Частые вопросы

Тайское законодательство (Condominium Act, B.E. 2522) разрешает иностранным гражданам владеть в полную собственность (freehold) до 49 % от общей продаваемой площади здания кондоминиума. Сверх этой квоты приобретать могут только тайские покупатели, либо необходимо оформлять сделку через структуру leasehold. Перед заключением любого предварительного договора запросите у агента или управляющей компании (управляющего) актуальное соотношение иностранной собственности; добросовестный агент предоставит вам «Foreign Quota letter», выданное Land Office.

Freehold — это полная собственность: ваше имя (или имя вашей компании) вписано в Chanote, объект свободно передаётся по наследству и перепродаётся. Для иностранцев он доступен только на кондоминиумы (в пределах квоты 49 %). Leasehold — это долгосрочная аренда сроком на 30 лет, обычно с возможностью двукратного продления (30+30+30), зарегистрированная в Land Office. Это обычный путь для того, чтобы иностранец «владел» виллой или земельным участком. Leasehold надёжен, если он корректно зарегистрирован, однако остаточная стоимость снижается по мере приближения к концу срока аренды — ключевой момент для перепродажи.

Chanote (официально Nor Sor 4 Jor) — это самый надёжный титул собственности в Таиланде. Он выдаётся Land Department после точной геодезической разметки с помощью GPS и гарантирует полную и безусловную собственность, действительную в отношении третьих лиц. Любая серьёзная покупка должна касаться объекта с титулом Chanote — остерегайтесь Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor или Sor Kor 1, которые являются титулами более низкого уровня с реальным юридическим риском. Всегда запрашивайте свежую заверенную копию (не старше 30 дней) перед передачей права собственности.

Местные банки редко предоставляют классические ипотечные кредиты нерезидентам. Несколько учреждений (UOB Singapore, ICBC Thai, Bangkok Bank Singapore branch) предлагают кредиты в USD или SGD, как правило, на кондоминиумы стоимостью более 3 млн ฿, на срок 10–15 лет, по ставке 6–8 % с первоначальным взносом 30–50 %. Большинство иностранных покупателей платят наличными — через международный перевод (FET form обязательна для будущей репатриации средств) или через финансирование от застройщика (рассрочка платежей вплоть до сдачи объекта).

При подписании в Land Office рассчитывайте примерно на: 2 % transfer fee (часто делятся 50/50 между покупателем и продавцом), 0,5 % stamp duty ЛИБО 3,3 % Specific Business Tax, если продавец перепродаёт объект в течение 5 лет, и переменный withholding tax (1 % для компании, прогрессивная шкала для физического лица). В общей сложности предусмотрите 4–6 % транзакционных расходов, плюс гонорар юриста (50–80 000 ฿). Для нового кондоминиума добавьте sinking fund (≈ 500–700 ฿/м²) и 1 год общих сборов, которые нужно оплатить авансом.

Паттайя предлагает одну из лучших валовых доходностей в Таиланде: 6–8 % в год на удачно расположенный кондоминиум (Pratumnak, Wongamat, первая линия Jomtien), против 4–5 % в Бангкоке и 5–7 % на Пхукете. Рынок поддерживается российским, китайским и европейским спросом на долгосрочную и сезонную аренду. За вычетом расходов (CAM, налоги, управление 10–15 %, простой 1–2 месяца в год) реальная доходность падает до 4,5–6 %. Прирост стоимости за 5–7 лет более умеренный, чем на Пхукете — Паттайя это игра на денежном потоке (cash-flow), а не на приросте капитала.

BOI — это тайский орган, предоставляющий налоговые льготы и упрощающий создание иностранных компаний. В сфере недвижимости он интересен прежде всего застройщикам и операторам serviced apartments / отелей: освобождение от налога на прибыль (до 8 лет), упрощённое получение разрешений на работу и возможность для иностранной компании с контрольным пакетом владеть землёй в определённых случаях (промышленные зоны, крупные туристические проекты). Для частного инвестора, покупающего 1–3 кондоминиума, BOI не является подходящим путём — он ориентирован на управляющие структуры от 50 млн ฿ инвестиций.

Non-Immigrant O-A (пенсионная, от 50 лет) не даёт никаких особых прав на землю, но упрощает жизнь: она позволяет проживать 1 год с возможностью продления, открыть местный банковский счёт (необходимый для получения арендной платы в ฿) и получить FET form для репатриации прироста стоимости при перепродаже. Условия: 800 000 ฿, размещённые за 2 месяца до подачи заявления, либо подтверждённый доход 65 000 ฿/месяц, либо их комбинация. Покупка кондоминиума в freehold остаётся возможной и не зависит от визы.

Средние валовые доходности 2025 года: Бангкок 4–5 % (Sukhumvit, Asok, Thonglor), Чиангмай 5–6 % (Nimman, Old City), Пхукет 5–7 % (Bang Tao, Layan, Kata), Ко Самуи 6–9 % (Bophut, Chaweng Noi, Lamai), Паттайя 6–8 %. Бангкок предлагает максимальную ликвидность и наименьший простой; Пхукет и Самуи ориентированы на краткосрочную аренду с сезонностью (высокий сезон ноябрь–апрель). Для пассивного инвестора кондоминиум в Бангкоке, сдаваемый на год, — самый стабильный профиль; для активного инвестора вилла на Самуи в аренду для отдыха может нацеливаться на 9–12 % валовыми при профессиональном управлении.

Три основных сценария. (1) Перепродажа за наличные иностранному покупателю: активный рынок на Пхукете и в Паттайе, но рассчитывайте на 3–9 месяцев и 5–7 % расходов (агент + перевод + SBT). (2) Перепродажа тайскому покупателю: возможна для кондоминиума в пределах тайской квоты или для виллы freehold через компанию — открывает доступ к более широкому пулу местных покупателей. (3) Долгосрочное владение + передача по наследству: кондоминиум freehold может быть завещан иностранным наследникам, которым придётся соблюдать квоту 49 %. Чтобы репатриировать прирост стоимости без чрезмерных валютных издержек, крайне необходима первоначальная FET form (подтверждение внесения средств в иностранной валюте) — без неё репатриация обходится очень дорого с налоговой точки зрения.