The Base Central Pattaya steht genau am entgegengesetzten Pol zu den Anlagen in Jomtien: Hyperzentrum, alles zu Fuß, möbliert übergeben. Der beobachtete Quadratmeterpreis liegt bei rund 110.000 ฿, also fast beim Doppelten einer vergleichbaren Anlage abseits des Strands. Ist dieser Aufschlag gerechtfertigt? Das hängt ganz davon ab, was Sie suchen.
Warum das Zentrum von Pattaya
Das Zentrum Pattayas bündelt alles, was eine Lage liquide macht: Einkaufszentren, Restaurants, Verkehr, Nachtleben und Strand, und das alles zu Fuß erreichbar. Für einen Investor bedeutet diese Dichte etwas ganz Einfaches: Ein Mieter findet alles ohne Fahrzeug, was die Zielgruppe erheblich erweitert.
Das ist der strukturelle Unterschied zu den Wohnlagen. In Jomtien oder East Pattaya braucht man einen Roller. In der Innenstadt nicht. Das verändert das Profil des Mieters, die durchschnittliche Aufenthaltsdauer und die Belegungsquote.
Die Anlage
The Base liegt wenige Minuten von der Beach Road entfernt. Das Angebot reicht vom Studio bis zur Zwei-Zimmer-Wohnung, mit optimierten Grundrissen – die Fläche ist auf maximale Nutzbarkeit hin durchgearbeitet, wie es in diesem städtischen Segment üblich ist.
- Pool auf dem Dach mit Blick über die Bucht
- Fitnessraum
- Gemeinschaftsflächen und Gärten
- Sicherheitsdienst rund um die Uhr und Zugangskontrolle
- Stellplätze
- Geschäfte im Erdgeschoss
Kaufen bei The Base
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Durchschnittlicher Preis je m² | ≈ 110.000 ฿ |
| Wohnungstypen | Studio bis zwei Schlafzimmer |
| Übergabe | Ab Werk möbliert |
| Positionierung | Urban, gehoben |
Zur Einordnung: Das ist das Doppelte des bei Atlantis Condo Resort beobachteten Quadratmeterpreises, in Jomtien. Die Differenz misst genau, was das Hyperzentrum wert ist. Sie entscheiden, ob Ihr Vorhaben das rechtfertigt.
Die verfügbaren Objekte finden Sie unter Central Pattaya. Zum Vergleich mit dem übrigen Gebiet: Condos zum Kauf in Central Pattaya.
Die Möblierung ab Werk
Die Anlage wird ausgestattet übergeben. Dieses Detail wiegt schwerer, als es scheint:
- Sofortige Vermietung, ohne Wartezeit und ohne Einrichtungsbudget – rechnen Sie je nach Wohnungstyp mit 150.000 bis 400.000 ฿ Ersparnis.
- Ästhetische Geschlossenheit des Gebäudes, was den wahrgenommenen Wert beim Wiederverkauf stützt.
- Im Gegenzug altert das Mobiliar, und seine Erneuerung bleibt Ihre Sache, in der Regel alle fünf bis sieben Jahre bei intensiver Vermietung.
Mieten bei The Base
| Wohnungstyp | Langzeit | Hochsaison, monatlich | Pro Nacht |
|---|---|---|---|
| Studio | 13.000 – 19.000 ฿ | 20.000 – 28.000 ฿ | 1.000 – 1.600 ฿ |
| 1 Schlafzimmer | 18.000 – 27.000 ฿ | 28.000 – 40.000 ฿ | 1.400 – 2.200 ฿ |
| 2 Schlafzimmer | 28.000 – 45.000 ฿ | 42.000 – 60.000 ฿ | 2.200 – 3.500 ฿ |
Die zentrale Lage macht die Kurzzeitvermietung besonders ertragreich, verlangt aber eine Bewirtschaftung – Empfang, Reinigung, Inserate, Antworten. Ohne Dienstleister stellt sich die ausgewiesene Rendite nicht ein. Achtung außerdem: Die Vermietung unter 30 Tagen unterliegt dem thailändischen Hotelgesetz, und zahlreiche Eigentümergemeinschaften untersagen sie in ihrer Hausordnung. Prüfen Sie diesen Punkt vor dem Kauf, nicht danach.
Die Mietobjekte des Gebiets finden Sie unter Condos zur Miete in Pattaya, die Analyse der Strategien in unserer Untersuchung zur Mietrendite.
Investitionspotenzial
Was dafür spricht
- Liquidität beim Wiederverkauf: Das Hyperzentrum findet immer einen Käufer, anders als die Randlagen.
- Kaum saisonabhängige Mietnachfrage, gespeist von Geschäftsaufenthalten und Städtetourismus.
- Möbliert ab Werk: kein Einrichtungsbudget.
- Kein Fahrzeug nötig, was die Mietzielgruppe erweitert.
