Comprender los gastos de compra de inmuebles en Tailandia es esencial antes de invertir en Pattaya o en cualquier otra zona del Reino. Más allá del precio anunciado, la tasa de transferencia, la retención en origen y diversos gastos accesorios suelen añadir entre un 3 y un 6 % al presupuesto. Esta guía desglosa cada partida, las reglas de propiedad reservadas a los extranjeros y las precauciones legales que conviene revisar antes de firmar.
Impuestos oficiales en el Land Department
Al registrar la transmisión de la propiedad en el Registro de la Propiedad (Land Department) se aplican varios impuestos, calculados sobre el valor tasado por la administración o el precio de venta declarado, tomando por lo general el importe más alto como base:
- Tasa de transferencia: 2 % del valor tasado, a menudo repartida al 50/50 entre comprador y vendedor.
- Impuesto especial de actividad (SBT): 3,3 %, a cargo del vendedor si revende en menos de cinco años.
- Impuesto de timbre: 0,5 %, aplicable solo cuando no procede el SBT (propiedad superior a cinco años).
- Retención en origen: 1 % para una sociedad o una escala progresiva para un particular según el tiempo de tenencia.
El reparto de estos gastos entre las partes se negocia libremente en el contrato. En Pattaya es habitual que el vendedor asuma el SBT y la retención en origen, mientras que la tasa de transferencia del 2 % se divide por la mitad.
Propiedad extranjera: la cuota del 49 % y los títulos
Un extranjero puede poseer un apartamento en plena propiedad (freehold) dentro de la cuota del 49 % de la superficie total de un condominio; el 51 % restante debe pertenecer a nacionales tailandeses. Para registrar la compra, el banco debe emitir un formulario de transacción de divisas (FET o Tor Tor 3) que acredite la entrada de fondos en moneda extranjera. La tierra no puede pertenecer en plena propiedad a extranjeros, que recurren a un arrendamiento renovable de 30 años (leasehold).
Chanote frente a Nor Sor 3 Gor
El título Chanote (Nor Sor 4 Jor) es el más seguro: límites precisos por GPS y plenos derechos de propiedad. El Nor Sor 3 Gor, con lindes menos definidos, sigue siendo válido pero merece una verificación exhaustiva y a menudo puede convertirse en Chanote.
Gastos accesorios y el presupuesto real
Además de los impuestos, prevea el fondo de reserva (sinking fund) de unos 500 a 600 THB/m², de pago único, los gastos de comunidad (40 a 70 THB/m²/mes) y los honorarios de un abogado independiente para la due diligence, por lo general de 30.000 a 60.000 THB. Esta revisión confirma la validez del título, la ausencia de hipoteca y el cumplimiento de la cuota extranjera antes de cualquier pago.
Rentabilidad, reventa y visados de larga estancia
Pattaya ofrece una rentabilidad bruta por alquiler del 6 al 8 %, impulsada por el turismo y la demanda de expatriados. En la reventa, cuente con los mismos impuestos de transferencia. Para residir a largo plazo, el visado Elite (Thailand Privilege) o el visado de jubilación (a partir de 50 años, 800.000 THB depositados o 65.000 THB de ingresos mensuales) facilitan la gestión de su inversión sobre el terreno.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los gastos de compra de inmuebles en Tailandia?
Principalmente un 2 % de tasa de transferencia, más el Impuesto Especial de Actividad (3,3 %) o el de timbre (0,5 %) y la retención en origen. En total, prevea entre un 3 y un 6 % del precio, a menudo compartido con el vendedor.
¿Puede un extranjero comprar un apartamento en Tailandia?
Sí, en plena propiedad dentro de la cuota del 49 % de la superficie del condominio, siempre que los fondos se transfieran en moneda extranjera y se emita el formulario FET (Tor Tor 3).
¿Quién paga los impuestos de transferencia en Pattaya?
Es negociable. La tasa del 2 % suele repartirse al 50/50, mientras que el vendedor asume normalmente el Impuesto Especial de Actividad y la retención en origen.
¿Cuál es la diferencia entre Chanote y Nor Sor 3 Gor?
El Chanote es el título más seguro, con límites precisos por GPS. El Nor Sor 3 Gor tiene lindes menos definidos pero es válido y a menudo puede convertirse en Chanote.
¿Qué rentabilidad por alquiler cabe esperar en Pattaya?
La rentabilidad bruta suele situarse entre el 6 y el 8 %, impulsada por el turismo y la demanda constante de expatriados.
