Glossaire immobilier, visa & services Thaïlande

aussi : Board of Investment · BOI scheme

Régime d'investissement géré par le Board of Investment (BOI) qui accorde des privilèges fiscaux et opérationnels à des sociétés thaï dans des secteurs prioritaires (tech, biotech, énergies renouvelables, automobile, certaines activités immobilières). Les principaux avantages : possibilité pour un étranger de détenir 100 % du capital, exonération d'impôt sur les sociétés 3 à 8 ans, fast-track work permits et visa SMART, exonération de droits d'importation sur les équipements. Capital minimum 2 M THB, dossier validé par le BOI en 6 à 12 semaines.

Sous-catégorie du programme BOI dédiée aux activités de Special Industries (services digitaux, R&D, IT, biotech, agritech). Le scheme 7.32 permet à un étranger de détenir 100 % d'une société thaï avec exonération IS 5 ans, visa SMART pour le dirigeant, et possibilité de détenir un terrain pour le bureau (rare en BOI). Capital minimum 2 M THB libéré, projet validé par le BOI. Ce schéma est très utilisé par les digital nomads et les entrepreneurs tech pour structurer leur activité en Thaïlande de façon 100 % légale.

Sortie du territoire thaï pour reset un visa exempt (tourist 30 jours) ou prolonger un séjour. Depuis 2014, les autorités thaïes ont réduit la tolérance : maximum 2 entrées terrestres par année calendaire avec visa-exempt, refus systématique au-delà. Solutions légales pour 2026 : Tourist Visa (TR) 60 jours obtenu à l'avance, Visa Elite ou LTR, Education ED Visa, ou la nouvelle Destination Thailand Visa (DTV) lancée en juillet 2024 (5 ans multiple-entrée à 10 000 THB pour digital nomads).

Distinction comptable de la surface d'un condo en Thaïlande. Build-Up Area = surface totale construite incluant murs intérieurs et extérieurs, balcons couverts (typiquement +5 à 10 % vs surface habitable). Saleable Area = surface vendue au m² incluant tout ce qui est facturé (souvent identique à Build-Up). Net Saleable Area = surface utile sans murs (souvent absente des brochures). Toujours demander le plan d'arpentage avec mesures du Net Saleable pour comparer objectivement.

aussi : Tor.Ror.5 · Or.1

Permis de construire thaïlandais délivré par la municipalité locale (Tessabaan) ou l'OBT (Organisation Administrative de Tambon). Il prend la forme du formulaire Or.1 (permis), Or.4 (modifications), Or.6 (certificat d'achèvement). Pour les villas en bord de mer, l'EIA (Environmental Impact Assessment) est obligatoire au-delà de 80 m d'altitude ou en zone côtière protégée. Délai d'obtention 4 à 12 semaines pour une villa standard, 6 à 12 mois pour un projet avec EIA. Tor.Ror.5 = certificat d'achèvement formel (rare en pratique).

Indicateur immobilier US utilisé pour valoriser un bien locatif. Cap Rate = NOI (Net Operating Income) / valeur de marché. Le NOI est le revenu net après charges courantes (taxes, gestion, vacance) mais avant service de la dette et amortissements. Un cap rate élevé indique un bien rentable mais souvent risqué. En Thaïlande, les cap rates oscillent entre 5 et 9 % pour le résidentiel, 7 à 12 % pour le commercial. Outil très utile pour comparer rapidement des opportunités d'investissement.

aussi : Nor Sor 4 · Title Deed · NS4J

Seul titre de propriété pleine et entière reconnu en Thaïlande, équivalent du titre de propriété notarié européen. Le Chanote (officiellement Nor.Sor.4 Jor.) atteste que les bornes du terrain ont été levées au GPS par le cadastre et enregistrées au Land Office. Il s'oppose aux titres de catégorie inférieure (Nor.Sor.3 Gor — possession reconnue, Nor.Sor.3 — possession alléguée, Sor.Kor.1 — déclaration cadastrale). Pour authentifier un Chanote, l'avocat se rend au Land Office, vérifie la concordance des bornes physiques avec le plan, recherche servitudes, hypothèques et annotations litigieuses. Délai 48 à 72 h.

Régime de copropriété formel d'un condominium en Thaïlande, régi par la Condominium Act B.E. 2522. Le Co-Owner détient une quote-part exclusive de surface privative (son unit) + une quote-part indivise de surface commune (piscine, lobby, gym, jardin). Il participe aux décisions de l'AGM (Annual General Meeting), paie la CAM Fee (Common Area Maintenance) mensuelle et le sinking fund pour les gros travaux. Le Juristic Office gère la copropriété au quotidien.

