Глоссарий недвижимости, виз и услуг в Таиланде
58 терминов с определениями, по категориям: Foreign Quota, Chanote, leasehold, Elite Visa, LTR, BOI 7.32, налог на недвижимость, эскроу, управление недвижимостью — всё, что нужно иностранцу, чтобы разобраться в рынке недвижимости Таиланда.
Недвижимость в Таиланде
- Иностранная квота (Foreign Quota, FQ)Норма тайского Condominium Act (B.E. 2522, ст. 19), ограничивающая долю общей площади кондоминиума, принадлежащей иностранцам, 49 %. При пре
- Чанот / Свидетельство о праве собственности (Nor.Sor.4)Единственный документ о полном праве собственности, признаваемый в Таиланде, — аналог нотариально удостоверенного правоустанавливающего доку
- Nor.Sor.3 Gor (NS3G)Титул признанного владения, на ступень ниже Чанота. NS3G основан на аэрофотосъёмочном кадастре без GPS-съёмки на местности — физические меже
- Sor.Kor.1 (SK1)Простая кадастровая декларация, поданная владельцем до 1972 года, — не имеет никакой юридической силы как документ о праве собственности. Уч
- Leasehold (30 + 30 + 30 лет)Долгосрочная аренда, которую иностранцы часто используют для приобретения земли или виллы в Таиланде (прямая покупка земли иностранцем запре
- Freehold (полная собственность)Полное и безусловное право собственности (в отличие от leasehold). В Таиланде freehold может принадлежать только гражданину Таиланда или ино
- Узуфрукт (Usufruct / Life rights)Временное вещное право, дающее его обладателю право пользоваться недвижимостью и получать от неё доход, не являясь её собственником. В Таила
- Co-Ownership (совместная собственность в кондоминиуме)Официальный режим совместной собственности в кондоминиуме в Таиланде, регулируемый Condominium Act B.E. 2522. Co-Owner владеет исключительно
- Thai Company Limited (TCL)Тайское общество с ограниченной ответственностью, регулируемое Civil and Commercial Code, — аналог французского SARL (или российского ООО).
- Номинальная схема (Nominee structure)Незаконная в Таиланде схема, при которой тайские подставные лица (сотрудники, друзья, риелтор) формально владеют 51 % компании, якобы покупа
- Льготы BOI (BOI Promotion)Инвестиционный режим, которым управляет Board of Investment (BOI) и который предоставляет налоговые и операционные привилегии тайским компан
- BOI scheme 7.32Подкатегория программы BOI для деятельности в сфере Special Industries (цифровые услуги, НИОКР, ИТ, биотехнологии, агротех). Scheme 7.32 поз
- Земельный департамент / Земельное управление (Land Department / Land Office)Тайское ведомство, ведающее кадастром, правоустанавливающими документами и сделками с недвижимостью. Land Department (กรมที่ดิน) подчиняется
- Разрешение на строительство (Building Permit)Тайское разрешение на строительство, выдаваемое местным муниципалитетом (Tessabaan) или OBT (административной организацией тамбона). Оформля
- Оценка воздействия на окружающую среду (EIA, Environmental Impact Assessment)Обязательная оценка воздействия на окружающую среду для чувствительных строительных проектов в Таиланде: отели более чем на 80 номеров, приб
- Sinking Fund / CAM Fee (взносы собственников)Тайские расходы на содержание кондоминиума, которые оплачивают Co-Owners. Ежемесячный CAM Fee покрывает текущее обслуживание (охрана, уборка
- Переоформление права собственности (Title Deed transfer)Процедура перехода права собственности в Land Office в день подписания договора купли-продажи. Обе стороны (или их представители по доверенн
Визы в Таиланд
- Thailand Privilege (Элитная виза)Премиальная виза для длительного пребывания, которой управляет Thailand Privilege Card Co. — государственная компания под эгидой TAT. Запуще
