The Base Central Pattaya วางตำแหน่งตรงข้ามกับโครงการย่านจอมเทียนอย่างสิ้นเชิง คือ ใจกลางเมืองจริง เดินถึงทุกอย่าง ส่งมอบพร้อมตกแต่งครบ ราคาต่อตารางเมตรที่พบในตลาดอยู่ที่ประมาณ 110,000 ฿ หรือเกือบสองเท่าของโครงการระดับเดียวกันที่ถอยเข้ามาจากชายหาด ส่วนต่างนี้คุ้มค่าหรือไม่ ขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังมองหาอะไร
ทำไมต้องพัทยากลาง
พัทยากลางรวมทุกอย่างที่ทำให้ทำเลมีสภาพคล่อง ทั้งศูนย์การค้า ร้านอาหาร การเดินทาง สถานบันเทิงยามค่ำคืน และชายหาด โดยทั้งหมดนี้ อยู่ในระยะเดินถึง สำหรับนักลงทุน ความหนาแน่นนี้แปลเป็นข้อเท็จจริงง่าย ๆ ข้อเดียว คือผู้เช่าหาทุกอย่างได้โดยไม่ต้องมีรถ ซึ่งขยายกลุ่มเป้าหมายออกไปอย่างมาก
นี่คือความต่างเชิงโครงสร้างจากย่านที่พักอาศัย ที่จอมเทียนหรือพัทยาตะวันออกจำเป็นต้องมีมอเตอร์ไซค์ แต่ในใจกลางเมืองไม่ต้อง สิ่งนี้เปลี่ยนทั้งกลุ่มผู้เช่า ระยะเวลาพักเฉลี่ย และอัตราการเข้าพัก
ตัวโครงการ
The Base อยู่ห่างจากถนนเลียบชายหาดเพียงไม่กี่นาที ห้องชุดมีตั้งแต่ ห้องสตูดิโอไปจนถึงห้อง 2 ห้องนอน โดยผังห้องออกแบบมาอย่างคุ้มค่า ใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ซึ่งเป็นมาตรฐานของคอนโดกลางเมืองกลุ่มนี้
- สระว่ายน้ำบนดาดฟ้าพร้อมวิวทะเลอ่าวพัทยา
- ฟิตเนส
- พื้นที่ส่วนกลางและสวน
- รักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง และระบบควบคุมการเข้าออก
- ที่จอดรถ
- ร้านค้าที่ชั้นล่างของอาคาร
ซื้อห้องชุดที่ The Base
| รายการ | ค่าที่พบ |
|---|---|
| ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร | ≈ 110,000 ฿ |
| รูปแบบห้อง | สตูดิโอถึง 2 ห้องนอน |
| การส่งมอบ | ตกแต่งครบจากโครงการ |
| ตำแหน่งทางการตลาด | คอนโดกลางเมืองระดับบน |
เทียบให้เห็นภาพ ราคาต่อตารางเมตรสูงเป็นสองเท่าของ Atlantis Condo Resort ที่จอมเทียน ส่วนต่างนี้คือมูลค่าของทำเลใจกลางเมืองพอดี คุณเป็นผู้ตัดสินว่าแผนการลงทุนของคุณคุ้มกับส่วนต่างนั้นหรือไม่
ห้องชุดที่มีอยู่ขณะนี้ดูได้ที่หน้าโครงการ The Base Central Pattaya หากต้องการเปรียบเทียบกับห้องชุดอื่นในย่านเดียวกัน ดูได้ที่ คอนโดขายในพัทยากลาง
ห้องตกแต่งครบจากโครงการ
โครงการส่งมอบห้องพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ รายละเอียดข้อนี้สำคัญกว่าที่คิด
- ปล่อยเช่าได้ทันที ไม่ต้องรอและไม่ต้องตั้งงบตกแต่ง ประหยัดได้ราว 150,000 ถึง 400,000 ฿ แล้วแต่ขนาดห้อง
- งานตกแต่งของทั้งอาคารไปในทิศทางเดียวกัน ช่วยพยุงมูลค่าที่ผู้ซื้อรับรู้เมื่อขายต่อ
