พระตำหนักซอย 5: คู่มือฉบับสมบูรณ์ของใจกลางพระตำหนัก

พระตำหนัก (Pratumnak) คือความลับที่เก็บไว้ไม่ค่อยมิดของพัทยา เนินเขาแห่งนี้ตั้งอยู่ระหว่างจอมเทียนกับพัทยากลาง จึงให้สิ่งที่หาได้ยาก นั่นคือความสงบของย่านที่พักอาศัยซึ่งห่างจากความคึกคักเพียงห้านาที ซอย 5 คือถนนสายหลักของย่านนี้ เป็นเส้นที่ทอดลงไปยังหาดโคซี่ (Cosy Beach) และรวมร้านค้าส่วนใหญ่ไว้ด้วยกัน ไปดูกันว่าที่นี่มีอะไรบ้าง

รู้จักพระตำหนักซอย 5

ภูมิศาสตร์อธิบายทุกอย่าง พระตำหนักคือ เนินเขาที่คั่นกลางระหว่างสองชายหาด จึงไม่มีใครขับรถผ่าน มีแต่คนที่ตั้งใจมา ผลคือการจราจรเบาบาง แทบไม่มีสถานบันเทิงกลางคืนที่ส่งเสียงดัง และผู้คนส่วนใหญ่คือผู้อยู่อาศัยจริง ไม่ใช่คนผ่านทาง

ย่านระดับบน

ความหรูหราอยู่ในเนื้อของย่านนี้อยู่แล้ว ทั้งโรงแรมระดับบนที่มองเห็นทะเล วิลล่าส่วนตัว และอาคารชุดสร้างใหม่ ทั้งหมดออกแบบมาเพื่อลูกค้าที่อยู่ยาว โครงการ Park Royal 3 Pattaya เป็นตัวอย่างที่ดีของคอนโดรุ่นใหม่ที่กำลังเกิดขึ้นบนเนินเขานี้ ทั้งพื้นที่ใช้สอยกว้าง สระว่ายน้ำบนดาดฟ้า และวิวที่ไม่มีอะไรบัง

ความหนาแน่นของทรัพย์ระดับบนสะท้อนออกมาที่ราคา คอนโดหรูในพัทยา กระจุกตัวอยู่บนเนินเขาแห่งนี้และที่วงศ์อมาตย์เป็นส่วนใหญ่

ชายหาด

หาดโคซี่ คือหาดที่รู้จักกันมากที่สุด เป็นอ่าวเล็กที่มีแนวหินกำบัง คนไม่พลุกพล่านในวันธรรมดา และน้ำใสกว่าพัทยากลางอย่างเห็นได้ชัด ถัดลงไปทางใต้ยังมีหาดพระตำหนักและหาดทรายแก้วซึ่งอยู่ติดฐานทัพเรือ

กิจกรรมริมหาด

• ว่ายน้ำ : คลื่นสงบ พื้นทรายลาดเอียงน้อย อุณหภูมิน้ำมักอยู่ราว 29 °C
• พายซับบอร์ด : ช่วงพระอาทิตย์ขึ้นหรือตก ตอนที่ผิวทะเลนิ่งเหมือนกระจก
• ดำน้ำตื้น : เห็นสิ่งมีชีวิตใต้น้ำได้แถวโขดหิน มีอุปกรณ์ให้เช่าที่หาด
• วอลเลย์บอลชายหาด : มีสนามชั่วคราวที่หาดโคซี่ช่วงบ่ายแก่ ๆ

ร้านอาหารและที่เที่ยวกลางคืน

กินที่ไหนดี

ซอย 5 มีร้านอาหารหนาแน่นเกินขนาดของย่าน ทั้งคาเฟ่สำหรับมื้อเช้า ร้านซีฟู้ดที่เสิร์ฟของทะเลสดประจำวัน และอาหารริมทางแบบไทยในตอนเย็น อาหารนานาชาติก็มีครบ ทั้งอิตาเลียน ฝรั่งเศส รัสเซีย อินเดีย ซึ่งสะท้อนหน้าตาประชากรของย่านนี้

ชีวิตกลางคืนที่นี่ เงียบโดยตั้งใจ : มีแค่บาร์ประจำย่าน ร้านนั่งชิล และรูฟท็อปไม่กี่แห่ง ใครอยากได้ความคึกคักก็ลงไปตัวเมืองในสิบนาที

