Station balnéaire prisée du golfe de Thaïlande, Pattaya attire chaque année des milliers d'expatriés et d'investisseurs. Acheter un condo à Pattaya reste l'une des rares options permettant à un étranger de détenir un bien en pleine propriété (freehold) sans monter de société. Encore faut-il comprendre le cadre légal thaïlandais, budgéter les frais réels et choisir le bon emplacement. Ce guide 2026 fait le point, chiffres à l'appui.
Pourquoi acheter un condo à Pattaya en 2026
La demande locative reste forte, portée par le tourisme, les retraités et les télétravailleurs. Un condo bien placé (Jomtien, Pratumnak, Wongamat) offre un rendement locatif brut de 6 à 8 % par an, supérieur à la plupart des marchés européens. Les prix d'entrée démarrent autour de 1,5 à 2 millions de bahts (environ 40 000 à 55 000 €) pour un studio neuf, et la fiscalité de détention est légère : aucune taxe foncière annuelle significative sur une résidence unique.
Le cadre légal : quota étranger et titre de propriété
La loi thaïlandaise (Condominium Act) autorise les étrangers à posséder jusqu'à 49 % de la surface totale vendable d'une même résidence en freehold ; les 51 % restants relèvent du quota thaï, souvent proposé en leasehold de 30 ans renouvelable. Vérifiez toujours que le quota étranger n'est pas déjà saturé avant de signer le contrat de réservation.
Chanote ou Nor Sor 3 Gor ?
Le titre le plus sûr est le Chanote (Nor Sor 4 Jor), issu d'un relevé GPS officiel et opposable aux tiers. Un terrain sous Nor Sor 3 Gor offre des droits plus limités et des bornes moins précises. Pour un condo, exigez que la parcelle de la copropriété soit bien un Chanote.
Budget réel : frais, taxes et rendement
Le prix affiché n'est jamais le coût final. Prévoyez les postes suivants, généralement partagés entre acheteur et vendeur selon la négociation :
- Frais de transfert : 2 % de la valeur estimée par le Land Office.
- Taxe commerciale spécifique : 3,3 % si le vendeur revend dans les 5 ans, sinon droit de timbre de 0,5 %.
- Retenue à la source (withholding tax) : progressive pour un particulier, 1 % pour une société.
- Fonds de réserve (sinking fund) et charges communes : versés au syndic à la remise des clés.
- Transfert international des fonds avec formulaire FET, obligatoire pour enregistrer un freehold étranger.
Visa, financement et étapes de l'achat
L'achat immobilier n'ouvre pas automatiquement de droit de séjour. Pour rester à l'année, la plupart des acquéreurs combinent leur bien avec un visa Elite (Thailand Privilege), un visa LTR ou un visa retraite (Non-O, 50 ans et plus, dépôt de 800 000 bahts). Le crédit bancaire local reste difficile d'accès pour un non-résident : la majorité des transactions se règlent comptant, virées depuis l'étranger. Concrètement, réservez l'unité, faites vérifier le quota et le titre par un avocat indépendant, transférez les fonds via le circuit FET, puis signez le transfert au Land Office de Chonburi. Comptez deux à six semaines entre l'offre et l'enregistrement définitif.
Bien préparé, l'achat d'un condo à Pattaya combine sécurité juridique, rendement solide et qualité de vie. Un accompagnement local sérieux reste la meilleure garantie contre les mauvaises surprises.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il vraiment acheter un condo à Pattaya en son nom ?
Oui, en pleine propriété (freehold) dans la limite du quota étranger de 49 % de la surface vendable de la résidence. Au-delà, l'achat se fait généralement en leasehold, un bail de 30 ans renouvelable.
Quels frais faut-il prévoir en plus du prix affiché ?
Comptez environ 2 % de frais de transfert, plus une taxe commerciale spécifique (3,3 %) ou un droit de timbre (0,5 %) et une retenue à la source. Ces frais sont souvent partagés avec le vendeur selon la négociation.
Faut-il un visa spécial pour acheter un condo en Thaïlande ?
Non, l'achat est ouvert aux non-résidents. Mais pour vivre à l'année à Pattaya, il faut un titre de séjour comme le visa Elite, le visa LTR ou le visa retraite (Non-O, 50 ans et plus).
Quel rendement locatif espérer pour un condo à Pattaya ?
En général 6 à 8 % brut par an pour un condo bien placé et bien géré, avant charges, gestion et périodes de vacance locative.
Qu'est-ce que le formulaire FET et pourquoi est-il indispensable ?
Le FET (Foreign Exchange Transaction Form) prouve que les fonds ont été transférés depuis l'étranger. Le Land Office l'exige pour enregistrer un condo en freehold au nom d'un étranger.
