อภิธานศัพท์อสังหาริมทรัพย์ วีซ่า และบริการในประเทศไทย
คำศัพท์ 58 คำ พร้อมคำจำกัดความ จัดกลุ่มตามหมวดหมู่ — Foreign Quota, โฉนด (Chanote), Leasehold, Elite Visa, LTR, BOI 7.32, ภาษีโรงเรือน, Escrow และการบริหารอสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์ไทย
- Foreign Quota (FQ)กฎของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ที่กำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองพื้นที่ของอาคารชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวม หากเกินกว่าน
- โฉนด / โฉนดที่ดิน (Nor.Sor.4)เป็นเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินแบบสมบูรณ์เพียงชนิดเดียวที่ยอมรับในประเทศไทย เทียบเท่ากับเอกสารสิทธิ์ที่ดินในยุโรป โฉนด (Nor.Sor.4 Jor.)
- นส.3 ก. (NS3G)เอกสารสิทธิการครอบครองที่ยอมรับได้ แต่มีความเสถียรต่ำกว่าโฉนด ได้มาจากการสำรวจทางอากาศโดยไม่มีการวัด GPS บนพื้นดิน ทำให้เส้นเขตอาจไม่ตรงกับแ
- สอ.ค.1 (SK1)การประกาศสิ่งก่อสร้างแบบง่ายๆ ที่ผู้ครอบครองทำไว้ก่อนปี 2515 ซึ่งไม่มีคุณค่าทางกฎหมายในการเป็นเจ้าของ ที่ดิน SK1 ไม่สามารถขาย จำนอง หรือโอนไ
- Leasehold (30 + 30 + 30 ปี)สัญญาเช่าระยะยาวที่ใช้บ่อยสำหรับชาวต่างชาติในการครอบครองที่ดินหรือวิลล่าในประเทศไทย เนื่องจากกฎหมายห้ามชาวต่างชาติซื้อที่ดินโดยตรง กฎหมายไทย
- Freeholdการเป็นเจ้าของที่ดินแบบสมบูรณ์ถาวร ในประเทศไทย เฉพาะคนไทยหรือชาวต่างชาติผ่าน Foreign Quota ในอาคารชุดเท่านั้นที่สามารถถือ Freehold ได้ Freeh
- สิทธิใช้ประโยชน์ (Life usufruct)สิทธิจริงชั่วคราวที่ให้ผู้ถือครองสิทธิได้ใช้และได้รับประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์โดยไม่เป็นเจ้าของ ในประเทศไทยสามารถจดทะเบียนได้ทั้งระยะเวลาแน
- Co-Ownership (สิทธิการเป็นเจ้าของหน่วยชุด)ระบบการเป็นเจ้าของหน่วยชุดอย่างเป็นทางการในประเทศไทย ซึ่งอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2522 เจ้าของหน่วยชุดมีสิทธิแต่
- Thai Company Limited (TCL)บริษัท จำกัด ไทยตามพระราชกฤษฎีกาแพ่งและพาณิชย์ ต้องมีผู้ถือหุ้นอย่างน้อย 3 คน โดยต้องมีพลเมืองไทยแท้ 51% (ไม่ใช่ nominee) หากกิจการอยู่ภายใต
- Nominee structureการจัดการที่ผิดกฎหมายในประเทศไทย โดยใช้บุคคลไทยเป็นเจ้าของนามสกุล (พนักงาน เพื่อน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์) เพื่อถือหุ้น 51% ของบริษัทที่จะซื้
- BOI Promotionโครงการส่งเสริมการลงทุนของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ที่มอบสิทธิพิเศษด้านภาษีและการดำเนินงานให้แก่บริษัทไทยในภาคส่วนลำดับความส
- BOI scheme 7.32โครงการ BOI สำหรับ Special Industries (บริการดิจิทัล R&D IT ไบโอเทค และ agritech) ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือหุ้น 100% ของบริษัทไทยพร้อมยกเว้
- Land Department / Land Office (กรมที่ดิน)หน่วยงานของรัฐไทยที่อยู่ภายใต้กระทรวงมหาดไทย รับผิดชอบการจัดการทะเบียนที่ดิน เอกสารสิทธิ์ และการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่ละจังหวัดมี Land
- ใบอนุญาตก่อสร้างใบอนุญาตก่อสร้างของไทยที่ออกโดยเทศบาลท้องถิ่นหรือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ประกอบด้วยแบบฟอร์ม Or.1 (ใบอนุญาต) Or.4 (การแก้ไข) และ Or.6 (ใ
