ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เกาะสมุย: โอกาสที่ไม่ธรรมดา

เกาะสมุย (Koh Samui) อยู่ในตำแหน่งที่น่าสนใจ คือ มีอุปสงค์จากนักท่องเที่ยวระดับพรีเมียม ราคาเริ่มต้นต่ำกว่าภูเก็ตมาก และผลตอบแทนขั้นต้นที่แตะ 7 ถึง 9% ได้เป็นประจำ แต่ก็มาพร้อมความเสี่ยงที่ตลาดบนแผ่นดินใหญ่ไม่มี ทั้งการขนส่งบนเกาะ ระบบน้ำประปา และฤดูกาลปล่อยเช่าที่กระจุกอยู่ไม่กี่เดือน ต่อไปนี้คือภาพจริงของตลาดนี้

ตลาดที่หลากหลายและเข้าถึงได้

เกาะนี้มีอะไรให้

สมุยดึงดูดนักท่องเที่ยวที่ใช้จ่ายสูงและกลุ่มชาวต่างชาติที่ตั้งรกรากแล้ว ทั้งสองกลุ่มมองหาที่พักที่สบายหรือหรูหราจริงจัง สต็อกบนเกาะจึงสะท้อนความต้องการนั้น ได้แก่ คอนโดมิเนียมสมัยใหม่ วิลล่าวิวทะเล และทรัพย์พร้อมสระว่ายน้ำบนเนินเขา ซึ่งถ้าอยู่ในยุโรปหรือภูเก็ตจะมีราคาสูงกว่านี้หลายเท่า

เอเจนซี่และบริษัทบริหารทรัพย์สินในท้องถิ่นตั้งหลักมานาน มีบริการปล่อยเช่าและดูแลรักษาแบบครบวงจร ซึ่งสำคัญมากเมื่อคุณเป็นเจ้าของทรัพย์บนเกาะแต่ตัวเองอยู่ที่อื่น

ราคา

ราคาเริ่มต้นโดยประมาณบนเกาะสมุย

ประเภททรัพย์	ช่วงราคา	ทำเลที่พบบ่อย
คอนโดสตูดิโอ / 1 ห้องนอน	€70,000 – 140,000	เฉวง ละไม บ่อผุด
คอนโด 2 ห้องนอน วิวทะเล	€140,000 – 260,000	บ่อผุด เชิงมน
พูลวิลล่า 3 ห้องนอน	€250,000 – 550,000	บนเนินเขา แม่น้ำ ละไม
วิลล่าติดหาด	€800,000+	ชายฝั่งเหนือและตะวันออก

ช่องว่างกับภูเก็ตมีอยู่จริงและอยู่มานาน โดยมักถูกกว่า 30 ถึง 40% เมื่อเทียบทรัพย์คุณภาพใกล้เคียงกัน สาเหตุมาจากขนาดตลาดของสมุยที่เล็กกว่า สนามบินแห่งเดียวที่มีข้อจำกัดด้านความจุ และการมีบริษัทข้ามชาติตั้งฐานอยู่น้อยกว่า

โครงสร้างพื้นฐานและสภาพแวดล้อม

สิ่งที่ทำได้ดี

เกาะนี้ลงทุนอย่างต่อเนื่อง ทั้งสนามบินนานาชาติ โรงพยาบาลเอกชนสองแห่งที่ได้มาตรฐานพอสมควร โรงเรียนนานาชาติ มารีนา และร้านอาหารหลากหลาย อินเทอร์เน็ตไฟเบอร์ครอบคลุมเกือบทั้งเกาะ ซึ่งดึงกลุ่มคนทำงานทางไกลเข้ามาอยู่จำนวนมาก

สิ่งที่ต้องตรวจสอบ

มีสามเรื่องเฉพาะของเกาะที่ควรตรวจให้ละเอียดก่อนซื้อ และไม่มีเรื่องไหนปรากฏอยู่ในโบรชัวร์

• ระบบน้ำ สมุยเคยเจอปัญหาน้ำขาดแคลนในฤดูแล้ง ตรวจว่าทรัพย์ใช้น้ำประปา มีบ่อบาดาลส่วนตัว หรือต้องสั่งซื้อน้ำเป็นเที่ยว เพราะความต่างตรงนี้มีผลจริง
• ถนนทางเข้า วิลล่าบนเนินเขาหลายหลังเข้าถึงได้ด้วยทางส่วนบุคคลที่ลาดชัน ตรวจสิทธิในการใช้ทางตามกฎหมายและดูว่าใครเป็นผู้ดูแลถนน
• ไฟฟ้า ไฟดับยังเกิดบ่อยกว่าบนแผ่นดินใหญ่ เครื่องปั่นไฟจึงเป็นอุปกรณ์มาตรฐานของทรัพย์ระดับบน