- ในทางกลับกัน เฟอร์นิเจอร์ย่อมเสื่อมสภาพ และค่าเปลี่ยนใหม่เป็นภาระของเจ้าของ โดยทั่วไปทุก 5 ถึง 7 ปีหากปล่อยเช่าหนัก
ปล่อยเช่าที่ The Base
| รูปแบบห้อง | เช่าระยะยาว | ไฮซีซั่น รายเดือน | รายคืน |
|---|---|---|---|
| สตูดิโอ | 13,000 – 19,000 ฿ | 20,000 – 28,000 ฿ | 1,000 – 1,600 ฿ |
| 1 ห้องนอน | 18,000 – 27,000 ฿ | 28,000 – 40,000 ฿ | 1,400 – 2,200 ฿ |
| 2 ห้องนอน | 28,000 – 45,000 ฿ | 42,000 – 60,000 ฿ | 2,200 – 3,500 ฿ |
ทำเลใจกลางเมืองทำให้ การปล่อยเช่าระยะสั้นทำผลตอบแทนได้ดีเป็นพิเศษ แต่ก็ต้องมีการบริหารจัดการ ทั้งรับผู้เข้าพัก ทำความสะอาด ลงประกาศ และตอบลูกค้า หากไม่มีผู้ดูแล ผลตอบแทนตามที่ประกาศไว้จะไม่เกิดขึ้นจริง ข้อควรระวังอีกข้อ การปล่อยเช่าต่ำกว่า 30 วันอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรมของไทย และนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งห้ามไว้ในระเบียบของอาคาร ตรวจสอบข้อนี้ก่อนซื้อ ไม่ใช่หลังจากซื้อไปแล้ว
ห้องชุดให้เช่าในย่านนี้ดูได้ที่ คอนโดให้เช่าในพัทยา ส่วนการวิเคราะห์กลยุทธ์อยู่ใน บทวิเคราะห์ผลตอบแทนค่าเช่า
ศักยภาพการลงทุน
ข้อที่เป็นผลดี
- สภาพคล่องในการขายต่อ ใจกลางเมืองมีผู้ซื้อเสมอ ต่างจากย่านรอบนอก
- ความต้องการเช่าไม่ผันผวนตามฤดูกาลมากนัก เพราะมีทั้งการเดินทางเพื่อธุรกิจและนักท่องเที่ยวในเมือง
- ตกแต่งครบจากโครงการ ไม่ต้องตั้งงบตกแต่ง
- ไม่จำเป็นต้องมีรถ ทำให้กลุ่มผู้เช่าเป้าหมายกว้างขึ้น
ข้อที่เป็นผลเสีย
- เงินลงทุนเริ่มต้น ที่ 110,000 ฿ ต่อตารางเมตร ผลตอบแทนขั้นต้นย่อมต่ำกว่าโครงการรอบนอกโดยกลไกของราคา
- เสียงรบกวน พัทยากลางมีชีวิตในเวลากลางคืน และห้องแต่ละทิศไม่เท่ากัน ควรไปดูห้องคืนวันศุกร์ ไม่ใช่บ่ายวันอังคาร
- การแข่งขันในตลาดเช่าสูง เพราะห้องใหม่ส่วนใหญ่กระจุกอยู่ในใจกลางเมือง
- ระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดอาจจำกัดการปล่อยเช่าระยะสั้น
ก่อนลงนามในสัญญา
สามข้อที่ต้องตรวจสอบ ไม่มีข้อยกเว้น
- โควตาต่างชาติที่ยังเหลืออยู่ สูงสุด 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ในโครงการใจกลางเมืองที่เป็นที่นิยม เพดานนี้มักเต็มแล้ว ดูเพิ่มเติมใน คู่มือโควตาต่างชาติ
- ระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด เรื่องการปล่อยเช่าระยะสั้น หากนั่นคือกลยุทธ์ของคุณ
- ค่าใช้จ่ายจริง ที่นอกเหนือจากราคาประกาศ อธิบายไว้ใน คู่มือค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ขั้นตอนทั้งหมดอธิบายไว้ใน คู่มือซื้อคอนโดในพัทยา หากต้องการเทียบใจกลางเมืองกับย่านอื่น ดู ทำเลน่าลงทุนในพัทยา