- EIA (Environmental Impact Assessment)การประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่บังคับใช้สำหรับโครงการก่อสร้างที่มีความเสี่ยง เช่น โรงแรมกว่า 80 ห้อง โครงการชายฝั่ง และโครงการในพื้นที่คุ
- Sinking Fund / ค่า CAMค่าบำรุงรักษาคอนโดมิเนียมไทยที่ผู้ร่วมเป็นเจ้าของต้องชำระ ค่า CAM รายเดือนครอบคลุมการบำรุงรักษาประจำวัน (รักษาความปลอดภัย ทำความสะอาด จัดสวน
- การโอนโฉนดที่ดินขั้นตอนการโอนสิทธิในโฉนดที่ดินที่สำนักที่ดินในวันลงนามสัญญาขาย โดยต้องมีคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย (หรือผู้รับมอบอำนาจ) พร้อมหนังสือเดินทาง โฉนดเดิ
วีซ่าไทย
- Thailand Privilege (Elite Visa)วีซ่าพรีเมียมระยะยาวที่จัดการโดย Thailand Privilege Card Co. บริษัทรัฐวิสาหกิจภายใต้การกำกับดูแลของ TAT เปิดตัวในปี 2546 และปรับปรุงใหม่ในปี
- วีซ่าเกษียณอายุ Non-O / O-A / O-Xวีซ่าพำนักยาวนานสามประเภทสำหรับผู้เกษียณอายุต่างชาติอายุ 50 ปีขึ้นไป ได้แก่ (1) Non-O Retirement ระยะเวลา 1 ปีต่ออายุได้ ต้องฝากเงิน 800,000
- LTR (Long-Term Resident)วีซ่า 10 ปี (5+5) ที่ BOI สร้างขึ้นในปี 2565 เพื่อดึงดูด 4 กลุ่มคน ได้แก่ บุคคลร่ำรวยทั่วโลก ผู้เกษียณอายุ 50+ มืออาชีพทำงานจากไทย และผู้เชี
- SMART Visaวีซ่า 4 ปีต่ออายุได้ที่สร้างขึ้นในปี 2561 และขยายในปี 2567 สำหรับ 5 หมวดหมู่: SMART-T (ผู้มีความสามารถ เงินเดือน 200,000+ บาท/เดือน), SMART-
- ใบอนุญาตทำงาน (WP3 / WP10)ใบอนุญาตทำงานของไทยที่ออกโดยกระทรวงแรงงาน บังคับสำหรับชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย โดย WP3 เป็นแบบฟอร์มคำขอเบื้องต้น และ WP10 เป็นสมุดใบอน
- การแจ้งตัว 90 วัน (TM47)ผู้ต่างชาติที่ถือวีซ่าระยะยาวต้องแจ้งที่อยู่ในประเทศไทยทุก 90 วัน โดยใช้แบบฟอร์ม TM47 ผ่านช่องทางออนไลน์ (สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง) ไปรษณีย์
- ใบอนุญาตกลับเข้าประเทศ (Re-Entry Permit)ใบอนุญาตที่จำเป็นสำหรับออกจากประเทศไทยโดยไม่สูญเสียการขยายวีซ่าที่มีอยู่ มีสองประเภท คือ Single Re-Entry (1,000 บาท ใช้ได้ 1 ครั้ง) และ Mult
- TM30 (การลงทะเบียนชาวต่างชาติ)การแจ้งการอพยพที่บังคับให้ต้องแจ้งต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงหลังจากเข้ามาที่อยู่ใหม่ในประเทศไทย โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรื
- Yellow House Book (เตรียมบ้านเหลือง)สมุดทะเบียนบ้านสีเหลืองสำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทยอย่างถูกกฎหมาย เทียบเท่ากับสมุดทะเบียนบ้านสีฟ้าของคนไทย ออกโดยเทศบาลเมื่อนำเส
- บัตรประจำตัวสีชมพู (Pink ID Card)บัตรประจำตัวสีชมพูสำหรับชาวต่างชาติที่มีสมุดบ้านสีเหลือง (Yellow House Book) ที่ยังใช้ได้ โดยออกจากกรมการปกครอง ใช้เป็นหลักฐานการแสดงตัวตนที
- Border Run / Visa Runการออกจากประเทศไทยเพื่อรีเซ็ตวีซ่าปลอดภาษี (ท่องเที่ยว 30 วัน) หรือขยายระยะเวลาการพำนัก ตั้งแต่ปี 2557 เจ้าหน้าที่ไทยลดความอดทนลง โดยอนุญาตเ
- ค้างวีซ่า (200 บาท/วัน)การอยู่ในประเทศไทยเกินกว่าวันหมดอายุของวีซ่าหรือการขยายวีซ่า มีค่าปรับคงที่ 200 บาทต่อวันค้างวีซ่า โดยไม่เกิน 20,000 บาท ถ้าค้างวีซ่าเกิน 90
อสังหาริมทรัพย์ทั่วไป