- Пенсионная виза Non-O / O-A / O-X (Retirement Visa)Три варианта визы для длительного пребывания для иностранных пенсионеров от 50 лет: (1) Non-O Retirement — 1 год с продлением, депозит 800 0
- Виза LTR (Long-Term Resident)Виза на 10 лет (5 + 5), созданная BOI в 2022 году для привлечения 4 категорий: Wealthy Global Citizens (активы 1 млн USD + 80 тыс. USD в год
- Виза SMARTВиза на 4 года с продлением, созданная в 2018 году и расширенная в 2024 году, для 5 категорий: SMART-T (Talent, зарплата от 200 тыс. THB в м
- Разрешение на работу (Work Permit, WP3 / WP10)Тайское разрешение на работу, выдаваемое Department of Employment, обязательное для любого иностранца, ведущего оплачиваемую деятельность в
- Уведомление каждые 90 дней (TM47)Обязанность каждого иностранного резидента с визой для длительного пребывания сообщать свой адрес в Таиланде каждые 90 дней по форме TM47 —
- Разрешение на повторный въезд (Re-Entry Permit)Разрешение, необходимое для выезда из Таиланда без потери текущего продления визы. Два вида: Single Re-Entry (1 000 THB, действует на один в
- TM30 (регистрация иностранца)Обязательное уведомление иммиграционной службы о месте проживания иностранца в течение 24 часов после его прибытия по новому адресу в Таилан
- Жёлтая домовая книга (Tabien Baan Lueang)Жёлтая домовая книга для иностранцев, законно проживающих в Таиланде, — аналог Blue Book (синей книги) для граждан Таиланда. Yellow Book выд
- Розовая ID-карта (Pink ID Card)Розовое удостоверение личности для иностранцев, имеющих действующую Yellow House Book. Выдаётся Department of Provincial Administration и уп
- Бордер-ран / Визаран (Border Run / Visa Run)Выезд из Таиланда для обнуления безвизового пребывания (туристические 30 дней) или продления пребывания. С 2014 года тайские власти снизили
- Оверстей (Overstay, 200 THB в день)Превышение срока действия визы или продления. Фиксированный штраф — 200 THB за каждый день оверстея, максимум 20 000 THB. При оверстее более
Основы недвижимости
- Ипотека: тайский банк или иностранный банк (Mortgage)В Таиланде местные банки (Kasikorn, Bangkok Bank, SCB, Krungsri), как правило, выдают ипотеку на жилую недвижимость только гражданам Таиланд
- Первоначальный взнос (Down Payment)Первый платёж, вносимый при подписании предварительного договора купли-продажи (SPA — Sales and Purchase Agreement). В Таиланде первоначальн
- Покупка на стадии строительства (Off-Plan / Pre-Sale)Продажа недвижимости до начала строительства (off-plan) или в процессе строительства (pre-sale). Застройщик продаёт по проекту с графиком пл
- Вторичный рынок (Resale)Рынок перепродажи недвижимости в Таиланде в отличие от первичного рынка (новостройки off-plan / pre-sale). Вторичный рынок предлагает цены,
- Валовая / чистая доходность (Yield Gross / Net)Годовая арендная доходность объекта недвижимости. Валовая доходность (yield gross) = годовая арендная плата / цена покупки; она не учитывает
- ROI (возврат инвестиций)Годовой возврат инвестиций, объединяющий доход от аренды (денежный поток) и прирост стоимости при перепродаже (capital gain). Упрощённая фор
- Cap Rate (ставка капитализации)Американский показатель рынка недвижимости, используемый для оценки арендного объекта. Cap Rate = NOI (Net Operating Income) / рыночная стои
- LTV (Loan-to-Value, соотношение кредита и стоимости)Отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости. LTV = сумма кредита / стоимость объекта. В Таиланде местные банки редко кредитуют
- Эскроу-счёт (Escrow)Нейтральный счёт третьей стороны, на котором хранятся средства по сделке с недвижимостью до выполнения условий договора. В Таиланде Escrow A
- DPE / GES (французские энергетические маркировки)Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) и Gaz à Effet de Serre (GES) — французские энергетические маркировки, обязательные при продаже и
