ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยผ่าน Airbnb: สิ่งที่ต้องรู้ก่อนเริ่ม

การปล่อยเช่าระยะสั้นคือเรื่องที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในประเทศไทยเข้าใจผิดกันมากที่สุด และความเข้าใจผิดนี้มีราคาแพง ตัวกฎเองนั้นเรียบง่าย การปล่อยเช่าที่พักอาศัยต่ำกว่า 30 วันต้องมีใบอนุญาตโรงแรม หากไม่มี ถือว่าผิดกฎหมาย ไม่ว่าแพลตฟอร์มจะเปิดให้คุณลงประกาศได้หรือไม่ และไม่ว่าผู้ขายจะบอกคุณไว้อย่างไร

กฎหมายว่าอย่างไร

การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นเรื่องที่ทำได้ตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ สิ่งที่ถูกกำกับดูแลคือระยะเวลาของการเช่า

ต่ำกว่า 30 วัน

การให้เช่าที่สั้นกว่า 30 วันอยู่ในขอบเขตของพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 การประกอบกิจการโดยไม่มีใบอนุญาตทำให้เจ้าของต้องรับโทษปรับ และในกรณีที่มีเหตุฉกรรจ์ อาจถึงขั้นจำคุก เจตนารมณ์ของกฎหมายชัดเจน คือคุ้มครองธุรกิจโรงแรมที่มีใบอนุญาตจากการแข่งขันที่ไม่อยู่ในระบบ

ยังมีอีกชั้นหนึ่งซ้อนอยู่ข้างบน แม้อาคารหนึ่งจะขอใบอนุญาตได้ในทางทฤษฎี แต่ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่ห้ามการปล่อยเช่าระยะสั้นไว้อย่างชัดเจน นิติบุคคลอาคารชุดสามารถปรับเจ้าของที่ฝ่าฝืน ตัดสิทธิ์คีย์การ์ดของผู้เข้าพัก และดำเนินคดีทางศาลได้ การบังคับใช้เข้มงวดขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในพัทยา ภูเก็ต และกรุงเทพฯ

ตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป

เมื่อพ้นเกณฑ์ 30 วันไปแล้ว พระราชบัญญัติโรงแรมไม่มีผลบังคับใช้ และการปล่อยเช่าก็ตรงไปตรงมา นี่คือเหตุผลที่นักลงทุนจริงจังในประเทศไทยสร้างแบบจำลองรายได้บนการเช่ารายเดือนและรายปี ไม่ใช่รายคืน

ระยะเวลาการเช่าและสถานะทางกฎหมาย

ระยะเวลา	พ.ร.บ. โรงแรม	ต้องมีใบอนุญาตหรือไม่	ข้อบังคับคอนโดมักอนุญาตหรือไม่
1 – 29 วัน	มีผลบังคับใช้	ต้องมี	แทบไม่อนุญาต
30 วัน ถึง 1 ปี	ไม่มีผลบังคับใช้	ไม่ต้องมี	โดยทั่วไปอนุญาต
มากกว่า 1 ปี	ไม่มีผลบังคับใช้	ไม่ต้องมี	อนุญาต และควรจดทะเบียนสัญญาเช่า

การไม่ปฏิบัติตามกฎหมายมีต้นทุนเท่าไร

• ค่าปรับ ตามพระราชบัญญัติโรงแรม บวกค่าปรับรายวันหากยังดำเนินกิจการต่อ
• บทลงโทษจากนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งค่าปรับภายใน การตัดสิทธิ์เข้าออกของผู้เข้าพัก และการดำเนินคดี
• ความเสี่ยงด้านภาษี รายได้ค่าเช่าที่ไม่ได้แจ้งจะก่อภาระภาษีอีกส่วนหนึ่งต่างหาก
• ผลกระทบต่อวีซ่า กิจกรรมที่ไม่มีใบอนุญาตอาจถูกตีความว่าเป็นการทำงานโดยไม่ได้แจ้ง ซึ่งเป็นเรื่องร้ายแรงสำหรับชาวต่างชาติที่พำนักในประเทศไทย