«พัทยากลาง» ครอบคลุมพื้นที่ใดบ้าง
ใจกลางเมืองไม่ได้เหมือนกันทั้งหมด สองที่อยู่ที่ห่างกันเพียงสามร้อยเมตรอาจต่างกันมาก ทั้งเรื่องความเงียบและมูลค่าค่าเช่า
| ย่าน | ลักษณะ | เสียงรบกวนกลางคืน | กลุ่มผู้เช่า |
|---|---|---|---|
| ถนนพัทยาสาย 2 (Second Road) ฝั่งเหนือ | ย่านค้าขาย ศูนย์การค้า | ปานกลาง | เดินทางเพื่อธุรกิจ ครอบครัว |
| ถนนเลียบชายหาด ช่วงกลาง | ย่านท่องเที่ยว ติดชายหาด | สูง | เช่าระยะสั้น |
| ซอยบัวขาว (Soi Buakhao) | หนาแน่น สถานบันเทิงกลางคืน | สูงมาก | เช่าระยะสั้น งบประหยัด |
| ถนนพัทยาสาย 3 (Third Road) | ย่านที่พักอาศัย เงียบกว่า | ต่ำ | เช่าระยะยาว ผู้อยู่อาศัยประจำ |
แผนที่เสียงนี้คือเกณฑ์แรกที่ต้องไปตรวจสอบด้วยตัวเองในสถานที่จริง คอนโดที่หันทิศดีบนถนนพัทยาสาย 2 อาจเงียบสนิท ขณะที่อาคารลักษณะเดียวกันซึ่งห่างออกไปสามช่วงถนนอาจอยู่ไม่ได้เลยในวันหยุดสุดสัปดาห์ ไม่มีโบรชัวร์ฉบับไหนระบุระดับเสียงรบกวน ต้องไปดูเองที่โครงการ ในคืนวันศุกร์
ค่าส่วนกลางและต้นทุนการถือครอง
| รายการ | จำนวนเงิน | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าส่วนกลาง | 2,000 – 3,500 ฿ | อาคารใหม่ สิ่งอำนวยความสะดวกครบ |
| ค่าไฟฟ้า | 1,800 – 4,000 ฿ | ใช้เครื่องปรับอากาศหนักกว่าในเขตเมือง |
| ค่าน้ำและอินเทอร์เน็ต | 700 – 1,200 ฿ | |
| ค่าบริหารจัดการปล่อยเช่า | 10 – 30% ของค่าเช่า | ขึ้นอยู่กับเช่าระยะยาวหรือระยะสั้น |
| การเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ | ควรกันเงินสำรองไว้ | ทุก 5 ถึง 7 ปีหากปล่อยเช่าหนัก |
ค่าคอมมิชชันบริหารจัดการคือรายการที่ถูกประเมินต่ำที่สุด การบริหารแบบเช่าระยะสั้นกินค่าเช่าขั้นต้นไป 25 ถึง 30% เป็นเรื่องปกติ ผลตอบแทนที่ประกาศไว้โดยไม่หักรายการนี้ออกไม่มีความหมายใด ๆ
การขายต่อในย่านใจกลางเมือง
นี่คือจุดแข็งหลักของทำเลใจกลางเมือง และควรวัดออกมาเป็นตัวเลข ห้องชุดใจกลางเมืองขายต่อในตลาดที่กว้าง ทั้งนักลงทุนปล่อยเช่า ผู้อยู่อาศัย และชาวต่างชาติที่พำนักในไทย ส่วนห้องชุดรอบนอกจับกลุ่มเป้าหมายแคบกว่า จึงใช้เวลาขายนานขึ้นและถูกกดราคา
สามเรื่องกำหนดความสำเร็จของการขายต่อ หนึ่ง เก็บ แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction) ที่ได้รับตอนโอนเงินเข้าประเทศไว้ให้ดี หากไม่มีเอกสารนี้ การโอนเงินที่ได้จากการขายกลับออกไปจะยุ่งยาก สอง เตรียมรับ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งต้องชำระหากขายต่อภายในห้าปี และสาม ดูแลเฟอร์นิเจอร์ให้อยู่ในสภาพดี เพราะเป็นจุดขายของห้องที่ส่งมอบพร้อมตกแต่ง