Was in die andere Richtung wiegt
- Der Einstiegspreis: Bei 110.000 ฿/m² liegt die Bruttorendite zwangsläufig unter der einer Anlage am Stadtrand.
- Der Lärm. Das Zentrum Pattayas lebt nachts, und nicht jede Ausrichtung ist gleich gut. Besichtigen Sie an einem Freitagabend, nicht an einem Dienstagnachmittag.
- Der Vermietungswettbewerb ist dicht: Im Zentrum konzentriert sich der Großteil des neueren Angebots.
- Die Hausordnung kann die Kurzzeitvermietung einschränken.
Vor der Unterschrift
Drei nicht verhandelbare Prüfungen:
- Die Verfügbarkeit der Ausländerquote – höchstens 49 % der Flächen. In gefragten zentralen Anlagen ist die Obergrenze oft erreicht. Siehe unseren Ratgeber zur Ausländerquote.
- Die Hausordnung zur Kurzzeitvermietung, falls das Ihre Strategie ist.
- Die tatsächlichen Kosten jenseits des ausgewiesenen Preises, aufgeschlüsselt in unserem Ratgeber zu den Kaufnebenkosten für Immobilien in Thailand.
Das vollständige Verfahren beschreibt der Ratgeber zum Condo-Kauf in Pattaya. Um das Zentrum gegenüber den anderen Lagen einzuordnen, siehe wo man in Pattaya investiert.
Was „Zentrum von Pattaya“ alles umfasst
Das Zentrum ist nicht einheitlich, und der Unterschied zwischen zwei Adressen, die dreihundert Meter auseinanderliegen, kann beträchtlich sein – bei der Ruhe wie beim Mietwert.
| Bereich | Charakter | Nachtlärm | Mieterprofil |
|---|---|---|---|
| Second Road Nord | Geschäfte, Einkaufszentren | Mäßig | Geschäftsaufenthalte, Familien |
| Beach Road Mitte | Touristisch, erste Meereslinie | Hoch | Kurzzeit |
| Soi Buakhao | Dicht, Nachtleben | Sehr hoch | Kurzzeit, preisbewusst |
| Third Road | Wohnlage, ruhiger | Gering | Langzeit, Bewohner |
Diese Lärmkarte ist das erste Kriterium, das Sie vor Ort prüfen sollten. Eine gut ausgerichtete Anlage an der Second Road kann völlig ruhig sein; dieselbe drei Straßen weiter ist am Wochenende unbewohnbar. Kein Prospekt nennt die Lärmbelastung – man muss hin, an einem Freitagabend.
Nebenkosten und Haltekosten
| Posten | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Hausgeld der Eigentümergemeinschaft | 2.000 – 3.500 ฿ | Neuere Anlage, vollständige Ausstattung |
| Strom | 1.800 – 4.000 ฿ | Klimaanlage wird im städtischen Umfeld stärker beansprucht |
| Wasser und Internet | 700 – 1.200 ฿ | |
| Mietverwaltung | 10 – 30 % der Miete | Je nach Lang- oder Kurzzeitvermietung |
| Erneuerung des Mobiliars | Rücklage bilden | Alle 5 bis 7 Jahre bei intensiver Vermietung |
Die Verwaltungsprovision ist der am meisten unterschätzte Posten: Eine Kurzzeitverwaltung verschlingt üblicherweise 25 bis 30 % der Bruttomiete. Eine Rendite, die ohne Abzug dieses Postens genannt wird, ist wertlos.
In der Innenstadt wieder verkaufen
Das ist der wichtigste Trumpf des Hyperzentrums, und er verdient eine Zahl. Ein zentrales Objekt wird auf einem breiten Markt weiterverkauft: Mietinvestoren, Bewohner, Expats. Ein Objekt am Rand spricht eine enge Zielgruppe an, was die Fristen verlängert und auf den Preis drückt.
Drei Punkte bestimmen den Wiederverkauf: das beim Transfer der Mittel erhaltene Foreign-Exchange-Transaction-Formular (FET-Formular) aufzubewahren, ohne das die Rückführung des Erlöses aufwendig wird; die Specific Business Tax von 3,3 % einzuplanen, die bei einem Wiederverkauf innerhalb von fünf Jahren anfällt; und das Mobiliar in Stand zu halten, da es bei einem ausgestattet übergebenen Objekt Teil des Verkaufsarguments ist.
Häufige Fragen
Warum das Zentrum von Pattaya zum Wohnen oder Investieren wählen?
Weil dort alles zu Fuß erreichbar ist: Einkaufszentren, Restaurants, Strand, Verkehr. Für einen Mieter entfällt damit der Roller, was die Zielgruppe stark erweitert. Für einen Eigentümer bedeutet das eine kaum saisonabhängige Nachfrage und eine bessere Liquidität beim Wiederverkauf.
Was sind die Stärken von The Base Central Pattaya?
