タイで外国人枠（Foreign Quota）のコンドミニアムを購入することは、非居住者が自分名義で完全所有権（フリーホールド）の不動産を保有するための最も安全な方法です。タイの法律は外国人が土地を直接所有することを禁じていますが、1979年の区分所有建物法により、建物の総販売可能面積の49%までであれば外国人もアパートを購入できます。コンドミニアムの供給が豊富で手頃なパタヤでは、契約前にこの仕組みを理解しておくことが不可欠です。
タイで外国人枠のコンドを購入する：49%ルール
登録されたすべてのコンドミニアムは、販売可能面積の51%以上をタイ人所有者のために確保しなければなりません。残りの49%が、外国人購入者が完全所有権で取得できる「外国人枠」です。管理法人（juristic person）は公式の登録簿を保管し、上限を超えていないことを証明する外国人枠証明書を発行します。これは土地局での所有権移転登記に必要な書類です。
この枠がすでに満杯の場合、その物件は更新可能な30年間のリースホールド（賃借権）、またはタイ人が過半数を保有する会社を通じてのみ保有できます。いずれも複雑で、転売時の流動性が低いことが多い方式です。
資金調達、送金、権利証
外国人枠のコンドを登記するには、購入代金の全額を外貨でタイに送金する必要があります。受取銀行は、5万米ドルを超える送金ごとにFET（外国為替取引、旧Tor Tor 3）フォームを発行します。この書類は資金が外国由来であることを証明し、転売時に資本を合法的に本国へ送り戻すための条件となります。
権利証：チャノートとNor Sor 3 Gorの違い
物件の土地がチャノート（Nor Sor 4 Jor）権利証に基づいているかを必ず確認してください。これはGPS測量が行われ、完全に保護された唯一の権利証です。境界が不明確なNor Sor 3 Gor権利証の場合は注意が必要で、独立した弁護士による担保権や抵当権の確認を含む入念なデューデリジェンスが求められます。
税金、費用、賃貸利回り
移転登記の日には土地局で複数の費用が発生し、通常は売主と買主の交渉で分担されます：
- 移転登記手数料：物件評価額の2%；
- 特定事業税：売主が5年以内に転売する場合は3.3%、それ以外は0.5%の印紙税；
- 源泉徴収税：保有期間と価格に応じて算出；
- 修繕積立金（sinking fund）と平方メートル単位の共益費；
- 法的確認とデューデリジェンスのための弁護士費用。
収益面では、立地の良いパタヤのコンドは通常、観光需要と短期の季節賃貸に支えられ、年6〜8%の総賃貸利回りをもたらします。
ビザ、滞在、相続
不動産を購入しても、自動的な滞在権は得られません。現地に住むために、購入者はリタイアメントビザ（Non-Immigrant OまたはOA、50歳から取得可能）や、5〜20年の滞在を認めるThailand Privilege（旧Elite Visa）プログラムと組み合わせることがよくあります。最後に、FETと枠証明書を備えた適切に書類化された外国人枠での購入は、相続人への物件の承継や将来の転売をはるかに容易にします。
よくある質問
外国人はタイでコンドを完全所有できますか？
はい。建物の販売可能面積のうち外国人向けに確保された49%の枠内であれば、外国人も自分名義でフリーホールドのコンドを保有できます。
49%の外国人枠がすでに満杯の場合はどうなりますか？
その場合、物件は更新可能な30年リースホールド、またはタイ人が過半数を持つ会社を通じてのみ取得でき、より複雑で転売時の流動性も低くなります。
パタヤでコンドを購入する費用はどれくらいですか？
移転手数料2%、特定事業税3.3%または印紙税0.5%、源泉徴収税、修繕積立金、弁護士費用などがかかります。
外国人枠のコンドでは海外から送金する必要がありますか？
はい。全額を外貨で送金し、FETフォームを取得する必要があります。これは登記と売却時の資本の本国送金に不可欠です。
タイでコンドを購入するとビザがもらえますか？
いいえ。購入によって滞在権は得られません。長期滞在にはリタイアメントビザ（50歳から）やThailand Privilegeプログラムが必要です。