ที่เที่ยวใกล้เคียง

สถานที่ท่องเที่ยวที่ไปได้จากพระตำหนักซอย 5

สถานที่	จุดเด่น	การเดินทาง
พระพุทธรูปใหญ่ (วัดพระใหญ่)	พระพุทธรูปสูง 18 ม. พร้อมวิวอ่าวพัทยา	5 นาที
หาดโคซี่	อ่าวเล็กมีที่กำบัง น้ำใส	เดินถึง
จุดชมวิวพัทยา	จุดชมวิวที่มองเห็นอ่าวทั้งอ่าว	7 นาที
ท่าเรือแหลมบาลีฮาย	ท่าเรือข้ามฟากไปเกาะล้าน	10 นาที
วอล์คกิ้งสตรีท	ย่านกลางคืนของพัทยา	12 นาที

พระพุทธรูปใหญ่ ควรไปตอนเช้าตรู่ เพราะสถานที่ยังเงียบ แสงยังเฉียง และวิวอ่าวยังโล่งก่อนที่ไอร้อนจะบดบัง

มาอยู่ที่พระตำหนักซอย 5

ทำไมย่านนี้จึงยืนราคาได้

มีสามปัจจัยที่ค้ำมูลค่าของย่านนี้ไว้

• ที่ดินมีจำกัด เนินเขาถูกสร้างเต็มแล้ว และฐานทัพเรือปิดกั้นการขยายตัวทางใต้ ที่ดินใหม่ในพระตำหนักจึงไม่มีทางเกิดขึ้น
• ทำเลอยู่ตรงกลาง สิบนาทีถึงวอล์คกิ้งสตรีท สิบนาทีถึงจอมเทียน ยี่สิบนาทีถึงสนามบินอู่ตะเภา
• ความต้องการเช่าคงที่ และแทบไม่ขึ้นกับฤดูกาล เพราะมาจากผู้อยู่อาศัยตลอดปี ไม่ใช่นักท่องเที่ยวขาจร

พระตำหนักเทียบกับทำเลอื่นในอ่าวพัทยา

ทำเล	ลักษณะย่าน	ราคาต่อ ตร.ม. โดยเปรียบเทียบ	การปล่อยเช่า
พระตำหนัก	ที่พักอาศัยเงียบสงบ วิวทะเล	สูง	คงที่ เช่าระยะยาว
วงศ์อมาตย์	ติดหาด เหมาะกับครอบครัว	สูงที่สุด	คงที่
จอมเทียน	เหมาะกับครอบครัว หาดยาว	ปานกลาง	ตามฤดูกาล + ระยะยาว
พัทยากลาง	เมือง ร้านค้าหนาแน่น	ปานกลาง	ระยะสั้น

ทรัพย์ในย่านนี้รวมอยู่ที่หน้า อสังหาริมทรัพย์ในพระตำหนัก หากต้องการค้นหาแบบเจาะจง ดูได้ที่ คอนโดขายในพระตำหนัก หรือ สตูดิโอและห้อง 1 ห้องนอนในพระตำหนัก สำหรับการลงทุนปล่อยเช่าครั้งแรก

ก่อนตัดสินใจซื้อ

ชาวต่างชาติถือครองห้องชุดแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ได้ ภายในขอบเขต โควตาต่างชาติ 49 % ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารชุด ที่พระตำหนัก อาคารที่เป็นที่ต้องการหลายแห่งใช้โควตานี้เต็มแล้ว จึงควรตรวจสอบว่ายังมีโควตาเหลือหรือไม่ก่อนยื่นข้อเสนอ เพราะนี่คือจุดติดขัดจุดแรก คู่มือซื้อคอนโดในพัทยา อธิบายขั้นตอน ค่าใช้จ่าย และการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ไว้ครบ และหากอยากเทียบพระตำหนักกับทำเลอื่น ดูบทวิเคราะห์ ทำเลน่าลงทุนที่สุดในพัทยา

การเดินทางและชีวิตประจำวัน

การเดินทางในย่าน

เนินเขานี้เดินขึ้นลำบาก เพราะทางชันและมักไม่มีทางเท้า มอเตอร์ไซค์จึงเป็นพาหนะหลัก ค่าเช่าราววันละ 200 ถึง 300 ฿ ต้องมีใบขับขี่สากลและสวมหมวกกันน็อก เพราะมีการตั้งด่านตรวจบ่อยบนถนนพระตำหนัก

