タイでコンドミニアムを購入する際、多くの方がまず直面する重要な問いがあります。オフプランで買うか、中古（再販）で買うかという選択です。タイでコンドをオフプランか中古かで選ぶ判断は、予算、投資期間、そしてリスク許容度によって変わります。パタヤでもバンコクやプーケットでも、二つの市場は並存し、正反対の論理に従います。オフプランは将来の値上がり益に賭け、中古は現物の安心感を重視します。以下、選び方をご説明します。
オフプラン：竣工前に購入する
オフプランとは、まだ建設中のプロジェクトで部屋を予約することで、引き渡しの2〜3年前に契約する場合もあります。デベロッパーは市場より10〜30%安い先行価格、分割払い（頭金20〜30%、残額は引き渡し時）、そして良い階数や眺望を優先的に選べる権利を提示します。上昇相場では、竣工前の転売で魅力的な利益が得られることもあります。
リスクも現実にあります。工事の遅延、モデルルームと完成物件との差異、さらにはデベロッパーの経営破綻などです。タイではエスクロー口座が義務ではないため、上場企業や実績のあるデベロッパーを選び、契約前にEIA許可と土地権利証を確認しましょう。
中古：現物として価値のあるコンド
中古で買うということは、すでに完成した物件を取得することであり、多くは家具付きで、すでに賃貸中の場合もあります。実際の部屋、建物、共用部の管理状態、そして近隣を自分の目で確認できます。賃貸利回りは実際の数字で計算でき、パタヤでは通常グロス6〜8%です。引き渡しを待たずにすぐ家賃を受け取れます。
外国人枠：まず最初に確認する
外国人が完全所有権（フリーホールド）で持てるのは建物の一部だけです。法律は、タイ人以外が保有できるコンドミニアムの総床面積を49%までに制限しています。古い物件ではこの枠が埋まっていることもあり、その場合はリースホールド（30年賃借）または法人を通じてしか売買できません。必ず管理組合（法人格）の証明書を求めましょう。
税金・権利証・見込むべき費用
購入方法にかかわらず、移転費用は売主と折半（50/50）されることが多いです。土地局での主な項目は次のとおりです。
- 移転手数料：行政評価額の2%。
- 印紙税：0.5%、または売主が5年以内に転売する場合は特定事業税3.3%。
- 源泉徴収税：法人は1%、個人は累進課税。
- 権利証：ナソー3ゴーではなく、唯一完全に保全されたチャノート（ナソー4ジョー）を求めましょう。
- 共用部管理費と修繕積立金（sinking fund）は購入前に確認すべき項目です。
結論：オフプランか中古か
即時のキャッシュフローと不確実性ゼロを求める投資家には、中古が有利です。値上がり益を狙い、時間に余裕のある忍耐強い方には、信頼できるデベロッパーを選ぶ限りオフプランも魅力的です。ビザの面では、コンドの所有は長期滞在（タイランド・エリートや50歳からのNon-O退職ビザ）を容易にしますが、権利証と直接の関係はありません。独立した弁護士に依頼することが、どちらの選択でも安全を確保する最善の方法です。
よくある質問
オフプランと中古、タイでの初めての購入にはどちらが向いていますか？
初めての購入なら中古の方が安全なことが多いです。実際の物件、建物、空いている外国人枠を確認でき、すぐに家賃を得られます。オフプランは値上がり益を狙い、引き渡しまで待てる方に向いています。
外国人はタイでコンドをフリーホールドで購入できますか？
はい、タイ人以外に割り当てられたコンドミニアム総床面積の49%枠の範囲内で可能です。それを超える場合はリースホールド（30年賃借）またはタイ法人を通じて購入します。
パタヤでコンドを買う際に見込むべき費用は何ですか？
移転手数料約2%、印紙税0.5%（5年以内の転売なら特定事業税3.3%）、源泉徴収税を見込みましょう。これらの費用は売主と折半されることが多いです。
チャノート権利証とは何で、なぜ重要ですか？
チャノート（ナソー4ジョー）はタイで最も安全な権利証で、正確なGPS境界があります。購入前には、信頼性の低いナソー3ゴーではなく、必ずこれを求めましょう。
パタヤのコンドで期待できる賃貸利回りはどのくらいですか？
パタヤのグロス利回りは通常6〜8%で、立地、管理、季節性によって変わります。すでに賃貸中の中古コンドなら、実際の数字で利回りを確認できます。
