Investir sous les tropiques fait rêver, mais acheter une maison en Thaïlande quand on est étranger obéit à des règles précises qu'il vaut mieux maîtriser avant de signer le moindre contrat. Plage, coût de la vie attractif et fiscalité douce attirent chaque année des milliers d'acquéreurs européens. À Pattaya comme dans le reste du royaume, un non-résident ne peut toutefois pas devenir propriétaire du terrain sur lequel repose une villa. Plusieurs montages parfaitement légaux permettent néanmoins de sécuriser son bien et d'en tirer un revenu locatif intéressant. Voici l'essentiel à connaître pour acheter en toute sérénité.
Ce que la loi thaïlandaise autorise vraiment
Le Code foncier thaïlandais interdit à un étranger de détenir de la terre en pleine propriété. Cette restriction ne vise cependant que le sol : vous pouvez parfaitement posséder les murs d'une maison enregistrée à votre nom, ainsi qu'un appartement en copropriété. Pour les condominiums, la loi fixe un quota étranger de 49 % de la surface habitable totale de l'immeuble. Au-delà de ce seuil, les unités restantes ne peuvent être cédées qu'en leasehold à des acheteurs internationaux. Le condominium demeure d'ailleurs la voie la plus simple pour un premier achat, car il ouvre droit à une pleine propriété (freehold) sans intermédiaire.
Les solutions concrètes pour posséder une villa
Faute de pouvoir acquérir le terrain directement, l'acheteur international dispose de trois grandes voies, chacune avec ses avantages et ses limites :
- Le bail longue durée (leasehold) : location du terrain sur 30 ans, renouvelable, la maison étant enregistrée à votre nom au Land Office.
- La société thaïlandaise : une Company Limited détient le terrain, l'étranger ne pouvant excéder 49 % des parts ; un montage à encadrer rigoureusement.
- Le conjoint thaïlandais : le terrain est acquis au nom de l'époux ou de l'épouse de nationalité thaïe, souvent assorti d'un bail à votre profit.
Leasehold ou société : que choisir ?
Le bail séduit par sa simplicité et sa transparence : c'est la solution idéale pour une résidence secondaire ou un pied-à-terre. La structure sociétaire convient davantage aux investisseurs détenant plusieurs biens, mais elle impose une comptabilité annuelle et une activité réelle, sous peine de voir le montage requalifié en société de façade, sévèrement sanctionné par la justice thaïlandaise.
Titres de propriété, taxes et frais de transfert
Exigez toujours un titre Chanote (Nor Sor 4 Jor), le plus haut niveau de propriété, borné par GPS et inscrit au cadastre. Méfiez-vous d'un Nor Sor 3 Gor, aux limites moins précises et plus lent à céder. Côté budget, le transfert au Land Office coûte environ 2 % de la valeur estimée. S'y ajoutent une retenue à la source (withholding tax), un droit de timbre de 0,5 % ou une taxe commerciale spécifique de 3,3 % lorsque le bien est revendu dans les cinq ans. La valeur retenue par l'administration diffère souvent du prix réellement payé, ce qui influe directement sur le montant final. Ces frais se répartissent d'ailleurs souvent par négociation entre l'acheteur et le vendeur.
Rentabilité, visas et bons réflexes
Pattaya demeure très prisée pour ses rendements locatifs de 6 à 8 % bruts, portés par le tourisme et une importante communauté d'expatriés. Pour s'installer durablement, le visa retraite (accessible dès 50 ans) ou le Thailand Privilege (ex-Elite) facilitent le quotidien, sans pour autant conférer de droit foncier supplémentaire. Pensez aussi aux charges de copropriété, à l'entretien de la piscine et à la gestion locative si vous confiez le bien à une agence. Avant tout achat, faites vérifier le titre par un avocat indépendant, contrôlez l'absence d'hypothèque et privilégiez un promoteur au bilan solide. Une due diligence rigoureuse transforme le rêve tropical en investissement patrimonial durable.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter une maison en Thaïlande ?
Il peut posséder la construction (les murs) à son nom, mais pas le terrain. Les solutions courantes sont le bail longue durée (leasehold), la société thaïlandaise ou l'achat via un conjoint thaïlandais.
Un étranger peut-il être pleinement propriétaire d'un appartement ?
Oui. Dans un condominium, un étranger peut détenir un appartement en pleine propriété (freehold), dans la limite du quota étranger de 49 % de la surface de l'immeuble.
Quel titre de propriété faut-il exiger en Thaïlande ?
Le Chanote (Nor Sor 4 Jor) est le plus sûr : il est borné par GPS et enregistré au cadastre. Évitez si possible un Nor Sor 3 Gor aux limites moins précises.
Quels sont les frais et taxes à l'achat ?
Comptez environ 2 % de frais de transfert, une retenue à la source, un droit de timbre de 0,5 % ou une taxe commerciale spécifique de 3,3 % si le bien est revendu dans les cinq ans.
Quel visa choisir pour vivre en Thaïlande ?
Le visa retraite (dès 50 ans) ou le Thailand Privilege (ex-Elite) permettent de séjourner longtemps, mais ils ne donnent aucun droit de propriété foncière supplémentaire.
