Invertir en los trópicos es un sueño, pero comprar una casa en Tailandia siendo extranjero se rige por normas precisas que conviene dominar antes de firmar cualquier contrato. Las playas, un coste de vida atractivo y una fiscalidad suave atraen cada año a miles de compradores europeos. En Pattaya, como en el resto del reino, un no residente no puede ser propietario del terreno sobre el que se levanta una villa. No obstante, varias estructuras totalmente legales permiten asegurar el bien y obtener una interesante renta por alquiler. Esto es lo esencial para comprar con tranquilidad.
Lo que la ley tailandesa permite realmente
El Código de Tierras tailandés prohíbe a un extranjero poseer terreno en plena propiedad. Sin embargo, esta restricción solo afecta al suelo: usted puede poseer perfectamente los muros de una casa registrada a su nombre, así como un apartamento en régimen de condominio. Para los condominios, la ley fija una cuota extranjera del 49% de la superficie habitable total del edificio. Por encima de ese umbral, las unidades restantes solo pueden venderse en leasehold a compradores internacionales. El condominio es, de hecho, la vía más sencilla para una primera compra, ya que otorga plena propiedad (freehold) sin intermediarios.
Formas concretas de poseer una villa
Al no poder comprar el terreno directamente, el comprador internacional dispone de tres grandes vías, cada una con sus ventajas y sus límites:
- El arrendamiento a largo plazo (leasehold): alquiler del terreno por 30 años, renovable, con la casa registrada a su nombre en el Registro de la Propiedad.
- La sociedad tailandesa: una Company Limited posee el terreno, sin que el extranjero pueda superar el 49% de las participaciones; una estructura que debe articularse con rigor.
- El cónyuge tailandés: el terreno se adquiere a nombre del esposo o la esposa de nacionalidad tailandesa, a menudo acompañado de un arrendamiento a su favor.
¿Leasehold o sociedad: qué elegir?
El arrendamiento seduce por su sencillez y transparencia: es la solución ideal para una segunda residencia o un pied-à-terre. La estructura societaria conviene más a los inversores con varios inmuebles, pero exige una contabilidad anual y una actividad real, so pena de ser recalificada como sociedad pantalla con testaferro, algo que los tribunales tailandeses sancionan con severidad.
Títulos de propiedad, impuestos y gastos de transferencia
Exija siempre un título Chanote (Nor Sor 4 Jor), el nivel de propiedad más alto, deslindado por GPS e inscrito en el catastro. Desconfíe de un Nor Sor 3 Gor, con límites menos precisos y más lento de transmitir. En cuanto al presupuesto, la transferencia en el Registro de la Propiedad cuesta alrededor del 2% del valor tasado. A ello se suman una retención en origen, un impuesto de timbre del 0,5% o un impuesto comercial específico del 3,3% cuando el bien se revende antes de cinco años. El valor que utiliza la administración (valor tasado) suele diferir del precio realmente pagado, lo que influye directamente en el importe final. Estos gastos se reparten a menudo por negociación entre comprador y vendedor.
Rentabilidad, visados y buenos hábitos
Pattaya sigue siendo muy demandada por sus rentabilidades brutas por alquiler del 6 al 8%, impulsadas por el turismo y una amplia comunidad de expatriados. Para instalarse a largo plazo, el visado de jubilación (accesible desde los 50 años) o el Thailand Privilege (antes Elite) facilitan el día a día, sin conferir por ello ningún derecho adicional sobre el terreno. Tenga en cuenta también los gastos de comunidad, el mantenimiento de la piscina y la gestión del alquiler si confía el bien a una agencia. Antes de cualquier compra, haga verificar el título por un abogado independiente, compruebe que no haya hipoteca y opte por un promotor con una trayectoria sólida. Una diligencia debida rigurosa convierte el sueño tropical en un activo patrimonial duradero.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una casa en Tailandia?
Un extranjero puede poseer la construcción (los muros) a su nombre, pero no el terreno. Las soluciones habituales son el arrendamiento a largo plazo (leasehold), una sociedad tailandesa o la compra a través de un cónyuge tailandés.
¿Puede un extranjero ser propietario pleno de un apartamento?
Sí. En un condominio, un extranjero puede poseer una unidad en plena propiedad (freehold), dentro de la cuota extranjera del 49% de la superficie del edificio.
¿Qué título de propiedad debo exigir en Tailandia?
El Chanote (Nor Sor 4 Jor) es el más seguro: deslindado por GPS e inscrito en el catastro. Evite en lo posible un Nor Sor 3 Gor con límites menos precisos.
¿Qué gastos e impuestos hay al comprar?
Cuente con alrededor del 2% de gastos de transferencia, una retención en origen, un impuesto de timbre del 0,5% o un impuesto comercial específico del 3,3% si se revende antes de cinco años.