รถสองแถววิ่งวนตามถนนสายหลักในราคา 10 ถึง 20 ฿ แต่ไม่ขึ้นไปทุกซอย ส่วน Grab และ Bolt ครอบคลุมทั้งย่านพร้อมแสดงราคาล่วงหน้า ประมาณ 60 ถึง 120 ฿ ไปยังตัวเมือง

ร้านค้าและบริการ

ซอย 5 มีของใช้จำเป็นครบ ทั้งร้านสะดวกซื้อเปิด 24 ชม. ร้านขายยา ร้านซักรีด ร้านนวด และธนาคาร ส่วนการซื้อของชิ้นใหญ่ ไฮเปอร์มาร์เก็ตบนถนนสุขุมวิทอยู่ห่างออกไปสิบนาที

ด้านสุขภาพ มีโรงพยาบาลเอกชนระดับสากลสองแห่งที่ไปถึงได้ในสิบถึงสิบห้านาที นี่คือเกณฑ์ชี้ขาดสำหรับผู้เกษียณอายุ และเป็นเหตุผลหนึ่งที่ย่านนี้ดึงดูดคนกลุ่มดังกล่าว

ประมาณการค่าใช้จ่ายรายเดือนของคอนโด 1 ห้องนอนในพระตำหนัก

รายการ	จำนวนต่อเดือน	หมายเหตุ
ค่าส่วนกลาง	1 500 – 3 000 ฿	คิดตามตารางเมตร 40 ถึง 60 ฿/ตร.ม./ปี
ค่าไฟฟ้า	1 500 – 3 500 ฿	ขึ้นกับการใช้เครื่องปรับอากาศอย่างมาก
ค่าน้ำ	150 – 400 ฿	มักเรียกเก็บผ่านนิติบุคคลอาคารชุด
อินเทอร์เน็ตไฟเบอร์	500 – 800 ฿	ความเร็ว 300 Mb/s ถึง 1 Gb/s
เงินกองทุนสำรอง	เรียกเก็บเป็นครั้ง	เรียกเก็บเมื่อมีงานซ่อมใหญ่

ฤดูกาล

ฤดูท่องเที่ยวเริ่มตั้งแต่พฤศจิกายนถึงกุมภาพันธ์ อากาศกำลังสบาย ฝนน้อย และอัตราการเข้าพักสูงสุด ช่วงมีนาคมถึงพฤษภาคมอากาศจะร้อนอบอ้าว โดยเดือนเมษายนพุ่งเกิน 38 °C ส่วนฤดูฝนตั้งแต่มิถุนายนถึงตุลาคม มักเป็นฝนตกหนักช่วงสั้น ๆ ตอนเย็นมากกว่าจะตกทั้งวัน จึงต่างจากที่หลายคนเข้าใจ เพราะไม่ได้กระทบการใช้ชีวิตตามปกติ

ฤดูกาลนี้ส่งผลโดยตรงต่อผลตอบแทนค่าเช่า ทรัพย์ที่ปล่อยเช่ารายเดือนจะมีอัตราการเข้าพักสม่ำเสมอกว่าทรัพย์ที่วางไว้กับการเช่าระยะสั้นอย่างชัดเจน บทวิเคราะห์ ผลตอบแทนค่าเช่าในพัทยา ของเราอธิบายส่วนต่างระหว่างสองกลยุทธ์นี้ไว้ละเอียด

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับพระตำหนักซอย 5

อะไรทำให้พระตำหนักซอย 5 ไม่เหมือนที่อื่นในพัทยา

ภูมิศาสตร์ของมันเอง พระตำหนักคือเนินเขาที่คั่นระหว่างจอมเทียนกับพัทยากลาง และไม่มีใครขับผ่านเพื่อไปที่อื่น ผลคือรถน้อย ไม่มีสถานบันเทิงกลางคืนที่เสียงดัง น้ำทะเลใสกว่า ทั้งหมดนี้อยู่ห่างจากสองขั้วความคึกคักของอ่าวเพียงสิบนาที