คำถามที่พบบ่อย
ทำไมต้องเลือกพัทยากลางเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน
เพราะทุกอย่างเดินถึง ทั้งศูนย์การค้า ร้านอาหาร ชายหาด และการเดินทาง สำหรับผู้เช่า นั่นหมายถึงไม่จำเป็นต้องมีมอเตอร์ไซค์ ซึ่งขยายกลุ่มเป้าหมายอย่างมาก สำหรับเจ้าของ แปลว่าความต้องการเช่าไม่ผันผวนตามฤดูกาลและขายต่อได้คล่องกว่า
จุดเด่นของ The Base Central Pattaya คืออะไร
ทำเลห่างจากถนนเลียบชายหาดเพียงไม่กี่นาทีเดิน ส่งมอบพร้อมเฟอร์นิเจอร์จึงปล่อยเช่าได้ทันที สระว่ายน้ำบนดาดฟ้าพร้อมวิวทะเลอ่าวพัทยา รักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง และร้านค้าที่ชั้นล่างของอาคาร ราคาต่อตารางเมตรราว 110,000 ฿ สะท้อนความเป็นใจกลางเมืองนี้
ที่ The Base Central Pattaya ปล่อยเช่าได้แบบไหนบ้าง
เช่าระยะยาวอยู่ที่ 13,000 ถึง 45,000 ฿ ต่อเดือนตามขนาดห้อง และเพิ่มขึ้น 40 ถึง 50% ในไฮซีซั่น การเช่าระยะสั้นทำผลตอบแทนได้ดีเพราะทำเล แต่ต้องตรวจระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดก่อน เพราะการปล่อยเช่าต่ำกว่า 30 วันอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรมและมักถูกห้ามไว้
มีห้องแบบใดเปิดขายบ้าง
ตั้งแต่ห้องสตูดิโอไปจนถึงห้อง 2 ห้องนอน ทั้งหมดส่งมอบพร้อมเฟอร์นิเจอร์ ผังห้องออกแบบให้ใช้พื้นที่ได้คุ้มค่าที่สุด ซึ่งเป็นมาตรฐานของคอนโดกลางเมือง
The Base Central Pattaya เป็นการลงทุนที่ดีหรือไม่
เป็นการลงทุนเพื่อสภาพคล่องมากกว่าเพื่อผลตอบแทน ทำเลใจกลางเมืองมีผู้ซื้อเสมอเมื่อขายต่อ และความต้องการเช่าไม่ผันผวนตามฤดูกาล แต่ที่ 110,000 ฿ ต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นสองเท่าของโครงการย่านจอมเทียน ผลตอบแทนขั้นต้นย่อมต่ำกว่าโดยกลไกของราคา ทางเลือกขึ้นอยู่กับว่าคุณให้ความสำคัญกับรายได้หรือความมั่นใจว่าจะขายออกได้
ห้องชุดส่งมอบพร้อมเฟอร์นิเจอร์หรือไม่
ใช่ ตกแต่งครบมาจากโครงการ คิดเป็นเงินที่ประหยัดได้ 150,000 ถึง 400,000 ฿ ตามขนาดห้อง และปล่อยเช่าได้ทันที ในทางกลับกัน ค่าเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ยังเป็นภาระของเจ้าของ โดยทั่วไปทุก 5 ถึง 7 ปีหากปล่อยเช่าหนัก
ก่อนลงทุนที่ The Base Central Pattaya ต้องตรวจอะไรบ้าง
สามข้อ หนึ่ง โควตาต่างชาติที่ยังเหลืออยู่ ซึ่งมักเต็มแล้วในโครงการใจกลางเมืองที่เป็นที่นิยม สอง ระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดเรื่องการปล่อยเช่าระยะสั้น และสาม ระดับเสียงรบกวน เพราะใจกลางเมืองมีชีวิตในเวลากลางคืน ควรไปดูคืนวันศุกร์มากกว่าบ่ายวันอังคาร