Eine Lage wenige Gehminuten von der Beach Road, eine möblierte Übergabe, die die sofortige Vermietung erlaubt, ein Pool auf dem Dach mit Blick über die Bucht, ein Sicherheitsdienst rund um die Uhr und Geschäfte im Erdgeschoss. Der Quadratmeterpreis von rund 110.000 ฿ spiegelt diese Zentralität wider.
Welche Mietoptionen gibt es bei The Base Central Pattaya?
Langzeit zwischen 13.000 und 45.000 ฿ im Monat je nach Wohnungstyp, mit einem Aufschlag von 40 bis 50 % in der Hochsaison. Die Kurzzeitvermietung ist dank der Lage ertragreich, prüfen Sie aber die Hausordnung: Die Vermietung unter 30 Tagen unterliegt dem Hotelgesetz und ist häufig untersagt.
Welche Wohnungstypen werden zum Kauf angeboten?
Vom Studio bis zur Zwei-Zimmer-Wohnung, alle möbliert übergeben. Die Grundrisse sind auf maximale Nutzbarkeit der Fläche optimiert, wie es im städtischen Segment üblich ist.
Ist The Base Central Pattaya eine gute Investition?
Es ist eher eine Investition in Liquidität als in Rendite. Das Hyperzentrum findet beim Wiederverkauf immer einen Käufer, und die Mietnachfrage ist dort kaum saisonabhängig; bei 110.000 ฿/m² – dem Doppelten einer Anlage in Jomtien – fällt die Bruttorendite jedoch zwangsläufig niedriger aus. Die Wahl hängt von Ihrer Priorität ab: Ertrag oder Ausstiegssicherheit.
Werden die Wohnungen möbliert übergeben?
Ja, ab Werk. Das bedeutet je nach Wohnungstyp 150.000 bis 400.000 ฿ Ersparnis und erlaubt die sofortige Vermietung. Im Gegenzug bleibt die Erneuerung des Mobiliars Ihre Sache, in der Regel alle fünf bis sieben Jahre bei intensiver Vermietung.
Was sollte man vor einer Investition bei The Base Central Pattaya prüfen?
Drei Punkte: die Verfügbarkeit der Ausländerquote, die in gefragten zentralen Anlagen oft erschöpft ist; die Hausordnung zur Kurzzeitvermietung; und die Lärmbelastung, da das Zentrum nachts lebt. Besichtigen Sie eher an einem Freitagabend als an einem Dienstagnachmittag.
FAQ: The Base Central Pattaya
Warum Central Pattaya zum Wohnen oder Investieren wählen?
Central Pattaya verbindet urbane Dynamik mit Entspannung am Meer: Einkaufszentren, Freizeit, vielfältige Restaurants und kulturelle Angebote, dazu kurze Wege in die Geschäftsviertel – ideal für Berufstätige.
Was sind die Stärken von The Base Central Pattaya?
Die Nähe zur Beach Road, moderne Ausstattung (Pools, Sky Garden, Fitnessräume, Basketballfeld), ein Sicherheitsdienst rund um die Uhr mit Zugang per Badge und vollständig möblierte Condos mit ein bis zwei Schlafzimmern.
Wie hoch sind die Mieten bei The Base Central Pattaya?
Zwischen 15.000 und 25.000 Baht im Monat für ein Schlafzimmer, zwischen 30.000 und 50.000 Baht für zwei Schlafzimmer, möbliert und ausgestattet, mit Zugang zu Pools und Fitnessräumen.
Wie hoch sind die Kaufpreise?
Ab rund 3 Millionen Baht für ein Schlafzimmer und 6 Millionen für zwei Schlafzimmer, je nach Etage und Aussicht, im Mittel also 80.000 bis 120.000 Baht je Quadratmeter.
Ist The Base Central Pattaya eine gute Investition?
Ja: starke Mietnachfrage durch den Tourismus, stetige Wertentwicklung, ein für Ausländer günstiger rechtlicher Rahmen bei Condos und eine erstklassige Lage, die die Attraktivität langfristig sichert.
Welche Ausstattung wird geboten?
Zwei Pools mit Panoramablick, vollständig ausgestattete Fitnessräume, ein Sky Garden zum Entspannen, ein Basketballfeld und ein Sicherheitsdienst rund um die Uhr.
Sind die Condos möbliert?
Ja, alle: moderne Haushaltsgeräte, sorgfältige Gestaltung und hochwertiges Mobiliar, bezugsfertig für Mieter wie für Käufer.
Welches Renditepotenzial besteht?
Ein gutes Potenzial für den Kapitalrückfluss, dank der Nachfrage von Touristen und Expats, der Preisentwicklung und eines für ausländische Investoren günstigen rechtlichen Rahmens.
Was sollte man vor einer Investition bei The Base prüfen?
Die touristische Dynamik Pattayas, die beobachteten Mietrenditen, die Einhaltung der Regeln zu ausländischem Eigentum, die Lage im Verhältnis zu Stränden und Einkaufszentren sowie die Qualität der Ausstattung.