Surface commune d'une copropriété (piscine, lobby, gym, jardins, ascenseurs, parking visiteurs, sky garden, club house) détenue collectivement par tous les Co-Owners au prorata de leur unit. En Thaïlande, la Common Area moyenne représente 30 à 45 % de la surface totale du projet — plus elle est élevée, plus la CAM Fee mensuelle est élevée. Une common area bien entretenue est un facteur de valorisation crucial à la revente.

Service de conciergerie pour expatriés et résidents temporaires en Thaïlande, qui prend en charge les démarches du quotidien : ouverture compte bancaire, prise de RDV médical, traduction documents, accueil voyageurs, courses spécifiques, réservations restaurant, dépannage urgent. Les packs vont de 5 requêtes/mois (Essential ~5 000 THB) à illimité avec chauffeur (VIP ~30 000 THB). Idéal pour les retraités qui ne parlent pas thaï et les familles VIP en court séjour.

aussi : TM47 · Notification of staying

Obligation pour tout résident étranger sous visa long séjour de déclarer son adresse en Thaïlande tous les 90 jours via le formulaire TM47, soit en ligne (portail Immigration Bureau), par courrier postal, ou en personne. Le compteur redémarre à chaque sortie/entrée du territoire ou renouvellement de visa. L'oubli déclenche une amende 2 000 THB et complique les renouvellements futurs. L'Elite Visa et le LTR sont exonérés du 90-day report sur place.

aussi : Acompte

Premier versement effectué à la signature de la promesse de vente (SPA — Sales and Purchase Agreement). En Thaïlande, le down payment varie de 20 % (off-plan classique) à 50 % (haut de gamme, programmes étrangers). Il doit toujours transiter par un compte escrow neutre ou par le compte de l'avocat en clientèle pour sécuriser le retour des fonds en cas d'annulation. Pour les étrangers, le down payment doit provenir d'un transfert international documenté par un FET (Foreign Exchange Transaction) — indispensable pour le futur transfert du Chanote.

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et Gaz à Effet de Serre (GES) — labels énergétiques français obligatoires pour la vente et la location d'un bien en France. Échelle A (très bon) à G (passoire thermique). Depuis 2025, les biens classés G sont interdits à la location en France. En Thaïlande, aucun équivalent obligatoire n'existe (le climat tropical change la donne), mais la consommation énergétique d'un condo se mesure par les compteurs aircon et eau (relevés trimestriels).

Évaluation d'impact environnemental obligatoire pour les projets de construction sensibles en Thaïlande : hôtels > 80 chambres, projets côtiers, projets en zone protégée, projets industriels. L'EIA est conduit par un cabinet certifié par l'ONEP (Office of Natural Resources and Environmental Policy and Planning), puis validé par le ministère. Le rapport couvre faune, flore, eaux, déchets, trafic, paysage. Délai 4 à 9 mois, coût 500 000 à 2 000 000 THB. Sans EIA validé, le permis de construire est refusé.

Compte tiers neutre qui détient les fonds d'une transaction immobilière jusqu'à la satisfaction des conditions du contrat. En Thaïlande, l'escrow Act 2008 permet l'utilisation d'un escrow agent agréé (avocats, notaires, banques). Les fonds sont libérés au vendeur uniquement après le transfert effectif du Chanote au Land Office. C'est la meilleure protection pour un acheteur étranger qui paie depuis l'étranger un bien qu'il n'a peut-être pas encore vu physiquement.

Coefficient d'occupation des sols utilisé en urbanisme thaï pour limiter la densité de construction. FAR = surface totale construite / surface du terrain. En Thaïlande, le FAR varie selon la zone urbanistique : 10:1 dans les zones haute densité de Bangkok central (Sukhumvit, Silom), 4:1 en zone moyenne, 1:1 en zone résidentielle. Le FAR affecte directement la valeur d'un terrain — un terrain en zone FAR 10 vaut 5 à 10 fois plus qu'un terrain équivalent en zone FAR 1.

aussi : FQ · Quota étranger

Règle de la Condominium Act thaïlandaise (B.E. 2522, art. 19) qui plafonne à 49 % la surface totale d'un immeuble en copropriété détenue par des étrangers. Au-delà de ce plafond, le Land Office refuse d'enregistrer la mutation, ce qui bloque la vente. Avant tout achat de condo, l'avocat doit vérifier le pourcentage Foreign Quota au Juristic Office et au Land Office, lister les transferts en cours qui pourraient saturer le quota, et obtenir un certificat officiel de disponibilité (FQ Certificate). Si le quota est saturé, l'acheteur étranger doit basculer sur un bail emphytéotique 30+30+30 ans (leasehold) ou abandonner le projet.