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ The Base Central Pattaya
ทำไมพัทยากลางจึงเหมาะทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน
พัทยากลางผสมความคึกคักของเมืองเข้ากับความผ่อนคลายริมทะเล ทั้งศูนย์การค้า แหล่งพักผ่อน ร้านอาหารหลากหลาย และแหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม อีกทั้งเดินทางไปย่านธุรกิจได้ในเวลาสั้น จึงเหมาะกับคนวัยทำงาน
จุดเด่นของ The Base Central Pattaya คืออะไร
อยู่ใกล้ถนนเลียบชายหาด มีสิ่งอำนวยความสะดวกทันสมัย ทั้งสระว่ายน้ำ สวนลอยฟ้า ฟิตเนส และสนามบาสเกตบอล รักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมงพร้อมระบบเข้าออกด้วยคีย์การ์ด และห้องชุดขนาด 1 ถึง 2 ห้องนอนที่ตกแต่งครบ
ค่าเช่าที่ The Base Central Pattaya อยู่ที่เท่าไร
ราว 15,000 ถึง 25,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้อง 1 ห้องนอน และ 30,000 ถึง 50,000 บาทสำหรับ 2 ห้องนอน เป็นห้องตกแต่งครบพร้อมเครื่องใช้ และใช้สระว่ายน้ำกับฟิตเนสได้
ราคาซื้ออยู่ที่เท่าไร
เริ่มต้นราว 3 ล้านบาทสำหรับห้อง 1 ห้องนอน และ 6 ล้านบาทสำหรับ 2 ห้องนอน ขึ้นอยู่กับชั้นและวิว หรือเฉลี่ย 80,000 ถึง 120,000 บาทต่อตารางเมตร
The Base Central Pattaya เป็นการลงทุนที่ดีหรือไม่
ใช่ ความต้องการเช่าสูงจากการท่องเที่ยว ราคาปรับขึ้นอย่างสม่ำเสมอ กฎหมายเอื้อต่อชาวต่างชาติในการถือครองคอนโด และทำเลระดับต้นที่รักษาความน่าสนใจไว้ได้ในระยะยาว
มีสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้าง
สระว่ายน้ำสองสระพร้อมวิวพาโนรามา ฟิตเนสครบครัน สวนลอยฟ้าสำหรับพักผ่อน สนามบาสเกตบอล และรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง
ห้องชุดตกแต่งครบหรือไม่
ตกแต่งครบทุกห้อง ทั้งเครื่องใช้ไฟฟ้าทันสมัย งานตกแต่งที่ประณีต และเฟอร์นิเจอร์คุณภาพ พร้อมเข้าอยู่ทั้งสำหรับผู้เช่าและผู้ซื้อ
ศักยภาพผลตอบแทนเป็นอย่างไร
ศักยภาพผลตอบแทนการลงทุนอยู่ในเกณฑ์ดี จากความต้องการของนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติที่พำนักในไทย การปรับขึ้นของราคา และกรอบกฎหมายที่เอื้อต่อนักลงทุนต่างชาติ
ก่อนลงทุนที่ The Base ต้องตรวจอะไรบ้าง
ความเคลื่อนไหวของการท่องเที่ยวในพัทยา ผลตอบแทนค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง การปฏิบัติตามกฎการถือครองของชาวต่างชาติ ทำเลเมื่อเทียบกับชายหาดและศูนย์การค้า และคุณภาพของสิ่งอำนวยความสะดวก