สถานะของเจ้าของชาวต่างชาติ

เจ้าของชาวต่างชาติอยู่ภายใต้กฎเดียวกัน โดยมีปัจจัยเพิ่มโทษอีกหนึ่งข้อ คือการประกอบธุรกิจโดยไม่มีใบอนุญาตทำงานเป็นความผิดอีกกระทงหนึ่ง การบริหารการเช่าระยะสั้นด้วยตนเอง ทั้งการรับเช็กอิน การทำความสะอาด และการติดต่อผู้เข้าพัก อาจถูกตีความว่าเป็นการทำงานโดยไม่มีใบอนุญาต ซึ่งมีบทลงโทษไปจนถึงการผลักดันออกนอกประเทศ

การมอบหมายให้บริษัทบริหารจัดการสัญชาติไทยที่มีใบอนุญาตดำเนินการแทน ช่วยตัดความเสี่ยงเฉพาะข้อนั้นออกไปได้ แต่ไม่ได้แก้ปัญหาพระราชบัญญัติโรงแรมที่เป็นต้นเรื่อง หากการเช่ายังต่ำกว่า 30 วันอยู่

การจดทะเบียนกับกระทรวงการท่องเที่ยว

การขอใบอนุญาตโรงแรมทำได้ แต่มีเงื่อนไขหนัก อาคารต้องผ่านมาตรฐานด้านการป้องกันอัคคีภัย ทางเข้าออก และผังเมือง ซึ่งออกแบบไว้สำหรับโรงแรมโดยเฉพาะ ในทางปฏิบัติ ห้องชุดห้องเดียวในอาคารชุดเพื่อการอยู่อาศัยจะไม่ผ่านเกณฑ์ เส้นทางนี้เป็นไปได้จริงเฉพาะกรณีทั้งอาคารหรือโครงการที่สร้างมาเพื่อการนี้โดยเฉพาะ ข้อมูลผู้ประกอบการที่ขึ้นทะเบียนดูได้ที่กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา

ทางเลือกที่ถูกกฎหมาย

1. ปล่อยเช่ารายเดือน กำหนดขั้นต่ำ 30 วัน แล้วปัญหาทั้งหมดก็หมดไป อัตราการเข้าพักสูงกว่าและต้นทุนบริหารจัดการต่ำกว่ามาก ซึ่งมักให้ผลตอบแทนสุทธิดีกว่าการปล่อยเช่ารายคืนเมื่อหักค่าธรรมเนียมแล้ว
2. ปล่อยเช่าระยะยาว ตั้งแต่หกเดือนถึงหนึ่งปี บริหารจัดการน้อยที่สุด รายได้สม่ำเสมอ
3. ซื้อในโครงการที่มีใบอนุญาต โครงการไทยบางแห่งสร้างและขอใบอนุญาตไว้ในรูปแบบโรงแรมผสมอาคารชุด จึงปล่อยเช่ารายคืนผ่านผู้บริหารโครงการได้ ให้ตรวจสอบว่าใบอนุญาตมีอยู่จริง แทนที่จะเชื่อคำโฆษณาของฝ่ายขาย
4. โครงการรับบริหารการปล่อยเช่า ผู้พัฒนาโครงการบางรายเสนอการรับประกันผลตอบแทน ให้อ่านสัญญาอย่างละเอียด เพราะการรับประกันมักมีอายุเพียงไม่กี่ปี และต้นทุนของมันถูกบวกเข้าไปในราคาซื้อแล้ว

ตัวเลขทางเศรษฐศาสตร์อยู่ในบทวิเคราะห์ผลตอบแทนค่าเช่าของเรา ซึ่งแสดงให้เห็นว่าทำไมค่าบริหารจัดการ 30% บนอัตราการเข้าพัก 65% จึงมักให้ผลต่ำกว่าการปล่อยเช่าระยะยาว