การท่องเที่ยวและอุปสงค์การเช่า

ลูกค้าระดับพรีเมียม

สมุยดึงดูดนักท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อสูงและอายุมากกว่าที่พัทยา ทั้งคู่รัก ครอบครัว และนักเดินทางสายสุขภาพ ระยะเวลาพักเฉลี่ยยาวกว่าและราคาต่อคืนสูงกว่า ซึ่งหนุนให้ตัวเลขผลตอบแทนพาดหัวดูแข็งแรง

ผลตอบแทนและข้อจำกัดของมัน

ผลตอบแทนค่าเช่าบนเกาะสมุย

ทรัพย์	ผลตอบแทนขั้นต้น	อัตราการเข้าพัก	ปัจจัยหลัก
คอนโด ปล่อยเช่าผ่านผู้บริหาร	6 – 8%	55 – 70%	การท่องเที่ยว
พูลวิลล่า	7 – 9%	45 – 65%	ช่วงไฮซีซั่น
ปล่อยเช่าระยะยาว	4 – 6%	85 – 95%	ชาวต่างชาติ คนทำงานทางไกล

ตัวแปรชี้ขาดคือความเป็นฤดูกาล ช่วงพีคของสมุยอยู่ระหว่างธันวาคมถึงเมษายน ส่วนมรสุมฝั่งตะวันตกกระทบเดือนตุลาคมและพฤศจิกายน วิลล่าหลังหนึ่งอาจเต็มในเดือนกุมภาพันธ์และว่างเปล่าในเดือนพฤศจิกายน ดังนั้นตัวเลขผลตอบแทนที่ไม่ได้บอกอัตราการเข้าพักมาด้วยจึงไม่มีความหมาย

อีกเรื่องที่ต้องรู้คือการปล่อยเช่าต่ำกว่า 30 วันเข้าข่ายพระราชบัญญัติโรงแรม และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งก็ห้ามไว้ ซึ่งเป็นข้อจำกัดเดียวกันทั่วประเทศไทย รายละเอียดอยู่ในบทวิเคราะห์ผลตอบแทนค่าเช่าของเรา

คนต่างชาติถือครองอะไรได้บ้าง

กฎเกณฑ์เป็นกฎระดับประเทศ ไม่ใช่กฎท้องถิ่น คนต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียมแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ได้ ภายในโควตาต่างชาติ 49% ของอาคาร แต่ถือครองที่ดินโดยตรงไม่ได้ วิลล่าจึงต้องถือผ่านสิทธิการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน 30 ปี หรือผ่านบริษัทไทย

เรื่องนี้สำคัญที่สมุยมากกว่าที่พัทยา เพราะสต็อกบนเกาะเป็นวิลล่าเสียเป็นส่วนใหญ่ หมายความว่าสัดส่วนตลาดที่ต้องใช้โครงสร้างซับซ้อนกว่ามีมากกว่า ข้อดีข้อเสียของแต่ละทางอธิบายไว้ในคู่มือเทียบสิทธิการเช่าระยะยาวกับกรรมสิทธิ์สมบูรณ์และคู่มือโควตาต่างชาติของเรา

การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์เป็นเรื่องที่ต่อรองไม่ได้ ให้ยืนยันขอโฉนดที่ดิน (Chanote) ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิ์เดียวที่มีการรังวัดพิกัด GPS อย่างเป็นทางการตามระบบของกรมที่ดิน แปลงที่ดินบนเนินเขาของสมุยมีประวัติข้อพิพาทเรื่องแนวเขตและปัญหาทางเข้าออกมาแล้ว ดูเพิ่มเติมที่โฉนดที่ดินกับ น.ส.3 ก. ต่างกันอย่างไร

บริหารทรัพย์จากระยะไกล

เจ้าของทรัพย์บนสมุยส่วนใหญ่ไม่ได้อาศัยอยู่ที่นั่น บริษัทบริหารทรัพย์สินดูแลทั้งการปล่อยเช่า ทำความสะอาด ซ่อมบำรุง และการดูแลผู้เข้าพัก โดยคิดค่าบริการ 20 ถึง 30% ของค่าเช่าขั้นต้นสำหรับการเช่าระยะสั้น หรือ 8 ถึง 12% สำหรับการเช่าระยะยาว

ค่าบริการนี้ไม่ใช่ทางเลือกเมื่อทรัพย์อยู่บนเกาะ เพราะปั๊มน้ำที่พังหรือหลังคาที่เสียหายจากพายุรอให้คุณมาเยี่ยมรอบหน้าไม่ได้ ควรใส่ไว้ในแบบจำลองการเงินตั้งแต่ต้น แทนที่จะมาปรับทีหลัง

สมุยเทียบกับที่อื่น

เกาะสมุยเทียบกับตลาดหลักอื่นของไทย

	เกาะสมุย	พัทยา	ภูเก็ต
ราคาเริ่มต้น	ปานกลาง	ต่ำที่สุด	สูงที่สุด
ผลตอบแทนขั้นต้น	7 – 9%	6 – 8%	6 – 9%
ความเป็นฤดูกาล	สูง	ปานกลาง	สูง
ผู้พำนักตลอดทั้งปี	มีจำกัด	จำนวนมาก	ปานกลาง
สภาพคล่องในการขายต่อ	ช้ากว่า	ดี	ดี
การเดินทางเข้าถึง	เครื่องบินหรือเรือเฟอร์รีเท่านั้น	2 ชั่วโมงจากกรุงเทพฯ	มีเที่ยวบินตรง