- สินเชื่อจำนองธนาคารไทย vs ธนาคารต่างประเทศธนาคารท้องถิ่นไทย (กสิกรไทย ธนาคารกรุงเทพ ไทยพาณิชย์ กรุงศรี) ให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเฉพาะพลเมืองไทยเท่านั้น ชาวต่างชาติต้องใช้ทางเลือก 3 ปร
- Down Payment (เงินมัดจำ)เงินจำนวนแรกที่ชำระเมื่อลงนามในสัญญาซื้อขาย (SPA) โดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 20% (โครงการออฟแพลนทั่วไป) ถึง 50% (โครงการหรูหราและนักพัฒนาต่างชาติ)
- ซื้อก่อนสร้าง / Pre-Saleการขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนเริ่มการก่อสร้าง (off-plan) หรือระหว่างการก่อสร้าง (pre-sale) โดยนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขายตามแบบแปลนพร้อมตารางชำระ
- ตลาดรีเซล / ตลาดมือสองตลาดการขายต่อของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตรงข้ามกับตลาดหลัก (ขายล่วงหน้า/โครงการใหม่) ราคารีเซลมักต่ำกว่าสินค้าใหม่ที่เทียบเท่า 10-30% พร้
- Yield Gross / Netผลตอบแทนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต่อปี โดย Yield Gross = ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อ (ไม่รวมค่าใช้จ่ายและภาษี) ส่วน Yield Net = (ค่าเช่าต่อปี - ค่า
- ROI (Return on Investment)ผลตอบแทนจากการลงทุนรวมระหว่างรายได้เช่า (cash-flow) และกำไรจากการขายต่อ (capital gain) ต่อปี สูตรคำนวณ: ROI 5 ปี = (cash-flow 5 ปี + (ราคาขา
- Cap Rate (Capitalization Rate)ตัวชี้วัดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ใช้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า โดยคำนวณจาก NOI (รายได้สุทธิจากการดำเนิน) หารด้วยมูลค่าตลาด NOI คือ
- LTV (Loan-to-Value)อัตราส่วนระหว่างจำนวนเงินกู้และมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ โดยคำนวณจาก จำนวนเงินกู้ ÷ มูลค่าทรัพย์สิน ในประเทศไทย ธนาคารท้องถิ่นมักไม่ให้กู้เงิ
- Escrowบัญชีกลางที่ถือเงินจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จนกว่าเงื่อนไขในสัญญาจะเป็นไปตามที่ตกลงกัน พระราชบัญญัติ Escrow 2551 อนุญาตให้ใช้ตัวแทน esc
- DPE / GES (ป้ายพลังงานฝรั่งเศส)DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) และ GES (Gaz à Effet de Serre) เป็นป้ายพลังงานบังคับของฝรั่งเศสสำหรับการขายและให้เช่าอสังหาริมทร
- Floor Area Ratio (FAR)สัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินในการวางแผนเมืองไทยเพื่อควบคุมความหนาแน่นของการก่อสร้าง คำนวณจากพื้นที่สิ่งปลูกสร้างทั้งหมดหารด้วยพื้นที่ที่
- Build-Up Area / Saleable Areaการแยกแยะพื้นที่คอนโดในประเทศไทย Build-Up Area คือพื้นที่สร้างทั้งหมดรวมผนังภายในและภายนอก ระเบียง (มักมากกว่า 5-10% เทียบกับพื้นที่ใช้สอย)
- Common Area (พื้นที่ส่วนกลาง)พื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ ล็อบบี้ ห้องออกกำลังกาย สวน ลิฟต์ ที่จอดรถผู้มาเยี่ยม สวนบนหลังคา และคลับเฮาส์ ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์
- ค่าบำรุงรักษารายเดือนค่าใช้จ่ายส่วนกลมของคอนโดมิเนียมที่เรียกเก็บจากเจ้าของหน่วยเพื่อครอบคลุมการบำรุงรักษาส่วนกลม เช่น ความปลอดภัย การทำความสะอาด การดูแลสวน สระว
บริการมืออาชีพ