สิทธิการเช่าระยะยาวหรือกรรมสิทธิ์สมบูรณ์

รูปแบบการถือครองเป็นตัวกำหนดว่าคุณทำอะไรกับอสังหาริมทรัพย์นั้นได้บ้าง

โครงสร้างการถือครองกับการปล่อยเช่า

	กรรมสิทธิ์สมบูรณ์	สิทธิการเช่าระยะยาว
ชาวต่างชาติถือได้หรือไม่	เฉพาะอาคารชุด ภายในโควตา 49%	ที่ดินและบ้าน อายุ 30 ปี
สิทธิในการปล่อยเช่า	เต็มที่	ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญาเช่า
การขายต่อ	ตรงไปตรงมา	เป็นการโอนสิทธิตามอายุสัญญาที่เหลือ
มูลค่าตามเวลา	มั่นคง	ลดลงเรื่อย ๆ ตามอายุสัญญาที่หมดไป

ให้ตรวจสัญญาเช่าก่อนจะสรุปว่าคุณให้เช่าช่วงได้ เพราะสัญญาบางฉบับกำหนดให้ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน และบางฉบับห้ามให้เช่าช่วงโดยสิ้นเชิง เปรียบเทียบได้ในคู่มือสิทธิการเช่าระยะยาวกับกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ส่วนกลไกของโควตาอยู่ในคู่มือโควตาต่างชาติ

วีซ่านักลงทุนช่วยได้หรือไม่

วีซ่าพำนักระยะยาวทำให้การบริหารอสังหาริมทรัพย์จากในประเทศไทยง่ายขึ้นมาก ทั้งการเปิดบัญชีธนาคาร การติดต่อราชการ และการอยู่รับมอบห้องด้วยตนเอง ทั้งวีซ่า LTR และ Thailand Privilege ต่างให้สิทธิพำนักหลายปี

แต่ต้องเข้าใจให้ชัดว่าวีซ่าทำอะไรไม่ได้ ไม่มีวีซ่าใดเปลี่ยนการปล่อยเช่าระยะสั้นที่ผิดกฎหมายให้กลายเป็นถูกกฎหมายได้ และไม่มีวีซ่าใดให้สิทธิทำงานโดยไม่ต้องมีใบอนุญาตต่างหาก เงื่อนไขวีซ่าอยู่ในคู่มือวีซ่าและอสังหาริมทรัพย์ของเรา

ก่อนตัดสินใจซื้อ

หากแผนธุรกิจของคุณขึ้นอยู่กับการปล่อยเช่ารายคืน ให้ตรวจข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดก่อนลงนามในเอกสารใด ๆ นี่คือสาเหตุที่พบบ่อยที่สุดของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยที่ไม่ให้ผลตามที่คาด เพราะรายได้ที่ประมาณการไว้ไม่เคยทำได้จริงตามกฎหมายตั้งแต่แรก

ดูสินค้าที่มีอยู่ตอนนี้ได้ที่คอนโดมิเนียมที่เปิดขายและคอนโดมิเนียมให้เช่า รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการซื้ออยู่ในคู่มือค่าใช้จ่ายการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ส่วนผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่ที่เราทำงานด้วย ดูได้ที่หน้าบริการของเรา และอัตราภาษีเงินได้จากค่าเช่าดูได้ที่กรมสรรพากร

คำถามที่พบบ่อย

ปล่อยเช่าคอนโดในพัทยาผ่าน Airbnb ถูกกฎหมายหรือไม่

ถูกกฎหมายเฉพาะกรณีที่เข้าพักตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป ต่ำกว่านั้นจะเข้าข่ายพระราชบัญญัติโรงแรมและต้องมีใบอนุญาตโรงแรม ซึ่งห้องชุดห้องเดียวในอาคารเพื่อการอยู่อาศัยจะขอไม่ได้ อีกทั้งข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่ยังห้ามการปล่อยเช่าระยะสั้นไว้อย่างชัดเจน แยกต่างหากจากตัวกฎหมาย

