Faut-il louer ou acheter en Thaïlande ? C'est la première question que se pose tout expatrié, retraité ou investisseur qui s'installe à Pattaya. La bonne décision dépend de votre horizon de séjour, de votre budget et de votre volonté de générer un rendement locatif. Voici un comparatif factuel pour choisir en connaissance de cause.
Louer en Thaïlande : flexibilité et budget maîtrisé
Le marché locatif thaïlandais est fluide, rapide et peu contraignant. À Pattaya, un studio récent se loue entre 8 000 et 15 000 THB par mois, un deux-pièces avec vue mer entre 18 000 et 35 000 THB. Le bail standard court sur douze mois, avec un dépôt de garantie de deux mois et aucun frais de notaire. La location reste la meilleure option si votre séjour est inférieur à trois ou quatre ans, ou si vous souhaitez tester un quartier — Jomtien, Pratumnak, Wongamat ou Naklua — avant de vous engager.
Acheter en Thaïlande : ce que la loi autorise aux étrangers
Un ressortissant étranger ne peut pas posséder de terrain en pleine propriété à son nom. En revanche, il peut acquérir un appartement en copropriété (condominium) en freehold, dans la limite du quota de 49 % de la surface habitable totale de l'immeuble réservée aux acheteurs étrangers.
Freehold, leasehold et titres de propriété
Le freehold correspond à la pleine propriété, matérialisée par un titre Chanote (Nor Sor 4 Jor), le plus fiable. Pour une villa, l'étranger passe généralement par un bail emphytéotique (leasehold) de 30 ans, renouvelable. Avant tout achat, faites vérifier la nature du titre : un Chanote offre des garanties bien supérieures à un Nor Sor 3 Gor, dont les limites cadastrales sont moins précises.
Les coûts réels d'un achat immobilier
Au-delà du prix affiché, un achat engendre des frais de mutation et une fiscalité qu'il faut anticiper :
- Frais de transfert (transfer fee) : 2 % de la valeur estimée, souvent partagés 50/50 entre vendeur et acheteur.
- Droit de timbre : 0,5 %, ou impôt commercial spécifique de 3,3 % en cas de revente dans les cinq ans.
- Retenue à la source (withholding tax) : 1 % pour une société, barème progressif pour un particulier.
- Charges de copropriété et fonds de réserve (sinking fund) : comptez 500 à 700 THB/m².
- Honoraires juridiques : une due diligence du titre par un avocat indépendant est fortement recommandée.
Louer ou acheter à Pattaya : comment trancher ?
Pattaya affiche un rendement locatif brut de 6 à 8 % sur les biens bien situés, supérieur à Bangkok. Si votre horizon dépasse cinq ans et que vous visez des revenus locatifs, l'achat d'un condominium freehold devient pertinent. Pour un séjour long, le visa Elite ou le visa retraite (Non-O, dès 50 ans avec 800 000 THB sur un compte thaïlandais) sécurise votre présence sans imposer l'achat. À l'inverse, si vous privilégiez la mobilité, la location reste imbattable. Le bon arbitrage combine durée de séjour, capacité d'investissement et objectif patrimonial.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien en Thaïlande ?
Oui. Un étranger peut détenir un condominium en freehold dans la limite du quota de 49 %, mais pas de terrain en direct ; les villas passent généralement par un leasehold de 30 ans renouvelable.
Vaut-il mieux louer ou acheter en Thaïlande ?
La location a des coûts d'entrée plus faibles et aucun frais de transfert, donc moins chère à court terme. L'achat devient rentable au-delà de cinq ans grâce à un rendement locatif de 6 à 8 % à Pattaya.
Quels impôts paie-t-on à l'achat d'un bien en Thaïlande ?
Des frais de transfert de 2 %, un droit de timbre de 0,5 % (ou un impôt commercial de 3,3 % en cas de revente sous cinq ans) et une retenue à la source de 1 % pour une société.
Qu'est-ce que le quota étranger de 49 % ?
Les acheteurs étrangers peuvent détenir ensemble jusqu'à 49 % de la surface vendable d'une copropriété ; les 51 % restants doivent rester en propriété thaïlandaise.
Faut-il un visa pour acheter en Thaïlande ?
Non, on peut acheter un condominium sans visa, mais un séjour long repose généralement sur un visa Elite ou un visa retraite (Non-O, 50 ans et plus avec 800 000 THB).