Propriété pleine et entière (par opposition au leasehold). En Thaïlande, seul un Thaï ou un étranger via Foreign Quota d'une copropriété peut détenir un freehold. Le freehold confère tous les droits du propriétaire (vente, location, hypothèque, donation, succession) sans limite de durée. C'est le titre recherché pour la pérennité patrimoniale, mais inaccessible pour un étranger sur un terrain hors copropriété (sauf via BOI 7.32 ou société Thai Limited 49 %).

Artisan polyvalent qui assure les petites réparations et la maintenance courante d'un logement : plomberie de base, électricité courante, peinture, menuiserie légère, montage meuble, climatisation. En Thaïlande, le handyman est facturé à l'heure (300-500 THB / h tarif local, 600-900 THB / h tarif francophone) ou en forfait journée (2 500-4 500 THB). Pour les expatriés, passer par un service vérifié évite les arnaques courantes (devis fantôme, surfacturation, travail bâclé).

Taxe annuelle de 12,5 % de la valeur locative annuelle d'un bien loué en Thaïlande, payée par le propriétaire à la Tessabaan (municipalité) en février-mars. La valeur locative est évaluée par la municipalité — souvent surévaluée, négociable. Le House Tax ne s'applique pas si le propriétaire occupe le bien ou y loge un membre direct de sa famille. Pour les propriétaires non-résidents, le House Tax est généralement géré par le gestionnaire locatif.

Inventaire détaillé des biens mobiliers et de l'état général du logement, signé par le propriétaire et le locataire à l'entrée et à la sortie. En Thaïlande, l'inventory check est crucial — il sert de référence pour la retenue ou la restitution de la caution. Notre service utilise une application digitale avec 80-150 photos haute résolution, lectures compteurs (eau, électricité, aircon split), inventaire mobilier numéroté. Signature électronique acceptée légalement.

aussi : DOL · กรมที่ดิน

Administration thaïe qui gère le cadastre, les titres de propriété et les transactions immobilières. Le Land Department (กรมที่ดิน) est rattaché au Ministère de l'Intérieur. Chaque province dispose d'un Land Office local où sont enregistrés les Chanote, les mutations, les hypothèques et les baux. Toute transaction immobilière en Thaïlande passe obligatoirement par le Land Office le jour de la signature — c'est là que sont collectées les taxes de mutation (Transfer Fee 2 %, Stamp Duty, SBT, Withholding Tax).

aussi : Bail emphytéotique

Bail de longue durée souvent utilisé par les étrangers pour acquérir un terrain ou une villa en Thaïlande (interdiction d'achat direct par un étranger). La législation thaï limite chaque bail à 30 ans maximum, mais les promoteurs structurent un bail 30+30+30 ans avec deux promesses de renouvellement. La validité juridique du second et troisième cycle reste débattue en jurisprudence — seul le premier 30 ans est juridiquement garanti. Le leasehold doit être enregistré au Land Office (Stamp Duty 0,1 %) et inclut souvent une clause de pré-emption en cas de vente du terrain.

Visa 10 ans (5 + 5) créé par le BOI en 2022 pour attirer 4 profils : Wealthy Global Citizens (1 M USD actifs + 80 k USD/an), Wealthy Pensioners (50+, revenu passif 80 k USD/an), Work-from-Thailand Professionals (employeur listé public, 80 k USD/an), Highly-Skilled Professionals (secteur cible BOI, 80 k USD/an + 5 ans XP). Avantages majeurs : work permit digital inclus, fast-track aéroports, conjoint + 4 personnes inclus, taux IR plafonné 17 % (catégorie 4), pas de 90-day report sur place. Coût total ~50 000 THB.