ความเสี่ยงของการปล่อยเช่าต่ำกว่า 30 วันมีอะไรบ้าง

ค่าปรับตามพระราชบัญญัติโรงแรมพร้อมค่าปรับรายวันหากยังดำเนินกิจการต่อ บทลงโทษภายในจากนิติบุคคลอาคารชุดรวมถึงการตัดสิทธิ์เข้าออกของผู้เข้าพัก ภาระภาษีจากรายได้ที่ไม่ได้แจ้ง และสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ ยังเสี่ยงต่อข้อหาทำงานโดยไม่ได้แจ้ง ซึ่งอาจถึงขั้นถูกผลักดันออกนอกประเทศ

เจ้าของชาวต่างชาติปล่อยเช่าผ่าน Airbnb ในประเทศไทยได้หรือไม่

อยู่ภายใต้กฎ 30 วันเดียวกัน โดยมีความเสี่ยงเพิ่มอีกหนึ่งข้อ คือการบริหารการเช่าด้วยตนเอง ทั้งการรับเช็กอิน การทำความสะอาด และการติดต่อผู้เข้าพัก อาจถูกถือว่าเป็นการทำงานโดยไม่มีใบอนุญาต การใช้บริษัทบริหารจัดการสัญชาติไทยที่มีใบอนุญาตช่วยตัดความเสี่ยงข้อนั้น แต่ไม่ได้แก้ปัญหาพระราชบัญญัติโรงแรมในตัวมันเอง

ทางเลือกที่ถูกกฎหมายแทนการปล่อยเช่าระยะสั้นมีอะไรบ้าง

กำหนดขั้นต่ำ 30 วัน ซึ่งพาคุณออกนอกขอบเขตพระราชบัญญัติโรงแรมทั้งหมด และมักให้ผลตอบแทนสุทธิดีกว่าเมื่อหักค่าบริหารจัดการแล้ว การปล่อยเช่าระยะยาวยิ่งเรียบง่ายกว่านั้นอีก อีกทางหนึ่งคือซื้อในโครงการที่ได้รับใบอนุญาตแบบโรงแรมผสมอาคารชุด แต่ต้องตรวจสอบว่าใบอนุญาตมีอยู่จริง ไม่ใช่เชื่อคำโฆษณาของฝ่ายขาย

สิทธิการเช่าระยะยาวกับกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ของคอนโดพัทยาต่างกันอย่างไร

กรรมสิทธิ์สมบูรณ์คือการเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบ ซึ่งชาวต่างชาติถือได้เฉพาะอาคารชุดภายในโควตา 49% ขายต่อได้ตรงไปตรงมาและมูลค่ามั่นคง ส่วนสิทธิการเช่าระยะยาวคือสิทธิ 30 ปีที่มูลค่าลดลงเรื่อย ๆ ตามอายุสัญญาที่หมดไป และเป็นการโอนสิทธิมากกว่าการขายขาด ให้ตรวจด้วยว่าสัญญาเช่าอนุญาตให้เช่าช่วงหรือไม่ เพราะบางฉบับต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน

วีซ่านักลงทุนอนุญาตให้ปล่อยเช่าระยะสั้นได้หรือไม่

ไม่ได้ วีซ่าพำนักระยะยาวทำให้การบริหารอสังหาริมทรัพย์จากในประเทศไทยง่ายขึ้น แต่ไม่มีวีซ่าใดเปลี่ยนการปล่อยเช่าระยะสั้นที่ผิดกฎหมายให้กลายเป็นถูกกฎหมายได้ และไม่มีวีซ่าใดให้สิทธิทำงานโดยไม่ต้องมีใบอนุญาตต่างหาก