- Handyman / ช่างซ่อมบำรุงช่างอเนกประสงค์ที่ทำการซ่อมแซมเล็กน้อยและบำรุงรักษาประจำวันของบ้านพัก เช่น งานประปา ไฟฟ้า การทาสี งานไม้เบา การประกอบเฟอร์นิเจอร์ และแอร์ คิ
- บริการคอนเซียร์จบริการช่วยเหลือในการจัดการงานประจำวันสำหรับชาวต่างชาติและผู้พำนักชั่วคราวในประเทศไทย เช่น เปิดบัญชีธนาคาร นัดหมายแพทย์ แปลเอกสาร ต้อนรับแขก
- Property Management (PM)บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าแบบครบวงจรสำหรับเจ้าของ ครอบคลุมการหาผู้เช่า ทำสัญญา เก็บค่าเช่า ทำความสะอาด ซ่อมบำรุง จัดการภาษี และรายงา
- Rental Yieldผลตอบแทนจากการให้เช่าต่อปี คำนวณเป็นมูลค่าสุทธิ (หลังหักค่าใช้จ่ายและภาษี) หรือมูลค่ารวม (ก่อนหักค่าใช้จ่าย) ในประเทศไทย ผลตอบแทนรวมเฉลี่ยอย
- Vacancy Rate (อัตราว่างเปล่า)Vacancy rate = จำนวนวันที่ไม่มีผู้เช่า ÷ 365 วัน ในประเทศไทย Property Manager ที่ดีจะรักษา vacancy rate ต่ำกว่า 10% (36 วัน/ปี) สำหรับเช่าระ
- การตรวจสอบผู้เช่ากระบวนการยืนยันตัวตนและความสามารถในการชำระค่าเช่าของผู้สมัครเช่า ก่อนลงนามในสัญญาเช่า โดยตรวจสอบรายได้ (เอกสารเงินเดือน 3 เดือนหรือหนังสือรั
- Inventory Check (สำรวจสภาพห้องพัก)การสำรวจและบันทึกรายละเอียดสิ่งของและสภาพทั่วไปของห้องพักที่ลงนามโดยเจ้าของและผู้เช่าทั้งตอนเข้าและออก ในประเทศไทย Inventory Check มีความสำค
- รายงานสภาพห้องพักเข้า/ออกเอกสารตรวจสอบสภาพห้องพักเมื่อเข้าและออกจากการเช่า โดยรายงานเข้าบันทึกสภาพเริ่มแรมพร้อมภาพถ่าย รายการสิ่งของ และค่ามิเตอร์ ส่วนรายงานออกเปรีย
ภาษีไทย
- Stamp Duty 0.5%ค่าธรรมเนียมคงที่ 0.5% ของราคาขาย (หรือมูลค่าประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า) ที่ชำระให้สำนักที่ดินเมื่อมีการโอนอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปผู้ขา
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) 3.3%ภาษีเฉพาะ 3.3% ของราคาขายที่ผู้ขายจ่ายให้สำนักที่ดินสำหรับการโอนที่ดินที่ถือว่าเป็นกิจกรรมการค้า โดยใช้บังคับกับการขายภายใน 5 ปีหลังจากการซื
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% (การโอนอสังหาริมทรัพย์)ภาษีหัก ณ ที่จ่ายอัตรา 1% จากราคาขายที่สำนักที่ดินหักจากผู้ขายในการโอนอสังหาริมทรัพย์ (ภาษีเงินได้บุคคลแบบก้าวหน้าสำหรับผู้ขายรายบุคคล หรือ
- ค่าโอนที่ดิน 2%ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินอัตรา 2% ของราคาประเมินที่จ่ายให้กับสำนักที่ดินในวันลงนามสัญญา แบ่งครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย (เว้นแต่มีข้อตกลงอื่
- House Tax 12.5%ภาษีประจำปีที่คิดจากมูลค่าค่าเช่าประจำปี 12.5% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าในประเทศไทย จ่ายให้เทศบาลในเดือนกุมภาพันธ์–มีนาคม มูลค่าค่าเช่
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 15% (ค่าเช่า)ผู้เช่าหักภาษี 15% จากค่าเช่าสุทธิและส่งให้กรมสรรพากรภายใน 7 วันของเดือนถัดไป (แบบ PND.1) สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ผู้มีภูมิลำเน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมชาติ (PND.91/PND.94)ภาษีเงินได้แบบ累進 (0–35%) ของไทย ที่เรียกเก็บจากผู้มีภูมิลำเนาไทย (อยู่ > 180 วัน/ปี) ต่อรายได้ทั่วโลก และจากผู้ไม่มีภูมิลำเนาต่อรายได้จากแหล