Ratio prêt / valeur d'un bien immobilier. LTV = montant emprunté / valeur du bien. En Thaïlande, les banques locales financent rarement les étrangers (LTV 0 % en général). Les banques internationales (Standard Chartered, HSBC) prêtent jusqu'à 50-70 % LTV contre garantie sur actifs internationaux. Les promoteurs offrent parfois un crédit sur 3-5 ans avec LTV 70-80 % à 6-9 %. Pour un investissement buy-to-let, viser un LTV de 50-60 % maximum pour préserver le cash-flow.

Charge de copropriété mensuelle facturée au Co-Owner pour couvrir l'entretien courant des parties communes (sécurité, ménage, jardinier, piscine, ascenseurs, eau pour parties communes, électricité éclairage commun). En Thaïlande, la Maintenance Fee mensuelle varie de 25 à 80 THB / m² selon la gamme de copropriété. Pour un 50 m² à Pattaya, comptez 1 500 à 3 000 THB / mois. Pour un 80 m² à Bangkok haut de gamme, 4 000 à 6 400 THB / mois.

aussi : Hypothèque

En Thaïlande, les banques locales (Kasikorn, Bangkok Bank, SCB, Krungsri) ne prêtent en général qu'aux citoyens thaï pour l'immobilier résidentiel. Les étrangers doivent passer par : (1) une banque internationale (Standard Chartered Singapore, HSBC Hong Kong) qui prête en USD ou SGD avec LTV 50-70 % contre garantie sur des actifs internationaux, (2) un crédit consenti par le promoteur sur 3-5 ans avec taux 6-9 %, ou (3) un crédit français (BNP, Crédit Agricole, LCL) garanti par des actifs en France. Les conditions varient considérablement selon profil et localisation du bien.

Rapport d'état des lieux d'entrée et de sortie d'un locataire. Le move-in capture l'état initial du logement (photos, inventaire, compteurs), le move-out compare avec l'état initial. La comparaison sert de base pour la restitution ou retenue de la caution. En Thaïlande, le move-out doit être réalisé dans les 7 jours après le départ du locataire, et la décision sur la caution communiquée dans les 30 jours maximum. Sans move-out formalisé, le propriétaire perd souvent en cas de litige judiciaire.

Montage illégal en Thaïlande qui consiste à utiliser des prête-noms thaï (employés, amis, agent immobilier) pour détenir formellement 51 % d'une société censée acheter un terrain ou une villa au profit d'un étranger. Le Foreign Business Act (B.E. 2542, art. 36) sanctionne le nominee de 200 000 à 1 M THB d'amende et 3 ans de prison, et déclenche l'annulation de la vente avec saisie possible au profit de l'État. Les autorités thaïes ont durci les contrôles depuis 2020. La seule alternative légale est le BOI 7.32 ou le leasehold.

Titre de possession reconnue, un cran en dessous du Chanote. Le NS3G est issu d'un cadastre aérien sans levé GPS sur le terrain — les bornes physiques peuvent ne pas correspondre exactement au plan. Un NS3G peut être upgradé en Chanote après vérification cadastrale (procédure 6 à 18 mois). En attendant, un NS3G permet la vente et l'hypothèque mais expose à des litiges de bornage. Privilégier les NS3G qui ont un voisin Chanote pour faciliter le futur upgrade.

Vente d'un bien immobilier avant sa construction (off-plan) ou pendant sa construction (pre-sale). Le promoteur vend sur plan avec un échéancier de paiement étalé sur 18-36 mois jusqu'à la livraison. Avantages : prix plus bas (10 à 30 % vs livraison), choix des étages et orientations, possibilité de personnalisation. Inconvénients : risque promoteur (faillite, retard, malfaçons), risque immobilier (chute des prix sur 24 mois), Foreign Quota souvent saturé en fin de programme. Indispensable : vérifier le track record du promoteur et la due diligence par avocat.

Dépassement de la durée de validité du visa ou de l'extension. Pénalité fixe : 200 THB par jour d'overstay, plafonnée à 20 000 THB. Au-delà de 90 jours d'overstay, blacklist 1 an. Au-delà de 1 an d'overstay, blacklist 3 à 10 ans selon la durée. L'overstay est constaté au moment de la sortie du territoire (aéroport, frontière) ou lors d'un contrôle de police. Toujours quitter le territoire à la date d'expiration ou demander une extension valide.

