Preguntas frecuentes

La ley tailandesa (Condominium Act, B.E. 2522) permite a los ciudadanos extranjeros poseer hasta el 49 % de la superficie total vendible de un edificio en régimen de propiedad horizontal (condominium) en plena propiedad (freehold). Por encima de esta cuota, solo los compradores tailandeses pueden adquirir, o bien es necesario recurrir a una estructura de leasehold. Antes de cualquier compromiso, solicite al agente o al administrador la proporción extranjera actual; un agente serio le facilitará la «Foreign Quota letter» emitida por la Land Office.

El freehold es la plena propiedad: su nombre (o el de su sociedad) figura en el Chanote, transmisible y revendible libremente. Está abierto a los extranjeros únicamente para los condominios (dentro de la cuota del 49 %). El leasehold es un arrendamiento enfitéutico de 30 años, generalmente renovable dos veces (30+30+30), inscrito en la Land Office. Es la vía habitual para que un extranjero «posea» una villa o un terreno. El leasehold es seguro si está correctamente registrado, pero el valor residual disminuye a medida que se acerca el final del contrato de arrendamiento, un punto clave para la reventa.

El Chanote (oficialmente Nor Sor 4 Jor) es el título de propiedad más sólido de Tailandia. Lo expide el Land Department tras un deslinde GPS preciso y garantiza una propiedad plena y absoluta, oponible a terceros. Toda compra seria debe basarse en un Chanote; desconfíe de los Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor o Sor Kor 1, que son títulos inferiores con un riesgo jurídico real. Solicite siempre una copia certificada reciente (de menos de 30 días) antes de la transmisión.

Los bancos locales rara vez conceden préstamos hipotecarios clásicos a los no residentes. Algunas entidades (UOB Singapore, ICBC Thai, Bangkok Bank Singapore branch) ofrecen préstamos en USD o SGD, generalmente para condominios de más de 3 M฿, a 10–15 años, con tipos del 6–8 % y una entrada del 30–50 %. La mayoría de los compradores extranjeros pagan al contado, mediante una transferencia internacional (FET form obligatorio para la futura repatriación de los fondos), o mediante una financiación del promotor (pago escalonado hasta la entrega).

En la firma en la Land Office, cuente aproximadamente con: un 2 % de transfer fee (a menudo repartido 50/50 entre comprador y vendedor), un 0,5 % de stamp duty O un 3,3 % de Specific Business Tax si el vendedor revende dentro de los 5 años, y un withholding tax variable (1 % para una sociedad, escala progresiva para un particular). En total, prevea entre un 4 y un 6 % de gastos de transacción, más los honorarios de abogado (50–80 000 ฿). Para un condominio nuevo, añada el sinking fund (≈ 500–700 ฿/m²) y 1 año de gastos comunes que hay que abonar por adelantado.

Pattaya ofrece una de las mejores rentabilidades brutas de Tailandia: entre un 6 y un 8 % anual en un condominio bien situado (Pratumnak, Wongamat, Jomtien primera línea de mar), frente a un 4–5 % en Bangkok y un 5–7 % en Phuket. El mercado se sostiene por la demanda rusa, china y europea en alquiler de larga duración y estacional. Neto de gastos (CAM, impuestos, gestión del 10–15 %, vacancia de 1–2 meses/año), la rentabilidad real baja hasta situarse entre un 4,5 y un 6 %. La plusvalía a 5–7 años es más moderada que en Phuket: Pattaya es una apuesta de cash-flow, no una apuesta de plusvalía.

El BOI es el organismo tailandés que concede ventajas fiscales y facilita la creación de sociedades extranjeras. En el sector inmobiliario, interesa sobre todo a los promotores y a los operadores de serviced apartments / hoteles: exención del impuesto sobre los beneficios (hasta 8 años), permisos de trabajo facilitados, y posibilidad de que una sociedad extranjera mayoritaria posea terrenos en determinados casos (zonas industriales, grandes proyectos turísticos). Para un inversor particular que compra 1–3 condominios, el BOI no es la vía pertinente: se dirige a las estructuras de gestión a partir de 50 M฿ de inversión.

El Non-Immigrant O-A (jubilación, 50 años o más) no otorga ningún derecho sobre la propiedad de terrenos en concreto, pero facilita la vida: permite residir 1 año renovable, abrir una cuenta bancaria local (indispensable para recibir los alquileres en ฿), y obtener el FET form para repatriar la plusvalía en el momento de la reventa. Condiciones: 800 000 ฿ depositados 2 meses antes de la solicitud, o 65 000 ฿/mes de ingresos demostrados, o una combinación. La compra de un condominio en freehold sigue siendo posible e independiente del visado.

Las rentabilidades brutas medias de 2025: Bangkok 4–5 % (Sukhumvit, Asok, Thonglor), Chiang Mai 5–6 % (Nimman, Old City), Phuket 5–7 % (Bang Tao, Layan, Kata), Koh Samui 6–9 % (Bophut, Chaweng Noi, Lamai), Pattaya 6–8 %. Bangkok ofrece la máxima liquidez y la menor vacancia; Phuket y Samui apuntan al alquiler de corta duración con estacionalidad (temporada alta de noviembre a abril). Para un inversor pasivo, un condominio en Bangkok alquilado por año es el perfil más estable; para un inversor activo, una villa en Samui de alquiler vacacional puede aspirar a un 9–12 % bruto con gestión profesional.

Tres escenarios principales. (1) Reventa al contado a un comprador extranjero: mercado activo en Phuket y Pattaya, pero cuente con 3–9 meses y un 5–7 % de gastos (agente + transferencia + SBT). (2) Reventa a un comprador tailandés: posible para un condominio dentro de la cuota tailandesa o una villa en freehold a través de una sociedad, lo que da acceso a un grupo de compradores locales más amplio. (3) Conservación a largo plazo + transmisión: el condominio en freehold puede legarse a herederos extranjeros, que deberán respetar la cuota del 49 %. Para repatriar la plusvalía sin gastos de cambio excesivos, el FET form inicial (prueba de la aportación en divisas) es indispensable: sin él, la repatriación resulta muy costosa desde el punto de vista fiscal.