พระตำหนักซอย 5 มีระดับความหรูแค่ไหน

สูง มีทั้งโรงแรมระดับบนที่มองเห็นทะเล วิลล่าส่วนตัว และอาคารชุดสร้างใหม่ที่มีสระว่ายน้ำบนดาดฟ้า ย่านนี้ดึงดูดคนที่มาปักหลักมากกว่าคนผ่านทาง จึงดันคุณภาพของทุกอย่างขึ้นไป รวมถึงร้านอาหารด้วย

มีหาดใดบ้างใกล้พระตำหนักซอย 5

อันดับแรกคือหาดโคซี่ อ่าวเล็กมีที่กำบังที่เดินถึงได้จากซอย 5 เงียบและน้ำใสกว่าหาดพัทยาอย่างชัดเจน นอกจากนี้ยังมีหาดพระตำหนักและหาดทรายแก้วที่อยู่ติดฐานทัพเรือ

มีกิจกรรมอะไรบ้างบนหาดของพระตำหนัก

ว่ายน้ำในน้ำที่สงบราว 29 °C พายซับบอร์ดช่วงพระอาทิตย์ขึ้นหรือตก ดำน้ำตื้นแถวโขดหิน และวอลเลย์บอลชายหาดที่หาดโคซี่ช่วงเย็น อุปกรณ์เช่าได้ที่หาด

ร้านอาหารและที่เที่ยวกลางคืนที่พระตำหนักซอย 5 เป็นอย่างไร

หนาแน่นเมื่อเทียบกับขนาดของย่าน ทั้งคาเฟ่ ร้านซีฟู้ด อาหารริมทางแบบไทย และอาหารนานาชาติที่มีให้เลือกมาก ทั้งอิตาเลียน ฝรั่งเศส รัสเซีย อินเดีย ส่วนกลางคืนยังคงเงียบ มีบาร์ประจำย่านและร้านนั่งชิล ความคึกคักอยู่ห่างออกไปสิบนาทีที่เชิงเขา

มีที่เที่ยวอะไรบ้างใกล้พระตำหนักซอย 5

พระพุทธรูปใหญ่ที่วัดพระใหญ่ห่างออกไปห้านาที จุดชมวิวอ่าวเจ็ดนาที และท่าเรือแหลมบาลีฮายที่ไปเกาะล้านสิบนาที ควรไปพระพุทธรูปใหญ่ตอนเช้าตรู่ ก่อนที่ไอร้อนจะขึ้น

ทำไมจึงควรลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่พระตำหนักซอย 5

เพราะที่ดินที่นี่มีจำกัด เนินเขาถูกสร้างเต็มแล้วและฐานทัพเรือปิดกั้นการขยายตัวทางใต้ เมื่อบวกกับทำเลที่อยู่กึ่งกลางระหว่างจอมเทียนกับตัวเมือง และความต้องการเช่าที่คงที่จากผู้อยู่อาศัยตลอดปีมากกว่านักท่องเที่ยวตามฤดูกาล

ที่พระตำหนักซอย 5 มีทรัพย์ประเภทใดบ้าง

ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดในอาคารชุด ตั้งแต่สตูดิโอไปจนถึงห้องขนาดครอบครัว 3 ห้องนอน โดยมีสัดส่วนห้องวิวทะเลค่อนข้างมาก ยังมีวิลล่าส่วนตัวหลงเหลืออยู่บ้างบนที่สูง ซึ่งหายากและราคาแพง ส่วนโครงการใหม่มีน้อยเพราะไม่มีที่ดินเหลือ

พระตำหนักซอย 5 เหมาะกับครอบครัวและผู้เกษียณอายุหรือไม่

เหมาะ และเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักด้วย ทั้งรถน้อย หาดเงียบ ไม่มีเสียงรบกวนตอนกลางคืน ร้านค้าประจำวันเดินถึง และโรงพยาบาลเอกชนอยู่ห่างสิบนาที ส่วนครอบครัวที่มีลูกเรียนหนังสือต้องเผื่อเวลาเดินทางไปโรงเรียนนานาชาติ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่บนแนวจอมเทียน