Impôt sur le revenu thaï à barème progressif (0 à 35 %) appliqué aux résidents fiscaux thaï (séjour > 180 jours / an) sur leurs revenus mondiaux et aux non-résidents sur leurs revenus de source thaï. Déclaration annuelle PND.91 (salariés) ou PND.94 (indépendants / loueurs) entre janvier et mars. Pour les revenus locatifs, abattement forfaitaire de 30 % pour charges, puis barème progressif. Possibilité d'opter pour la taxation finale par retenue WHT 15 % au lieu du barème.

aussi : Pink ID

Carte d'identité rose réservée aux étrangers titulaires d'un Yellow House Book valide. Délivrée par le Department of Provincial Administration, elle facilite la vie quotidienne en Thaïlande : preuve d'identité acceptée par les banques, hôpitaux, hôtels, sans avoir à présenter le passeport. La Pink ID n'est pas obligatoire mais fortement recommandée pour les résidents long séjour. Délai 4 à 8 semaines après obtention du Yellow Book.

Gestion complète d'un bien locatif pour le compte du propriétaire : recherche locataire, contrat, encaissement loyer, ménage, maintenance, taxes, reporting. En Thaïlande, le PM se facture en % du loyer (8-15 %) ou en forfait fixe (5 000-10 000 THB / mois). Pour un propriétaire francophone non-résident, le PM est quasi-indispensable pour gérer les imprévus (locataire défaillant, fuite d'eau, panne climatisation) à distance.

Permis indispensable pour sortir du territoire thaï sans perdre son extension de visa en cours. Deux types : Single Re-Entry (1 000 THB, valable 1 sortie/retour) ou Multiple Re-Entry (3 800 THB, valable jusqu'à expiration du visa). À demander avant chaque sortie du territoire — sans Re-Entry, l'extension annuelle est invalidée dès la sortie et il faut redemander un nouveau visa à l'étranger. Le LTR et l'Elite Visa intègrent le Re-Entry illimité.

Rendement locatif annuel brut (avant charges) ou net (après charges et taxes). Voir aussi entrée Yield Gross / Net. En Thaïlande, le Rental Yield brut moyen est de 4-6 % en Bangkok central, 5-7 % à Pattaya, 6-9 % à Phuket bord de mer. Le yield net après gestion et taxes est typiquement 1,5 à 2 points en dessous. Pour optimiser le yield, viser les destinations en croissance (East Pattaya, Phuket East, Hua Hin Nord) avec biens neufs en Foreign Quota.

Marché de la revente des biens immobiliers en Thaïlande, par opposition au marché primaire (off-plan / pre-sale neufs). Le resale offre des prix souvent décotés de 10 à 30 % par rapport au neuf équivalent, livraison immédiate, et qualité visible. Inconvénients : Chanote à vérifier (faux, servitudes, hypothèques), Foreign Quota disponibilité à confirmer, état d'entretien variable. À Pattaya et Phuket, le marché resale offre les meilleurs rendements buy-to-let actuellement.

aussi : Visa retraite

Trois variantes de visa long séjour pour retraités étrangers à partir de 50 ans : (1) Non-O Retirement = 1 an renouvelable, dépôt 800 000 THB en banque thaï ou revenu 65 000 THB / mois, aucune assurance obligatoire ; (2) O-A Long Stay = 1 an renouvelable, mêmes conditions financières + assurance santé conforme au décret 2019 (40 000 USD outpatient + 400 000 USD inpatient) ; (3) O-X Super Retirement = 5 + 5 ans, 3 M THB en banque, réservé à 14 nationalités (France incluse), assurance santé requise.

Retour sur investissement annualisé combinant les revenus locatifs (cash-flow) et la plus-value à la revente (capital gain). Formule simplifiée : ROI 5 ans = (cash-flow 5 ans + (prix de revente - prix d'achat - frais)) / prix d'achat. Un bien en Thaïlande bien acheté offre typiquement 6 % yield net + 2 à 4 % de plus-value annuelle, soit un ROI total de 8 à 10 % par an. Les meilleures performances actuelles sont sur l'East Pattaya (Bang Saray, Na Jomtien) et le Phuket East (Cherng Talay).

aussi : Common Area Maintenance

Charges de copropriété thaïlandaises payées par les Co-Owners. La CAM Fee mensuelle couvre l'entretien courant (sécurité, ménage, jardinier, piscine, ascenseurs) — montant typique 25 à 80 THB / m² / mois selon la gamme. Le Sinking Fund est une provision unique versée à l'achat (1 fois) ou annuellement pour les gros travaux futurs (refait étanchéité, peinture façade, remplacement ascenseurs) — typique 500 à 1 200 THB / m² une fois. Le non-paiement déclenche pénalités et possible saisie de l'unit après procédure judiciaire.