- Коэффициент плотности застройки (Floor Area Ratio, FAR)Коэффициент использования земельного участка, применяемый в тайском градостроительстве для ограничения плотности застройки. FAR = общая площ
- Build-Up Area / Saleable Area (виды площади)Расчётное различие площадей кондо в Таиланде. Build-Up Area — общая построенная площадь, включая внутренние и наружные стены, крытые балконы
- Общие площади (Common Area)Общие площади кондоминиума (бассейн, лобби, спортзал, сады, лифты, гостевая парковка, sky garden, клубный дом), принадлежащие всем Co-Owners
- Ежемесячный сбор на обслуживание (Maintenance Fee)Ежемесячный взнос собственника кондоминиума, выставляемый Co-Owner для покрытия текущего содержания общих площадей (охрана, уборка, садовник
Профессиональные услуги
- Мастер на все руки (Handyman)Универсальный мастер, выполняющий мелкий ремонт и текущее обслуживание жилья: базовая сантехника, электрика, покраска, лёгкие столярные рабо
- Консьерж-сервис (Concierge service)Консьерж-услуги для экспатов и временных резидентов Таиланда, берущие на себя повседневные хлопоты: открытие банковского счёта, запись к вра
- Управление недвижимостью (Property Management, PM)Полное управление арендным объектом от имени собственника: поиск арендатора, договор, сбор арендной платы, уборка, обслуживание, налоги, отч
- Арендная доходность (Rental Yield)Годовая арендная доходность валовая (до расходов) или чистая (после расходов и налогов). См. также статью Yield Gross / Net. В Таиланде сред
- Уровень простоя (Vacancy Rate)Уровень простоя аренды = количество дней без арендаторов / 365. В Таиланде хороший Property Manager удерживает vacancy rate ниже 10 % (= 36
- Проверка арендаторов (Tenant Screening)Процедура проверки кандидата в арендаторы перед подписанием договора аренды: доходы (3 последние расчётные ведомости или справка от работода
- Опись имущества (Inventory Check)Подробная опись мебели и общего состояния жилья, подписываемая собственником и арендатором при въезде и выезде. В Таиланде inventory check к
- Акт приёма-передачи при въезде и выезде (Move-in / Move-out condition report)Акт о состоянии жилья при въезде и выезде арендатора. При въезде (move-in) фиксируется исходное состояние жилья (фото, опись, показания счёт
Налоги в Таиланде
- Гербовый сбор Stamp Duty 0,5 %Фиксированный сбор в размере 0,5 % от цены продажи (или от оценочной стоимости, если она выше), уплачиваемый в Land Office при переходе прав
- Специальный налог на предпринимательскую деятельность (Specific Business Tax, SBT) 3,3 %Специальный налог в размере 3,3 % от цены продажи, уплачиваемый продавцом в Land Office при переходе права собственности на недвижимость, ко
- Налог у источника 1 % при продаже (Withholding Tax)Налог у источника в размере 1 % от цены продажи, удерживаемый с продавца в Land Office при переходе права собственности на недвижимость (про
- Регистрационный сбор Transfer Fee 2 %Сбор за переход права собственности в размере 2 % от оценочной стоимости (appraised), уплачиваемый в Land Office в день подписания и делимый
- Налог на сдаваемое жильё (House Tax) 12,5 %Ежегодный налог в размере 12,5 % от годовой арендной стоимости объекта, сдаваемого в аренду в Таиланде; собственник уплачивает его в Tessaba
- Налог у источника 15 % с арендной платы (Withholding Tax)Налог у источника в размере 15 % от валовой арендной платы, перечисляемый арендатором в Revenue Department в течение первых 7 дней следующег
- Налог на доходы физических лиц (Personal Income Tax, PND.91/PND.94)Тайский подоходный налог с прогрессивной шкалой (от 0 до 35 %), которым облагаются мировые доходы налоговых резидентов Таиланда (пребывание