เริ่มต้นสำรวจพระตำหนักซอย 5 จากตรงไหนดี

ลองเช่าอยู่สักสองสามสัปดาห์ก่อนผูกมัดอะไร เพราะเป็นวิธีเดียวที่จะรู้จริงเรื่องเสียง ทิศแดด และเวลาเดินทางจริง รายการ คอนโดให้เช่าในพัทยา ช่วยให้ทดลองอยู่ได้โดยไม่เปลืองมาก และถ้าย่านนี้ใช่ หน้า อสังหาริมทรัพย์ในพระตำหนัก รวมทรัพย์ที่ประกาศขายไว้แล้ว

คำถามที่พบบ่อย: พระตำหนักซอย 5

อะไรทำให้พระตำหนักซอย 5 ไม่เหมือนที่อื่นในพัทยา

อัญมณีเงียบ ๆ ระหว่างจอมเทียนกับพัทยากลาง ที่รวมความสงบเข้ากับชีวิตสมัยใหม่ ทั้งหาดสวย ร้านดี และอสังหาริมทรัพย์ระดับบน เหมาะทั้งมาพักและมาลงทุน

พระตำหนักซอย 5 มีระดับความหรูอย่างไร

ย่านนี้คือคำพ้องของความหรู ทั้งโรงแรมระดับบน วิวทะเล และทรัพย์เอ็กซ์คลูซีฟ ทั้งวิลล่าสมัยใหม่และคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นที่ต้องการทั้งจากผู้อยู่อาศัยและนักลงทุน

ควรไปหาดไหนใกล้พระตำหนักซอย 5

หาดโคซี่ ที่ยังคงความเป็นธรรมชาติและคนไม่พลุกพล่าน เหมาะกับการอาบแดด ว่ายน้ำ พายซับบอร์ด ดำน้ำตื้น และวอลเลย์บอลชายหาดในน้ำที่สงบ

บนหาดเหล่านี้ทำกิจกรรมอะไรได้บ้าง

ว่ายน้ำในคลื่นเบา พายซับบอร์ดช่วงพระอาทิตย์ขึ้นหรือตก ดำน้ำตื้นใกล้ชายฝั่ง และเล่นวอลเลย์บอลชายหาดกับเพื่อน

กินและเที่ยวที่ไหนในพระตำหนักซอย 5

มีตั้งแต่อาหารริมทางแบบไทยไปจนถึงร้านนานาชาติ เช่น The Sky Gallery กับจานซีฟู้ดย่าง The Chocolate Factory กับช็อกโกแลตฟองดองต์ และ Ruffino กับพิซซ่าเตาฟืน ส่วนตอนค่ำมีบาร์ริมหาดให้จิบค็อกเทลและคลับที่คึกคัก

มีที่เที่ยวอะไรอยู่ใกล้ ๆ

พระพุทธรูปใหญ่บนเขา (วัดพระใหญ่) พร้อมวิวพาโนรามา จุดชมวิวพัทยา หาดดงตาลที่เงียบสงบ และวัดร่มรื่นบนเขาพระตำหนัก

ทำไมจึงควรลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่พระตำหนักซอย 5

เพราะทำเลอยู่ระหว่างพัทยากลางกับจอมเทียน ระดับของย่านที่สูง อยู่ใกล้หาดที่สวยที่สุด และความต้องการที่สม่ำเสมอซึ่งให้ผลตอบแทนดี

ที่นี่มีทรัพย์ประเภทใดบ้าง

ทั้งคอนโดสมัยใหม่ที่ตกแต่งครบ วิลล่าหรูพร้อมสวนและสระว่ายน้ำส่วนตัว และทรัพย์ระดับพิเศษสำหรับการใช้ชีวิตระดับบนหรือการลงทุนที่ให้ผลตอบแทน

พระตำหนักซอย 5 เหมาะกับครอบครัวและผู้เกษียณอายุหรือไม่

เหมาะ ทั้งสภาพแวดล้อมที่เงียบสงบ ความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่ใกล้ ทำให้เป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับชีวิตประจำวันที่สงบแต่สะดวก พร้อมกิจกรรมสำหรับคนทุกวัย

สำรวจพระตำหนักซอย 5 ได้อย่างไร

ไปเดินดูย่าน หาด และร้านอาหาร ปรึกษานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เรื่องทรัพย์ที่มีอยู่ และลองใช้ชีวิตแบบคนที่นี่ ทั้งพายซับบอร์ด ดำน้ำตื้น และมื้อค่ำที่ร้านเด็ด