Visa 4 ans renouvelables créé en 2018, élargi en 2024, qui cible 5 catégories : SMART-T (Talent, salaire 200k+ THB/mois), SMART-I (Investor 20M+ THB), SMART-E (Executive 200k+ THB/mois, 5 ans XP), SMART-S (Startup), SMART-O (Other — conjoint/enfants). Avantage clé : pas besoin de Work Permit séparé, pas de 90-day report sur place, changement d'employeur possible dans le même secteur sans nouvelle demande. Idéal pour cadres tech, investisseurs et exécutifs.

Simple déclaration cadastrale faite par le possesseur avant 1972 — n'a aucune valeur juridique de propriété. Un terrain en SK1 ne peut pas être vendu, ni hypothéqué, ni transféré. Il est seulement transmissible par héritage. À éviter absolument pour un achat étranger, même via leasehold (le bail serait nul). Les terrains en SK1 sont fréquents dans les zones rurales du Nord-Est (Isan) et de l'Ouest (Kanchanaburi).

Taxe spécifique de 3,3 % du prix de vente, payée au Land Office par le vendeur sur les mutations immobilières considérées comme activité commerciale. Elle s'applique notamment aux ventes effectuées dans les 5 ans suivant l'acquisition (présomption d'intention spéculative). Au-delà de 5 ans de détention, le vendeur paie le Stamp Duty 0,5 % à la place. Le SBT est en réalité 3,3 % = 3 % SBT + 0,3 % de surcharges (municipalité, Revenue Department).

Droit fixe de 0,5 % du prix de vente (ou de la valeur appraised, la plus élevée) payé au Land Office lors d'une mutation immobilière. Le Stamp Duty est généralement à la charge du vendeur, mais c'est négociable dans le contrat. Il s'applique aux ventes hors champ du Specific Business Tax (SBT) — typiquement les reventes après plus de 5 ans de détention. Pour les baux > 3 ans, le Stamp Duty bail est de 0,1 % du loyer total.

Procédure de vérification d'un candidat locataire avant signature du bail : revenus (3 derniers bulletins ou attestation employeur), références (anciens propriétaires, employeur), passeport / visa, parfois casier judiciaire et crédit score. En Thaïlande, le Tenant Screening est encore peu pratiqué par les agences locales — c'est pourtant la principale protection contre les impayés et les dégâts. Notre service de gestion locative inclut systématiquement le screening de chaque candidat.

aussi : Thai Limited · Ltd

Société à responsabilité limitée thaï régie par le Civil and Commercial Code, équivalent de la SARL française. Composée d'au moins 3 actionnaires, dont 51 % de citoyens thaïlandais réels (et non nominees) si l'activité tombe sous le Foreign Business Act. La TCL est l'outil classique pour qu'un étranger détienne un terrain ou une villa via la quote-part 49 %, mais le montage est fragile : si les 51 % thaï sont des nominees (prête-noms), l'opération est illégale et la propriété saisissable. La structure légale alternative est le BOI 7.32 (100 % étranger possible).

aussi : Thailand Elite · TPC

Visa premium long séjour géré par la Thailand Privilege Card Co., société publique sous tutelle TAT. Lancé en 2003, refondu en 2023 avec 5 formules : Gold 900 000 THB (5 ans), Platinum 1 500 000 THB (10 ans), Diamond 2 500 000 THB (15 ans), Reserve 5 000 000 THB (20 ans sur invitation), Family Excursion à partir de 1 000 000 THB par membre. Avantages : fast-track immigration, concierge VIP aéroport, exonération du 90-day report sur place, renouvellement annuel sans démarche. Le Gold (depuis octobre 2023) autorise le travail freelance sous conditions.

Procédure de mutation du titre de propriété au Land Office le jour de la signature de l'acte de vente. Les deux parties (ou leurs procurations) doivent être présentes avec passeport, Chanote original, contrat SPA signé. Le Land Officer vérifie l'identité, le pouvoir, les taxes payées, et enregistre la mutation dans le registre cadastral. Le nouveau Chanote est délivré dans la journée. Pour les Thaï payant en cash ou virement, le paiement se fait sur place en cashier check. Pour les étrangers, le paiement vient d'un compte Thai (TT3 form) ou est documenté par FET (Foreign Exchange Transaction).

