Häufige Fragen

Das thailändische Recht (Condominium Act, B.E. 2522) erlaubt es ausländischen Staatsangehörigen, bis zu 49 % der gesamten verkaufbaren Fläche eines Wohnkomplexes (Condominium) als Volleigentum (freehold) zu besitzen. Über diese Quote hinaus können nur thailändische Käufer erwerben, oder es muss der Weg über eine Leasehold-Struktur gewählt werden. Fordern Sie vor jedem Vorvertrag beim Makler oder der Hausverwaltung den aktuellen Ausländeranteil an; ein seriöser Makler stellt Ihnen das vom Land Office ausgestellte „Foreign Quota letter“ zur Verfügung.

Freehold ist das Volleigentum: Ihr Name (oder der Ihrer Gesellschaft) steht im Chanote, ist frei vererbbar und veräußerbar. Für Ausländer ist es ausschließlich bei Condos möglich (innerhalb der 49-%-Quote). Leasehold ist ein Erbpachtvertrag über 30 Jahre, in der Regel zweimal verlängerbar (30+30+30), der beim Land Office eingetragen wird. Dies ist der übliche Weg, damit ein Ausländer eine Villa oder ein Grundstück „besitzen“ kann. Leasehold ist bei korrekter Eintragung abgesichert, doch der Restwert sinkt mit näher rückendem Vertragsende — ein entscheidender Punkt für den Wiederverkauf.

Der Chanote (offiziell Nor Sor 4 Jor) ist der stärkste Eigentumstitel in Thailand. Er wird vom Land Department nach präziser GPS-Vermessung ausgestellt und garantiert ein vollständiges und uneingeschränktes Eigentum, das Dritten gegenüber wirksam ist. Jeder seriöse Kauf sollte sich auf einen Chanote beziehen — hüten Sie sich vor Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor oder Sor Kor 1, die minderwertige Titel mit einem realen rechtlichen Risiko sind. Verlangen Sie vor der Übertragung grundsätzlich eine aktuelle beglaubigte Kopie (nicht älter als 30 Tage).

Lokale Banken gewähren Nichtansässigen nur selten klassische Hypothekendarlehen. Einige Institute (UOB Singapore, ICBC Thai, Bangkok Bank Singapore branch) bieten Darlehen in USD oder SGD an, in der Regel für Condos über 3 Mio. ฿, über 10–15 Jahre, zu Zinssätzen von 6–8 % bei einem Eigenkapitalanteil von 30–50 %. Die Mehrheit der ausländischen Käufer zahlt bar, per internationaler Überweisung (FET form für die spätere Rückführung der Gelder obligatorisch) oder über eine Bauträgerfinanzierung (Ratenzahlung bis zur Übergabe).

Bei der Unterzeichnung im Land Office rechnen Sie mit etwa: 2 % transfer fee (häufig 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt), 0,5 % stamp duty ODER 3,3 % Specific Business Tax, wenn der Verkäufer innerhalb von 5 Jahren weiterverkauft, sowie einer variablen withholding tax (1 % bei einer Gesellschaft, progressiver Tarif bei einer Privatperson). Insgesamt sollten Sie 4–6 % Transaktionskosten einplanen, zuzüglich der Anwaltshonorare (50–80 000 ฿). Für ein neues Condo kommen der sinking fund (≈ 500–700 ฿/m²) sowie 1 Jahr im Voraus zu zahlende Gemeinschaftskosten hinzu.

Pattaya bietet eine der besten Bruttorenditen Thailands: 6 bis 8 % pro Jahr bei einem gut gelegenen Condo (Pratumnak, Wongamat, Jomtien am Strand), gegenüber 4 bis 5 % in Bangkok und 5 bis 7 % in Phuket. Der Markt wird von der russischen, chinesischen und europäischen Nachfrage nach Langzeit- und Saisonmieten getragen. Nach Abzug der Kosten (CAM, Steuern, Verwaltung 10–15 %, Leerstand 1–2 Monate/Jahr) fällt die tatsächliche Rendite zwischen 4,5 und 6 %. Der Wertzuwachs über 5–7 Jahre ist moderater als in Phuket — Pattaya ist ein Cashflow-Play, kein Capital-Gain-Play.

Das BOI ist die thailändische Behörde, die Steuervorteile gewährt und die Gründung ausländischer Gesellschaften erleichtert. Im Immobilienbereich ist es vor allem für Bauträger und Betreiber von Serviced Apartments / Hotels interessant: Befreiung von der Gewinnsteuer (bis zu 8 Jahre), erleichterte Arbeitsgenehmigungen und in bestimmten Fällen die Möglichkeit für eine mehrheitlich ausländische Gesellschaft, Grundbesitz zu erwerben (Industriezonen, große Tourismusprojekte). Für einen privaten Investor, der 1–3 Condos kauft, ist das BOI nicht der passende Weg — es richtet sich an Verwaltungsstrukturen ab einem Investitionsvolumen von 50 Mio. ฿.

Das Non-Immigrant O-A (Ruhestand, 50 Jahre+) verleiht keine besonderen Grundeigentumsrechte, erleichtert aber das Leben: Es ermöglicht einen 1-jährigen, verlängerbaren Aufenthalt, die Eröffnung eines lokalen Bankkontos (unerlässlich, um Mieten in ฿ zu erhalten) und den Erhalt des FET form, um beim Wiederverkauf den Wertzuwachs zurückzuführen. Voraussetzungen: 800 000 ฿ 2 Monate vor Antragstellung hinterlegt, oder 65 000 ฿/Monat nachgewiesenes Einkommen, oder eine Kombination. Der Kauf eines Condos als freehold bleibt möglich und unabhängig vom Visum.

Die durchschnittlichen Bruttorenditen 2025: Bangkok 4–5 % (Sukhumvit, Asok, Thonglor), Chiang Mai 5–6 % (Nimman, Old City), Phuket 5–7 % (Bang Tao, Layan, Kata), Koh Samui 6–9 % (Bophut, Chaweng Noi, Lamai), Pattaya 6–8 %. Bangkok bietet die höchste Liquidität und den geringsten Leerstand; Phuket und Samui zielen auf die kurzfristige Vermietung mit Saisonalität ab (Hochsaison Nov–Apr). Für einen passiven Investor ist ein jährlich vermietetes Condo in Bangkok das stabilste Profil; für einen aktiven Investor kann eine Villa auf Samui als Ferienvermietung unter professioneller Verwaltung 9–12 % brutto anstreben.

Drei Hauptszenarien. (1) Barverkauf an einen ausländischen Käufer: aktiver Markt in Phuket und Pattaya, rechnen Sie jedoch mit 3–9 Monaten und 5–7 % Kosten (Makler + Übertragung + SBT). (2) Verkauf an einen thailändischen Käufer: möglich bei einem Condo innerhalb der thailändischen Quote oder einer Villa als freehold über eine Gesellschaft — verschafft Zugang zu einem größeren Pool lokaler Käufer. (3) Langfristiges Halten + Vererbung: Das freehold-Condo kann an ausländische Erben vermacht werden, die die 49-%-Quote einhalten müssen. Um den Wertzuwachs ohne übermäßige Wechselkurskosten zurückzuführen, ist das anfängliche FET form (Nachweis der Einlage in Devisen) unerlässlich — ohne dieses ist die Rückführung steuerlich sehr kostspielig.