S'installer sous le soleil du golfe de Thaïlande séduit de plus en plus de francophones. Réussir sa retraite en Thaïlande, entre immobilier et visa, suppose toutefois de maîtriser deux volets indissociables : le titre de séjour qui autorise un long séjour et le cadre juridique qui encadre l'achat d'un logement. Pattaya, à moins de deux heures de Bangkok, concentre une large part de la demande européenne grâce à ses plages, ses cliniques modernes et son coût de la vie contenu.
Choisir le bon visa pour sa retraite en Thaïlande
Le visa retraite « Non-Immigrant O » ou « O-A » s'adresse aux personnes de 50 ans et plus. Il exige soit un dépôt de 800 000 bahts placé depuis deux à trois mois sur un compte bancaire thaïlandais, soit un revenu mensuel démontré de 65 000 bahts, soit une combinaison des deux. La version O-A impose en outre une assurance santé reconnue couvrant l'hospitalisation. Renouvelable chaque année depuis la Thaïlande, ce visa s'accompagne d'un rapport de présence tous les 90 jours auprès de l'immigration.
Alternatives : Thailand Privilege et LTR
Pour éviter de bloquer une somme importante, certains retraités choisissent le visa Thailand Privilege (ex-Elite), valable de 5 à 20 ans contre un droit d'entrée forfaitaire, ou le visa LTR (Long-Term Resident) sur dix ans, destiné aux profils aisés justifiant de revenus passifs réguliers.
Acheter un bien immobilier : ce que dit la loi
Un étranger ne peut pas détenir de terrain en pleine propriété, mais il achète librement un appartement en copropriété (condominium) à son nom. La règle du quota plafonne à 49 % la part de la surface habitable d'un même immeuble pouvant appartenir à des non-Thaïlandais ; les 51 % restants restent thaïs. Vérifiez impérativement que ce quota étranger n'est pas déjà saturé avant de verser un acompte.
Le titre de propriété le plus solide est le Chanote (Nor Sor 4 Jor), borné au GPS et pleinement transférable ; méfiez-vous des titres inférieurs comme le Nor Sor 3 Gor, moins précis et inéligibles à l'enregistrement en condominium. Les fonds d'achat doivent entrer par virement international documenté au moyen d'un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction), pièce indispensable pour revendre et rapatrier ensuite votre capital hors de Thaïlande.
Pattaya : budget, taxes et rendement
Lors du transfert au bureau des terres, prévoyez environ 2 % de frais calculés sur la valeur cadastrale, généralement partagés entre acheteur et vendeur, auxquels s'ajoutent une retenue à la source (withholding tax) et, selon la durée de détention, un droit de timbre ou une taxe d'affaires spécifique. Malgré cela, Pattaya demeure abordable et locative : les studios et une-chambre neufs y affichent un rendement locatif brut de 6 à 8 %, nettement supérieur à la plupart des marchés européens.
Avant de vous engager, gardez en tête ces points essentiels :
- Mandater un avocat indépendant pour la due diligence du titre et du quota étranger.
- Privilégier un condominium en Chanote plutôt qu'une villa en bail (leasehold) de 30 ans.
- Conserver le formulaire FET pour chaque virement entrant depuis l'étranger.
- Budgéter les charges de copropriété et le fonds de réserve (sinking fund).
- Anticiper le renouvellement annuel du visa et le coût de l'assurance santé.
Bien préparée, l'installation conjugue douceur de vivre, budget maîtrisé et patrimoine tangible. Un conseil juridique local et une agence réputée demeurent vos meilleurs alliés pour sécuriser à la fois votre visa et votre acquisition immobilière.
Questions fréquentes
Quel âge faut-il pour obtenir un visa retraite en Thaïlande ?
Il faut avoir au moins 50 ans et justifier soit d'un dépôt de 800 000 bahts bloqué deux à trois mois sur un compte thaïlandais, soit d'un revenu mensuel de 65 000 bahts, soit d'une combinaison des deux.
Un étranger peut-il acheter un appartement en Thaïlande ?
Oui. Un étranger peut détenir un condominium en pleine propriété à son nom, dans la limite du quota de 49 % de la surface habitable de l'immeuble réservée aux non-Thaïlandais.
Quels sont les frais d'achat immobilier en Thaïlande ?
Comptez environ 2 % de frais de transfert sur la valeur cadastrale, souvent partagés entre acheteur et vendeur, plus la retenue à la source et un droit de timbre ou une taxe d'affaires selon la durée de détention.
Qu'est-ce qu'un titre Chanote ?
Le Chanote (Nor Sor 4 Jor) est le titre de propriété le plus sûr en Thaïlande, borné au GPS et pleinement transférable, contrairement au Nor Sor 3 Gor, moins précis et inéligible à l'enregistrement en condominium.
Quel rendement locatif espérer à Pattaya ?
Les studios et une-chambre neufs à Pattaya offrent généralement un rendement locatif brut de 6 à 8 %, supérieur à la plupart des marchés européens.
