タイの不動産 への投資には、毎年多くの買い手が集まります。惹きつけているのは太陽と、この市場ならではの 魅力的な投資機会 です。趣のある中古と、快適な新築。どちらを選ぶべきか、判断は簡単ではありません。 物件価格、 共益費と購入諸費用の違い、 不動産税制 の特殊性、そして賃貸利回りの見込み。変化のさなかにあるこの市場に入る前に、じっくり検討すべき論点はこれだけあります。2025年、最も良い条件を引き出せるのはどちらのタイプでしょうか。判断の材料になるよう、ひととおり整理します。
タイの新築と中古、価格を比べる
タイでは、 新築と中古の価格差 が、狙う地域や都市によってはっきり出ることがあります。 ㎡単価 は、立地、物件の状態、観光地としての人気によって大きく変わります。そこで多くの人が迷うのが、 現代的なコンドミニアム という国際基準に沿った選択肢と、広さはあるものの手のかかる要素も多い中古のアパートと、どちらを取るかです。
大都市、たとえば バンコク、プーケット、チェンマイでは、新築プロジェクトがセキュリティ、新しい設備、値上がりの速さで支持されています。逆に、規模の小さいビーチリゾートでは、 取得コスト がもともと低いぶん、中古の魅力は健在です。狙うエリアと、想定するプロジェクトの性格に応じて、それぞれの利点を正確に比べておく必要があります。
㎡あたりの平均価格はどれくらいか
㎡単価 を見ると、新築と中古の差ははっきりしています。2025年、バンコクの人気エリアの 新築ヴィラ はおおむね 120,000バーツ/㎡前後。一方、よくある建物の中古アパートは 80,000〜100,000バーツ/㎡のあいだで動きます。プーケットやサムイ島では差がさらに開くこともあり、ビーチに近い 新築コンドミニアム は 140,000バーツ/㎡を超えることが珍しくありません。対して中古は 90,000バーツ/㎡。
つまり中古なら、同じ予算で より広い面積 を狙えます。ただし改装費がかさめば、その初期の利点はあっという間に目減りします。簡単な一覧にまとめます。
| 都市／地域 | ㎡単価・新築（バーツ） | ㎡単価・中古（バーツ） |
|---|---|---|
| バンコク | 120,000 | 85,000 |
| プーケット | 140,000 | 90,000 |
| チェンマイ | 100,000 | 70,000 |
この幅の大きさこそ、 新築か中古か という問いが買い手にとって外せない理由です（オフプランと中古の比較はこちら）。最適化したいのはほかでもない、 タイでの不動産投資。
物件タイプごとの違い
新築ヴィラ は、現代的なデザインとプライベートプールで人を引きつけますが、 高い物件価格 のせいで予算的に手が届かないこともあります。一方、 中古のアパートは、とくに都心部で、味わい、構造の堅牢さ、立地の良さから根強い人気があります。
いっぽう コンドミニアムの分野では、管理の手間が少なく、サービスが組み込まれている点で、新築がとくに外国人投資家に好まれます。新しい複合施設にはジム、プール、24時間体制の警備がそろっていることが多く、中古との大きな価格差もそれで説明がつきます。とりわけ、すぐに、あるいは季節ごとに 賃貸利回り を取りたい層にとってはそうです。相場の目安はタイの賃貸利回りで確認できます。
新築と中古で、共益費と購入諸費用はどう違うか
不動産 の購入には、必ず 付随費用がついてきます。ただしその中身は、選ぶ住まいの築年数で変わります。タイで 共益費と購入諸費用 といえば、移転手数料や土地局での所有権登記といった一般的な費用に加えて、物件タイプごとに固有の費用が並びます。
新築では、デベロッパーが一部の費用を割り引くこともあり、国際的な顧客を引きつけるための「ターンキー」型の提案も見られます。中古 のほうは、建物の状態、必要になりうる改修、現代的な基準への適合をめぐって、予算面の想定外が出てくることがあります。
毎月の共益費と維持管理
新築のレジデンスでは、毎月の共益費に幅広いサービスが含まれるのが普通です。共用部の保守、スポーツ施設、造園、コンシェルジュなど。金額はプロジェクトの規模によりますが、平均すると ㎡あたり月50〜80バーツの範囲に収まります。サービスの内容が最初から明示されているぶん、所有者にとっては安心できる仕組みです。
これに対して、タイで 中古のアパート や古いヴィラを持つと、当初の負担は軽く見えるかもしれませんが、 改修費 が頻繁に発生します。老朽化した設備の交換、ひび割れの補修、電気配線の更新は織り込んでおくべきで、購入後の総額を押し上げかねません。
取引時にかかる費用と税金
購入時、 新築 では、デベロッパーとの交渉内容に応じて税負担が変わり、 移転登記費用の一部をデベロッパーが負担することもあります。中古では、この費用は売主と買主が直接交渉して決めるため、状況次第で多少の余地が生まれます。