Notification obligatoire à l'immigration du lieu de résidence d'un étranger dans les 24 heures suivant son arrivée à une nouvelle adresse en Thaïlande. La déclaration est faite par le propriétaire ou le manager de l'hôtel/condo, sur le formulaire TM30 (papier ou portail en ligne). Sans TM30 à jour, toute extension de visa est refusée. Le TM30 est aussi obligatoire après chaque retour de voyage à l'étranger. Notre service gestion locative inclut le dépôt TM30 pour les propriétaires expatriés.

Frais de mutation de 2 % du prix appraised payés au Land Office le jour de la signature, partagés 50/50 entre acheteur et vendeur (sauf clause contraire du SPA). Le prix appraised est fixé par le Land Department et est généralement inférieur de 20 à 40 % au prix de marché réel. Pour les ventes off-plan, le Transfer Fee s'applique à la livraison du bien (généralement 18 à 36 mois après la promesse de vente).

aussi : Usufruct

Droit réel temporaire qui donne à son titulaire l'usage et la jouissance d'un bien immobilier sans en être propriétaire. En Thaïlande, l'usufruit peut être à durée fixe (max 30 ans) ou à vie (life usufruct). Très utilisé par les conjoints étrangers d'épouses thaï : la villa est détenue par l'épouse en freehold, le mari étranger reçoit un usufruit à vie enregistré au Land Office. Le contrat précise les droits de location (cessible ou non) et les obligations d'entretien. Stamp Duty 1 % à l'enregistrement.

Taux de vacance locative = nombre de jours non loués / 365. En Thaïlande, un bon Property Manager maintient le vacancy rate sous 10 % (= 36 jours non loués / an) en long-term et sous 22 % (78 jours non loués / an) en Airbnb. Au-delà de ces seuils, le rendement net est nettement dégradé. Le vacancy rate dépend de la qualité du bien, du prix demandé, de la photo principale, du portail utilisé, et du marketing actif (push email, social media).

Retenue à la source de 1 % du prix de vente prélevée au Land Office sur le vendeur lors d'une mutation immobilière (Personal Income Tax progressive si vendeur individuel, 1 % flat si vendeur société). Pour les non-résidents fiscaux thaï, la WHT peut être créditable dans le pays de résidence via la convention fiscale. Cette WHT mutation est distincte de la WHT 15 % mensuelle prélevée sur les loyers perçus.

aussi : WHT loyer · PND.1

Retenue à la source de 15 % du loyer brut versée par le locataire au Revenue Department dans les 7 jours du mois suivant (formulaire PND.1). Pour un propriétaire francophone non-résident, cette WHT est imputable en France via la convention fiscale de 1974. Notre service de gestion locative inclut systématiquement la déclaration PND.1 et la remise d'un certificat fiscal annuel.

Autorisation de travail thaïe délivrée par le Department of Employment, indispensable pour tout étranger qui exerce une activité rémunérée en Thaïlande. WP3 = formulaire de demande initiale ; WP10 = work permit livre bleu remis après acceptation. Conditions : société thaï avec capital libéré ≥ 2 M THB par étranger, ratio 4 thaï : 1 étranger (1:1 pour BOI), salaire minimum selon nationalité (50 000 THB pour France). Doit être associé à un visa Non-B Business valide. Délai 4-8 semaines.

aussi : Tabien Baan · Yellow Book

Livret de domicile jaune réservé aux étrangers résidant légalement en Thaïlande, équivalent du Blue Book (livret bleu) pour les Thaïs. Le Yellow Book est délivré par la municipalité (Tessabaan) sur présentation du Chanote (si propriétaire) ou du bail enregistré + autorisation propriétaire. Il sert de preuve d'adresse pour ouvrir un compte bancaire, obtenir un permis de conduire thaï, et demander la Pink ID. Délai d'obtention 4 à 12 semaines selon la municipalité.

aussi : Rendement brut / net

Rendement locatif annuel d'un bien immobilier. Le yield gross (brut) = loyer annuel / prix d'achat ; il ne tient pas compte des charges et taxes. Le yield net = (loyer annuel - charges copro - taxes - vacance - frais de gestion) / (prix d'achat + frais d'acquisition). En Thaïlande, un condo Pattaya offre 5-7 % net en long-term et 8-15 % brut en Airbnb. À Bangkok central, 4-6 % net long-term. À Phuket bord de mer, 6-9 % brut. Toujours raisonner en net 12 mois pour comparer.