocupación del suelo utilizado en el urbanismo tailandés para limitar la densidad de construcción. FAR = superficie total cons
- Build-Up Area / Saleable Area (superficies)Distinción contable de la superficie de un condo en Tailandia. Build-Up Area = superficie total construida, incluidos muros interiores y ext
- Zonas comunes (Common Area)Superficie común de un condominio (piscina, lobby, gimnasio, jardines, ascensores, aparcamiento de visitantes, sky garden, club house) que p
- Cuota de mantenimiento mensual (Maintenance Fee)Gasto de comunidad mensual que se factura al Co-Owner para cubrir el mantenimiento corriente de las zonas comunes (seguridad, limpieza, jard
Servicios profesionales
- Handyman / ManitasOperario polivalente que se encarga de las pequeñas reparaciones y del mantenimiento corriente de una vivienda: fontanería básica, electrici
- Servicio de conserjería (Concierge service)Servicio de conserjería para expatriados y residentes temporales en Tailandia que se encarga de los trámites cotidianos: apertura de cuenta
- Gestión de alquileres (Property Management, PM)Gestión integral de un inmueble en alquiler por cuenta del propietario: búsqueda de inquilino, contrato, cobro del alquiler, limpieza, mante
- Rentabilidad por alquiler (Rental Yield)Rentabilidad anual por alquiler bruta (antes de gastos) o neta (después de gastos e impuestos). Véase también la entrada Yield Gross / Net.
- Tasa de vacancia (Vacancy Rate)Tasa de vacancia locativa = número de días sin alquilar / 365. En Tailandia, un buen Property Manager mantiene el vacancy rate por debajo de
- Selección de inquilinos (Tenant Screening)Procedimiento de verificación de un candidato a inquilino antes de la firma del contrato de alquiler: ingresos (3 últimas nóminas o certific
- Inventory Check (inventario y estado de la vivienda)Inventario detallado del mobiliario y del estado general de la vivienda, firmado por el propietario y el inquilino a la entrada y a la salid
- Informe de estado de entrada y salida (Move-in / Move-out condition report)Informe del estado de la vivienda a la entrada y a la salida de un inquilino. El move-in recoge el estado inicial de la vivienda (fotos, inv
Fiscalidad tailandesa
- Stamp Duty 0,5 % (impuesto de timbre)Impuesto fijo del 0,5 % del precio de venta (o del valor de tasación oficial, el que sea mayor) que se paga en el Land Office en una transmi
- Specific Business Tax (SBT) 3,3 %Impuesto específico del 3,3 % del precio de venta, que el vendedor paga en el Land Office sobre las transmisiones inmobiliarias consideradas
- Retención en la fuente del 1 % (Withholding Tax en la transmisión)Retención en la fuente del 1 % del precio de venta que el Land Office practica al vendedor en una transmisión inmobiliaria (Personal Income
- Transfer Fee 2 % (tasa de transmisión)Tasa de transmisión del 2 % del valor de tasación oficial (appraised) que se paga en el Land Office el día de la firma y se reparte al 50/50
- House Tax 12,5 %Impuesto anual del 12,5 % del valor locativo anual de un inmueble alquilado en Tailandia, que el propietario paga a la Tessabaan (municipio)
- Retención en la fuente del 15 % sobre alquileres (Withholding Tax)Retención en la fuente del 15 % del alquiler bruto que el inquilino ingresa en el Revenue Department dentro de los 7 primeros días del mes s
- Impuesto sobre la renta (Personal Income Tax, PND.91/PND.94)Impuesto sobre la renta tailandés con escala progresiva (del 0 al 35 %) aplicado a los residentes fiscales en Tailandia (estancia de más de