一般に、 移転登記費用 はおおむね 物件価格の2％で、これに案件ごとに変わる税金や登録料が加わります（購入諸費用の内訳）。さらに、どのタイプの物件を選んでも必ず生じるのが 仲介手数料 やコンサルティング費用です。
2025年のタイの不動産税制と保有課税
不動産税制 は、タイでは国の財政需要と、 外国人投資家にとっての魅力とのあいだで均衡を探りながら、定期的に変わっています。主な 保有にかかる税金 と適用される制度を把握しておけば、自己利用でも賃貸でも、採算が取れて安全な投資計画を立てられます。
選ぶのが 新築でも中古でも、国レベルの税制はほぼ同じです。ただし、賃貸や短期での転売を軸にする戦略では、注意すべき個別の論点があります。
地方税と保有課税
2020年の税制改正以降、 年次の土地家屋税 がすべての住宅用不動産にかかるようになりました。課税額は物件の評価額から算出され、用途（自己居住か賃貸か）によって変わります。税率は低い水準から始まり、物件が収益を生むにつれて上がります。その引き金になるのが 継続的な賃料収入。
物件の区分ごとに、 2025年に適用される税率 をまとめます。
| 物件の種類 | 税率（％） | 用途 |
|---|---|---|
| ヴィラ／一戸建て | 0.02〜0.10 | 居住用／投資用 |
| アパート／コンドミニアム | 0.02〜0.15 | 短期または長期の賃貸 |
この税金は毎年納めるもので、抜けを防ぐには管理が欠かせません。 都市や地域 による違いは、主に物件価値の公式な評価方法に表れます。
譲渡益と賃貸利回りへの課税
転売の際、タイは 譲渡益課税 を課します。計算方法は保有期間と売主の属性によって変わります。 賃貸目的の投資の場合、受け取った賃料を申告すると年次の税金がかかり（歳入局）、税率は申告額に応じておおむね 5〜15％ です。これは見込んでいた 賃貸利回り に直接響きます。
初めて所有する人でも、経験豊富な投資家でも、一時的な居住者でも、戦略に合わせて見通しを調整することが欠かせません。だからこそ、物件タイプ、エリア、そして税務の事前設計の選び方が、投資回収を最大化できるかどうかを決めます。個別の試算が必要なら当社のサービスをご利用ください。
- 毎年の確認 。土地家屋税は必ずチェックする。
- 厳密な申告 。賃料収入は後日の加算税を避けるため正確に（確定申告の手順）。
- 交渉 。移転登記費用は取引の最初から詰めておく。
- 総コストの比較 。購入価格、共益費、税負担を合わせて、契約前に見比べる。
2025年のタイ、新築と中古についてよくある質問
タイで中古より新築を買う主な利点は？
新築物件 なら、現代的な設備、より高いエネルギー効率、そしてひととおりの 新しい共用サービスが確実に手に入ります。さらに、 維持管理費 は入居後の数年間は低く抑えられます。その代わり、購入時の 物件価格 は中古より高くなるのが普通ですが、日々の管理で予期せぬ事態に見舞われるリスクは大きく減ります。
- セキュリティと快適性が最良の水準
- 国際基準への適合が最初から済んでいる
- 数年間は大きな工事を見込まなくてよい
選ぶ物件タイプによって、共益費はどう変わりますか？
新築では、共益費にジム、プール、警備といった設備の利用が含まれることが多く、平均額は ㎡あたり月50〜80バーツです。 中古では、共益費そのものは一見安く見えますが、日常の維持費と、場合によっては 大がかりな改修を織り込む必要があり、中期的には無視できない金額になります。
- 日常の維持管理
- 随時の改修
- 管理組合によっては任意となる共用サービス
新築と中古で、税制に大きな違いはありますか？
タイの不動産税制 では、 土地家屋税 や賃料収入への課税について、新築と中古で大きな区別はありません。ただし購入の場面では、 新築物件 のデベロッパーが 移転登記費用の一部を負担することがあります。中古の個人間売買では、まず期待できません。
| 物件タイプ | 負担してもらえる可能性のある費用 |
|---|---|
| 新築 | 移転登記費用の一部をデベロッパーが負担 |
| 中古 | 買主と売主で折半、または一方が全額負担 |
2025年のタイで、賃貸利回りを左右する要因は？
賃貸利回り は主に、選んだ 物件タイプ （ヴィラ、コンドミニアム、アパート）、 立地 （ビーチや中心部への近さ）、そして全体の状態で決まります。新築は観光エリアで 高めの賃料 を取りやすい反面、初期投資は重くなります。中古は改装後の見かけの利回りが上回ることもありますが、条件になるのは 維持管理費 と 適用される税制の把握。
- 地理的な条件（都市、地域、アクセス）
- 住戸全体の状態
- 狙う入居者層（観光客、駐在・移住者、長期滞在の家族）
- 共益費の構成と現地の税負担
