パタヤをはじめタイ王国で投資する前に、タイの不動産購入費用を理解しておくことが不可欠です。表示価格に加えて、名義変更料、源泉徴収税、各種の諸費用が通常3～6%ほど予算に上乗せされます。本ガイドでは、費用の各項目、外国人に認められた所有ルール、契約前に確認すべき法的な注意点を詳しく解説します。
土地局で徴収される公式な税金
土地局で所有権移転を登記する際には、政府の評価額または申告売買価格を基準に、いくつかの税金が課されます。通常は高いほうの金額が計算の基礎となります。
- 名義変更料: 評価額の2%で、買主と売主で折半されることが多いです。
- 特定事業税(SBT): 3.3%で、5年以内に転売する場合に売主が負担します。
- 印紙税: 0.5%で、特定事業税が課されない場合(保有5年超)のみ適用されます。
- 源泉徴収税: 法人は1%、個人は保有期間に応じた累進方式で計算されます。
これらの費用を当事者間でどう分担するかは売買契約で自由に交渉できます。パタヤでは、2%の名義変更料を折半し、特定事業税と源泉徴収税を売主が負担するのが一般的です。
外国人の所有:49%枠と権利証
外国人は、建物全体の専有面積のうち49%枠の範囲で、コンドミニアムの一室を完全所有(フリーホールド)できます。残りの51%はタイ国民が保有する必要があります。購入を登記するには、資金が外貨で入金されたことを証明する外国為替取引書類(FET、通称トートー3)を銀行が発行しなければなりません。土地そのものは外国人が完全所有できないため、更新可能な30年の借地権(リースホールド)を利用します。
チャノート権利証とノーソー3ゴーの違い
チャノート(ノーソー4ジョー)は最も安全な権利証で、GPSによる正確な境界と完全な所有権を備えています。ノーソー3ゴーは境界がやや不明確ですが有効であり、契約前に入念な確認をする価値があり、チャノートに変更できる場合も多いです。
諸費用と実際の予算
税金に加えて、一度だけ支払う修繕積立金(シンキングファンド)を1平方メートルあたり約500～600バーツ、共用部の管理費を1平方メートルあたり月40～70バーツ、そしてデューデリジェンスを行う独立した弁護士への報酬として通常30,000～60,000バーツを見込んでください。この調査により、権利証の有効性、抵当権の不存在、外国人枠の遵守が支払い前に確認されます。
利回り・転売・長期滞在ビザ
パタヤは観光と外国人居住者の需要に支えられ、表面利回りで6～8%が期待できます。転売時にも同様の名義変更税がかかります。長期滞在には、エリートビザ(Thailand Privilege)や、リタイアメントビザ(50歳以上、80万バーツの預金または月6万5千バーツの収入)があると、現地での投資管理がしやすくなります。
よくある質問
タイの不動産購入にかかる費用は何ですか?
主に名義変更料2%に加え、特定事業税(3.3%)または印紙税(0.5%)、そして源泉徴収税がかかります。合計で価格の3～6%を見込んでください。売主と分担することが多いです。
外国人はタイでコンドミニアムを購入できますか?
はい。建物専有面積の49%枠の範囲で完全所有できます。ただし資金を外貨で送金し、FET(トートー3)書類を発行してもらう必要があります。
パタヤでは名義変更税を誰が支払いますか?
交渉次第です。2%の名義変更料は折半されることが多く、特定事業税と源泉徴収税は売主が負担するのが一般的です。
チャノートとノーソー3ゴーの違いは何ですか?
チャノートはGPSによる正確な境界を持つ最も安全な権利証です。ノーソー3ゴーは境界がやや不明確ですが有効で、チャノートに変更できる場合が多いです。
パタヤではどのくらいの利回りが期待できますか?
表面利回りは一般に6～8%で、観光と外国人居住者の安定した賃貸需要に支えられています。
