Gestion long terme
Gestion locative long terme — bail 12 à 36 mois sécurisé
Pour les propriétaires qui privilégient la stabilité et la prévisibilité : recherche locataire, vérification, contrat bilingue, encaissement, reporting. Bangkok, Phuket, Pattaya.
Notre processus en 6 étapes
De la diffusion de l'annonce au virement du premier loyer, en moyenne 4 à 8 semaines selon la ville et la saisonnalité.
1. Recherche locataire
Diffusion multi-portails (DDProperty, Hipflat, Facebook expats, base interne) + push email à notre base de 8 000 chercheurs francophones / anglophones.
2. Vérification dossier
Contrôle revenus (3 derniers bulletins ou attestation employeur), références, passeport / visa, casier judiciaire dans certains cas premium.
3. Contrat bilingue
Bail 12 / 24 / 36 mois bilingue FR-EN-TH conforme au Civil and Commercial Code (article 537-571), clauses spécifiques expat (visa, sous-location, animaux).
4. État des lieux
État des lieux d'entrée détaillé avec photos haute résolution, inventaire mobilier signé, lectures compteurs eau / électricité / aircon split.
5. Encaissement loyer
Caution 2 mois en escrow neutre, premier loyer encaissé en escrow également jusqu'à validation état des lieux. Virement net le 1er de chaque mois.
6. Reporting mensuel
Reporting PDF le 5 du mois : loyer perçu, dépenses, incidents, prévisionnel 90 jours. Bilan annuel pré-rempli pour déclaration fiscale.
3 garanties qui sécurisent votre revenu locatif
Disponibles en option Premium — coût additionnel marginal contre une vraie protection du propriétaire francophone à distance.
Garantie loyers impayés
Si le locataire ne paie pas son loyer à terme échu, nous activons sous 15 jours une procédure de relance graduée (mise en demeure, conciliation, expulsion judiciaire si nécessaire). Le propriétaire reçoit son loyer dans les 30 jours grâce à notre fonds de garantie (option Premium).
Garantie dégâts > caution
Si les dégâts à la sortie du locataire dépassent le montant de la caution (2 mois), nous prenons en charge la différence jusqu'à 50 000 THB sans frais supplémentaires pour vous (option Premium).
Garantie vacance
Si le bien reste vacant plus de 45 jours après le départ du locataire précédent, nous prenons en charge 50 % de votre loyer cible (option Premium).
3 formules tarifaires transparentes
Choisissez en fonction de votre profil — sans frais d'entrée, résiliation à tout moment avec préavis 30 jours.
Standard
10 %
du loyer mensuel
- Recherche locataire incluse
- Bail bilingue + état des lieux
- Encaissement + virement le 1er
- Reporting mensuel PDF
- Hotline locataire 24/7
- Le plus choisi
Premium
15 %
du loyer mensuel
- Tout le pack Standard
- Garantie loyers impayés
- Garantie dégâts > caution (50 000 THB)
- Garantie vacance > 45 jours
- Déclaration House Tax + WHT incluse
Forfait fixe
5 000
THB / mois
- Idéal loyer > 50 000 THB / mois
- Pas de % sur loyer (économie 30-40 %)
- Toutes les prestations Standard
- Garanties Premium en option (+2 000 THB)
- Engagement 12 mois minimum
Pourquoi choisir le long terme en Thaïlande ?
La location long terme reste le placement immobilier le plus fiable en Thaïlande pour un propriétaire francophone non-résident. Un locataire qui s'installe pour 12 à 36 mois apporte une stabilité financière incomparable : loyer mensuel régulier, rotation faible (donc usure du bien limitée), charges opérationnelles minimes (un seul état des lieux d'entrée et de sortie, pas de ménage tournant à gérer, pas de plateforme Airbnb à animer). Le rendement net annuel après nos frais de gestion s'établit en moyenne entre 5 et 7 % pour un condo en Foreign Quota à Pattaya ou Phuket, et entre 4 et 6 % pour Bangkok central.
Le profil locataire long terme typique est qualitatif : cadre français en mission BOI sur Bangkok pour un contrat de 2 ans, retraité scandinave qui s'installe définitivement à Hua Hin, famille suisse expatriée à Phuket pour la scolarité internationale des enfants, jeune entrepreneur australien qui monte sa Thai Limited à Pattaya. Ces locataires ont des revenus vérifiables, sont solvables, et restent en moyenne 18 à 24 mois.
Le cadre juridique du bail thaï
Le contrat de bail en Thaïlande est régi par le Civil and Commercial Code, articles 537 à 571. Un bail résidentiel de moins de 3 ans n'a pas besoin d'être enregistré au Land Office, mais doit être écrit, signé en 2 exemplaires originaux et tamponné par les deux parties. Au-delà de 3 ans, l'enregistrement Land Office est obligatoire et déclenche un Stamp Duty de 0,1 % du loyer total. Nous rédigeons systématiquement nos baux dans une version bilingue FR-EN-TH validée par notre avocat partenaire, avec clauses spécifiques expatriés (visa, sous-location, animaux, fumeur, modifications mineures).
Pour les baux long terme premium (loyer > 80 000 THB / mois), nous incluons systématiquement une clause de révision annuelle indexée sur l'inflation thaï (CPI Bank of Thailand) plafonnée à 5 %, une clause de break early après 12 mois avec préavis 90 jours, et une clause de cession-bail interdisant le partage de l'appartement sans accord écrit du propriétaire.
La fiscalité du long terme
Tout loyer perçu en Thaïlande est imposable au Revenue Department thaïlandais. Pour un propriétaire non-résident fiscal thaï, deux régimes sont applicables : (1) la retenue à la source de 15 % sur le loyer brut versée directement par le locataire au Revenue Department (Withholding Tax PND.1), avec possibilité d'imputation en France via la convention fiscale de 1974, ou (2) la déclaration de revenus annuelle avec barème progressif après abattement forfaitaire de 30 % pour charges. Nous gérons systématiquement la déclaration mensuelle PND.1 (option Premium) et fournissons un bilan annuel pré-rempli pour votre déclaration française.
En complément, le House Tax est dû par le propriétaire à hauteur de 12,5 % de la valeur locative annuelle (sauf si le bien est occupé par le propriétaire ou un membre de sa famille). Nous gérons cette déclaration annuelle aux municipalités locales (Tessabaan) dans le cadre de notre forfait Premium.
Cross-link : combinez avec d'autres services
La gestion long terme s'articule souvent avec d'autres services : achat initial sécurisé par un avocat francophone, visa long séjour adapté via notre service visa, maintenance préventive et urgences via notre network handymen vérifiés, et aspects légaux (bail, fiscalité, evictions) traités sur la page dédiée Aspects légaux. Vous pouvez aussi consulter le glossaire pour comprendre les termes techniques.