ข้อแลกเปลี่ยนชัดเจนพอสมควร สมุยให้ผลตอบแทนพาดหัวที่ดีกว่าและทำเลที่น่าอยู่กว่า ส่วนพัทยาให้อัตราการเข้าพักที่นิ่งกว่า ขายต่อง่ายกว่า และมีฐานผู้พำนักตลอดปีจำนวนมากที่ช่วยรองรับช่วงโลว์ซีซั่น เทียบย่านต่าง ๆ ของพัทยาได้ที่ทำเลที่น่าลงทุนในพัทยา และดูสต็อกที่เปิดขายอยู่ตอนนี้ที่คอนโดขายในพัทยา

คำถามที่พบบ่อย

เกาะสมุยเหมาะกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไหม

ให้ผลตอบแทนขั้นต้น 7 ถึง 9% โดยราคาเริ่มต้นต่ำกว่าภูเก็ต 30 ถึง 40% เมื่อเทียบคุณภาพใกล้เคียงกัน และหนุนด้วยอุปสงค์นักท่องเที่ยวระดับพรีเมียม ข้อแลกเปลี่ยนคือความเป็นฤดูกาลที่ชัดเจน ช่วงพีคอยู่ระหว่างธันวาคมถึงเมษายน ขายต่อช้ากว่า และมีความเสี่ยงเฉพาะของเกาะเรื่องน้ำ ถนนทางเข้า และไฟฟ้า

อสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยราคาเท่าไหร่

คอนโดสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนอยู่ที่ €70,000 ถึง €140,000 คอนโด 2 ห้องนอนวิวทะเล €140,000 ถึง €260,000 และพูลวิลล่า 3 ห้องนอน €250,000 ถึง €550,000 ส่วนวิลล่าติดหาดเริ่มต้นราว €800,000

คนต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยได้ไหม

คอนโดมิเนียมซื้อได้ โดยถือกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ภายในโควตาต่างชาติ 49% ของอาคาร แต่ถือครองที่ดินโดยตรงไม่ได้ วิลล่าจึงต้องใช้สิทธิการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน 30 ปี หรือบริษัทไทย เรื่องนี้สำคัญที่สมุยมากกว่าที่อื่นเพราะสต็อกบนเกาะเป็นวิลล่าเสียเป็นส่วนใหญ่

ผลตอบแทนค่าเช่าบนเกาะสมุยอยู่ที่เท่าไหร่

ขั้นต้น 6 ถึง 8% สำหรับคอนโดที่ปล่อยเช่าผ่านผู้บริหารที่อัตราการเข้าพัก 55–70% และ 7 ถึง 9% สำหรับพูลวิลล่าแต่อัตราการเข้าพักเพียง 45–65% ส่วนการปล่อยเช่าระยะยาวให้ 4 ถึง 6% ที่อัตราการเข้าพักเกิน 85% ตัวเลขผลตอบแทนที่ไม่ได้บอกอัตราการเข้าพักมาด้วยไม่มีความหมายเลยบนเกาะที่ขึ้นกับฤดูกาล

ก่อนซื้อบนเกาะสมุยต้องตรวจอะไรบ้าง

ระบบน้ำ ว่าเป็นน้ำประปา บ่อบาดาลส่วนตัว หรือสั่งซื้อเป็นเที่ยว เพราะเกาะนี้เคยขาดแคลนน้ำในฤดูแล้ง สิทธิในการใช้ทางตามกฎหมายของทรัพย์บนเนินเขาที่เข้าถึงด้วยทางส่วนบุคคล และใครเป็นผู้ดูแล ความเสถียรของไฟฟ้า เพราะไฟดับบ่อยกว่าบนแผ่นดินใหญ่ และต้องยืนยันขอโฉนดที่ดินเท่านั้น เพราะแปลงบนเนินเขามีประวัติข้อพิพาทเรื่องแนวเขต

ลงทุนที่เกาะสมุยหรือพัทยาดี

สมุยดีกว่าในแง่ผลตอบแทนพาดหัวและทำเล ส่วนพัทยาดีกว่าในแง่อัตราการเข้าพักที่นิ่งกว่า ขายต่อง่ายกว่า และมีประชากรชาวต่างชาติที่อยู่ตลอดปีจำนวนมากซึ่งช่วยรองรับช่วงโลว์ซีซั่น อีกทั้งสมุยเดินทางเข้าถึงได้ด้วยเครื่องบินหรือเรือเฟอร์รีเท่านั้น ขณะที่พัทยาห่างจากกรุงเทพฯ สองชั่วโมง